Jurisprudencia

Cabecera: Opcion de compra. Contrato de arrendamiento. Objeto del contrato
Jurisdicción: Civil
Origen: Audiencia Provincial de Les Illes Balears
Fecha: 05/02/2019
Tipo resolución: Sentencia Sección: Tercera
Número Sentencia: 43/2019 Número Recurso: 612/2018
Numroj: SAP IB 95/2019
Ecli: ES:APIB:2019:95
Voces sustantivas: Arrendamiento con opción de compra, Compraventa, Derecho de opción, Registro de la propiedad, Concepto de pago, Expiración del término, Incumplimiento de obligaciones, Objeto del contrato, Opción de compra, Renta, Acta notarial, Arrendamiento de vivienda con opción de compra, Finca registral, Negocio jurídico, Plazos
Voces procesales: Cosa juzgada, Costas procesales, Desahucio, Juicio verbal, Medios de prueba, Nulidad de actuaciones, Prueba, Recurso de apelación, Audiencia previa, Condena en costas, Desahucio por falta de pago, Efectos de cosa juzgada, Juicio verbal de desahucio, Motivos del recurso de apelación, Representación procesal, Sentencia firme

ENCABEZAMIENTO:


AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00043/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MSC
N.I.G. 07026 42 1 2018 0000561
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000612 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.3 de EIVISSA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000123 /2018
Recurrente: ROSNOC SL
Procurador: JOSE LUIS MARI ABELLAN
Abogado: MARIA LUZ GONZALEZ SANCHEZ
Recurrido: Petra
Procurador: MARIA TUR ESCANDELL
Abogado: MICHELE TORTORICI
Rollo núm. 612/18
Autos núm. 123/18
SENTENCIA núm. 43/19
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut.
Dª María Encarnación González López.
En Palma de Mallorca, a cinco de febrero de dos mil diecinueve.
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre declaración
y condena de obligaciones de hacer derivada de contrato de opción de compra, seguido ante el Juzgado de
Primera Instancia número 3 de Ibiza, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba,
actuando como parte demandante -apelada Dª Petra , representada por la Procuradora de los Tribunales
Dª María Tur Escandell y asistida por la Letrada Dª Michele Tortorici, siendo parte demandada- apelante la
entidad "ROSNOC, S.L.", representada por el Procurador de los Tribunales D. J. Luis Marí Abellán y asistida
por la Letrada Dª Mª Luz González Sánchez; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución
judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

ANTECEDENTES DE HECHO:


PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza en fecha 11 de julio de 2018 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración y condena de obligaciones de hacer derivadas de contrato de opción de compra, seguidos con el número 123/18, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá: "ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Tur Escandell en nombre y representación de Petra contra ROSNOC, SL y, en consecuencia, CONDENO a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la actora respecto de la vivienda sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 - NUM002 de Ibiza, finca Registral n° NUM003 inscrita en el Registro de la Propiedad n° 2 de Ibiza al tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , libre de cargas y abonando simultáneamente el precio pendiente de pago concretado en 225.000 euros más iva, menos la cantidad de 71.900 euros abonados por la actora, todo ello con condena en costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de la entidad "ROSNOC, S.L.", la cual comenzó solicitando una nulidad de actuaciones derivada del emplazamiento por el Juzgado mediante el envío, a través del sistema electrónico de la Administración de Justicia, de la cédula de emplazamiento; con fecha de recepción en destino de 14/04/2018; a partir del cual, y ante la incomparecencia de la demandada, se la declaró en situación de rebeldía procesal. Y añadiendo seguidamente, para el caso en que no se decretara la nulidad de actuaciones invocada y se entrara en el fondo del asunto, las alegaciones que se resumirán: Sentado lo anterior, la Sentencia a la vista de su Fundamento de DERECHO

TERCERO, y en aplicación del artículo 222.4 de le LEC , vincula a lo dilucidado en ésta los hechos probados en la Sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza en los autos de juicio verbal de desahucio, infringiendo de esta manera lo dispuesto en el artículo 447.2 de la LEC y la jurisprudencia que lo interpreta.
En base a ello no cabe apreciar como hechos probados, tal y como hace la Sentencia recurrida, los que resultaron de un pleito anterior relativo a un procedimiento verbal de desahucio que no produce efecto de cosa juzgada.
Debiendo estimarse este segundo motivo del recurso de apelación. Error en la valoración de la prueba respecto a la validez que otorga a la supuesta comunicación de la arrendataria a la parte arrendadora de su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra. La Sentencia infringe el artículo 7 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta.
Venimos a impugnar el FUNDAMENTO DE DERECHO

SEXTO, segundo párrafo al entender que el Juez a quo realiza una valoración equivocada del documento nº 14 de la demanda, recogido en el acta de manifestaciones aportado como documento nº 16 de la demanda, y en base al cual la Sentencia en su FUNDAMENTO DE DERECHO SÉPTIMO entiende, erróneamente, dicho sea con el debido respeto, y en estrictos términos de defensa, que la parte arrendadora ha ejercitado la opción de compra en el plazo contractualmente previsto. Sin embargo tal comunicación a la parte arrendadora no puede desplegar los efectos previstos en la Sentencia, por un lado por no constar la decisión de ejercitar la opción de compra prevista en el contrato de forma expresa, extremo que es reconocido por la propia Sentencia en el Fundamento de Derecho

SEXTO y por otro por que dicha comunicación no fue conocida por el concedente de la opción hasta el día 16 de febrero de 2.018, en que le fue conferido el traslado de dicho documento (junto con el resto que se adjuntaron a la contestación de demanda desahucio que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza, en los autos de juicio verbal nº 11296/2017), y no el 2 de noviembre de 2.017 como errónea y equivocadamente se recoge en la Sentencia recurrida. Según numerosa jurisprudencia, el acto por el que el optante manifiesta su voluntad de ejercitar la opción, queda sujeto a los principios que se contienen en el Artículo 7 del Código Civil , por lo que, la opción habrá de ejercitarse según las exigencias de la buena fe y conforme a la naturaleza del negocio opcional y del contrato definitivo. Según esto, siendo como fuere que la perfección del contrato de compraventa depende exclusivamente de la decisión del optante, el ejercicio de la opción debe tener carácter recepticio, por lo que no se considera perfeccionada hasta que llega a conocimiento del concedente-vendedor la declaración unilateral del optante por la que externaliza su voluntad de comprar el inmueble por el precio pre-establecido ( STS 7/11/1967, 22/061966 21/11/1977, 5/07/1989 etc.) hecho que no sucedió, en este supuesto concreto, hasta el mes de febrero de 2.018, cuando el plazo concedido en el contrato había vencido con creces.
El transcurso del plazo, sin ejercitar la opción, extingue tanto el derecho, como el contrato. La extinción del contrato, como es lógico, provoca también la del derecho. La inactividad o pasividad del optante durante el tiempo pactado, dejando que transcurra el mismo, es causa suficiente para desaparición de la relación contractual y del derecho mismo. Transcurrido el plazo, el contrato se extingue y el derecho decae automáticamente.
Con todo ello una más acertada valoración de la prueba nos lleva a una conclusión contraria a la recogida en la Sentencia que se recurre, al no constar ejercitada la opción de compra en el plazo contractual previsto, el contrato quedaría extinguido por lo que no procede la condena a la parte demandada a otorgar escritura de compraventa sobre la vivienda objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre las partes en fecha 30 de octubre de 2.015, debiendo estimarse este motivo y revocarse la sentencia apelada.
En virtud de lo expuesto, la parte apelante terminó suplicando que, tras los trámites legales procedentes, dicte sentencia, por la que se decrete la nulidad de las actuaciones, reponiéndolas al momento en que se produjo la infracción, al haberse infringido los actos de comunicación utilizados por el Juzgado para el primer emplazamiento de la entidad demandada; y, para el hipotético caso de que no se decretara dicha nulidad y por lo que se refiere a la cuestión de fondo propiamente dicha, se revoque la sentencia, con condena en costas a la parte apelada.
TERCERO.- La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de resumir, seguidamente, los principales aspectos de la oposición: SEGUNDA. - Asimismo, rechazamos, así como ha hecho el Juez de Primera Instancia, todas las argumentaciones que de parte contraria se realizan en relación con la alegación segunda sobre el fondo del asunto.
En primer lugar, resaltar aquí que, como prueba del incumplimiento de la parte aquí apelante, consta el documento n.º 14 en donde se puede observar la correcta recepción del burofax de fecha 31 de octubre de 2017, donde se comunicaba y se intimaba a la parte contraria, es decir la sociedad ROSNOC S.L., a la firma del contrato definitivo.
En relación al documento que se acaba de mencionar, el Juez de Primera Instancia acertadamente considera que "en idéntica fecha -si bien recepcionado por la demandada el 2 de noviembre de 2.017-, la parte arrendataria remite comunicación a la parte arrendadora documento nº 14 de la demanda, recogido en el acta de manifestaciones aportado como documento nº 16 de la demanda-, en la que, si bien no de forma expresa, viene a ejercitar la opción de compra prevista en el contrato, convocando a la parte vendedora a otorgar la correspondiente escritura pública en fecha 28 de diciembre de 2.017 en la Notaría de Fernando Ramos, en Santa Eulalia, fecha en que no pudo tener lugar el otorgamiento de la referida escritura pública - como se deriva del acta notarial de fecha 28 de diciembre de 2.017 aportada como documento nº 16 al escrito de demanda-, ante la incomparecencia de la parte vendedora." Así las cosas, en segundo lugar, el Juez de Primera Instancia ha llegado a la consideración de tener por probado lo afirmado en la demanda en virtud también tanto de las declaraciones hechas por la agencia inmobiliaria como por todos los otros medios de prueba aportados por la parte actora.
Por tanto, rechazamos la pretensión de parte contraria consistente en la errónea valoración de la prueba ya que, como anteriormente citado, queda por probado lo que esta parte ha alegado en sus escritos.
Se rechazan por consiguiente las afirmaciones de la parte contraria consistentes en negar la veracidad de lo acaecido, afirmando la no recepción de este.
Además, se realizó el correspondiente requerimiento notarial, en fecha de 10 de abril de 2018, alegándose como nuevo documento, solicitando su valoración como prueba, en base a los artículos 270 y 460 de la Ley 1/2000 , de 1 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en virtud de los cuales se faculta a las partes aportar documentos o pruebas por ser éstos de fecha posterior a la presentación de la demanda.
En el documento alegado, se puede observar como la parte apelante, mediante notario, reconoce expresamente, en su página cuarta, que, "vencido el plazo de pago convenido para la perfección del contrato de compraventa (30 de octubre de 2017), la optante manifestó su voluntad de llevar a cabo el contrato de compraventa, considerándose con ello tácitamente consumada la opción de compra contenida en el contrato".
A la luz de lo anterior, la contradicción en la que incurre la parte apelante es más que evidente.
Además de conocer la clara y expresa voluntad de la parte aquí demandante en ejercitar la opción de compra del inmueble, defienden que en ningún momento la parte demandante ha efectivamente realizado alguna operación encaminada al claro ejercicio de la opción de compra.
En su virtud, la parte apelada terminó suplicando que, previo el tramite oportuno, se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de "ROSNOC, S.L.", confirmando la sentencia de instancia en todas sus partes; condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta apelación.
ÚLTIMO .- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.
PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, Dª Petra , accionaba contra la entidad "ROSNOC, S.L." en ejercicio de una pretensión de hacer consistente en el otorgamiento de escritura pública de compraventa derivada del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra celebrado entre las partes en fecha 30 de noviembre de 2015. Todo ello, alegando que, en dicha fecha, se celebró el citado contrato respecto de la vivienda sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 - NUM002 de Ibiza; sucediendo que el arrendamiento se preveía por dos años, desde el 1 de diciembre de 2015 hasta el 30 de noviembre de 2017, debiendo abonarse 10.800 euros (más iva) anuales, lo que supondría una renta mensual de 900 euros más IVA (990 euros en total); y, en el mismo contrato, se preveía una opción de compra durante el plazo de dos años, siendo el precio de la opción el de 20.000 euros más IVA, que debería abonarse con anterioridad al 30 de noviembre de 2015, fijándose el precio de la compraventa en 225.000 euros más IVA; debiendo deducirse de dicho importe el abonado en concepto de prima de la opción y por rentas derivadas del arrendamiento, y, finalmente, debiendo otorgarse escritura pública de compraventa en diciembre de 2017. Así las cosas, sostenía la actora que se ejercitó dicha opción de compra dentro del periodo de dos años previstos para ello, convocando a la hoy parte demandada a otorgar la correspondiente escritura pública en fecha 28 de diciembre de 2018, sin que por ésta se compareciera a dicho otorgamiento. Solicitando, por todo ello, que fuera condenada a otorgar la escritura de compraventa, al entender cumplidas todas las obligaciones que le correspondían a la actora.
Mediante decreto de fecha 12 de abril de 2018 fue admitida a trámite la demanda, dándose traslado de la misma a la demandada, que no contestó, siendo declarada en situación procesal de rebeldía y citándose posteriormente a las partes para la celebración de la audiencia previa, a la que tampoco compareció la demandada. Siendo dicho acto seguido del acto del juicio, al que comparecieron ambas partes debidamente asistidas de Abogado y Procurador, practicándose los medios de prueba admitidos y formulando las correspondientes conclusiones, quedando los autos pendientes de sentencia.
Dictada dicha sentencia, en ella, tras definir el contrato como de arrendamiento con opción de compra o, lo que es lo mismo, como contrato con negocios jurídicos coligados (según la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1993 -RJ. 1993/6013 - y de 24 de febrero de 1993 -RJ. 1993/1248), se valoró la prueba practicada en autos, considerando que el contrato litigioso, de arrendamiento de vivienda con opción de compra celebrado entre ambas partes en fecha 30 de octubre de 2015, se prevé por dos años, del 1 de diciembre de 2015 al 30 de noviembre de 2017, pactándose una renta de 900 euros (más 10% de iva, es decir, 990 euros) mensuales, debiendo abonarse por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes; y, junto a ello, se prevé una opción de compra sobre dicho inmueble, previéndose un plazo para su ejercicio también de dos años, estableciéndose una prima por la opción de 20.000 euros (más 10% de iva) -produciéndose la entrega de llaves al momento de su abono-, y un precio de la compraventa de 225.000 euros (más iva), debiendo abonarse el precio de la opción con anterioridad al 30 de noviembre de 2015; descontándose del precio de venta el importe de la prima de la opción y las rentas del arrendamiento, debiendo abonarse el resto del precio al momento de otorgarse la escritura pública de compraventa en diciembre de 2017.
Realidad contractual a partir de la cual la sentencia analizó la prueba de los pagos correspondientes, entendiendo que todos se habían cumplimentado. Conclusión apoyada en el artículo 222.4 LEC sobre la cosa juzgada, habida cuenta de lo declarado por la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 4 de Ibiza, de fecha 9 de marzo de 2017, en los autos de juicio verbal de desahucio n° 1129/2017, sentencia firme en cuyo fundamento de Derecho Segundo se declaran probados una serie de pagos. De todo lo cual la sentencia hoy recurrida concluye que: Teniendo en cuenta lo previsto en dicho contrato, en fecha 30 de octubre de 2015 la parte actora realiza un pago de 30.000 euros en concepto de "reserva vivienda en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 - NUM002 de Ibiza" -documento n° 4 de la demanda-, pago realizado a la inmobiliaria IBIZA DOMO, como declaró su legal representante, el Sr. Felix.
De igual forma, como se deriva del documento n° 6, se realizó en fecha 1 de diciembre de 2012 un pago por importe de 10.000 euros a IBIZA DOMO en concepto de "pago compra", también reconocido por el Sr. Felix.
Junto a ello, se realizaron pagos por importes de 7.000 y 15.000 euros en fechas 7 y 11 de diciembre de 2015, -documentos n° 7 y 8 del escrito de demanda-.
Por último, la actora realizó pagos de diciembre de 2015 a septiembre de 2016, ambos inclusive, a razón de 990 euros mensuales, tal y como se deriva del documento n° 17 aportado junto al escrito de demanda (junto a otros gastos de consumos derivados de la posesión).
Con todo ello, resulta acreditado que la parte actora ha abonado la cantidad de 71.900 euros (que no así 74.858'44 euros), de los cuales 22.000 euros se consideran como precio de la opción, 23.760 euros las rentas de los dos años de arrendamiento, e incluso abonado a cuenta del precio de la compraventa una cantidad adicional de 26.140 euros, cantidades todas ellas que deben deducirse del precio de la compraventa de 225.000 euros (más iva).
Sobre la base de haberse realizado tales pagos, la sentencia analizó seguidamente la prueba relativa al efectivo ejercicio del derecho de opción de compra en plazo y forma, entendiendo que todo ello se había cumplimentado. Conclusión judicial que fue apoyada en los siguientes puntos de la sentencia: La parte arrendadora, en fecha 31 de octubre de 2.017 -documento n° 15 de la demanda- remite comunicación a la parte actora manifestándole su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado, con entrega de la posesión, derivado del incumplimiento de obligación de pago de las rentas imputable a la parte arrendataria, concretamente ante el impago de las mensualidades de octubre de 2016 a octubre de 2017.
Junto a ello, en idéntica fecha -si bien recepcionado por la demandada el 2 de noviembre de 2017-, la parte arrendataria remite comunicación a la parte arrendadora -documento n° 14 de la demanda, recogido en el acta de manifestaciones aportado como documento n° 16 de la demanda-, en la que, si bien no de forma expresa, viene a ejercitar la opción de compra prevista en el contrato, convocando a la parte vendedora a otorgar la correspondiente escritura pública en fecha 28 de diciembre de 2017 en la Notaría de Fernando Ramos, en Santa Eulalia, fecha en que no pudo tener lugar el otorgamiento de la referida escritura pública - como se deriva del acta notarial de fecha 28 de diciembre de 2017 aportada como documento n° 16 al escrito de demanda-, ante la incomparecencia de la parte vendedora.
Con todo ello, no cabe apreciar incumplimiento alguno de la parte actora de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento con opción de compra, habiendo abonado las cantidades previstas en dicho contrato, incluso en exceso, y ejercitando la opción de compra en el plazo contractualmente previsto, debiendo por tanto estimar la demanda, si bien parcialmente, en el sentido de condenar a la parte demandada a otorgar escritura pública de compraventa sobre la vivienda objeto del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre las partes en fecha 30 de octubre de 2.015, deduciendo del precio (225.000 más iva) la cantidad de 71.900 euros abonados por la parte actora.
En consecuencia, la sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda interpuesta por Dª Petra contra "ROSNOC, S.L.", condenando a ésta a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la actora respecto de la vivienda sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 - NUM002 de Ibiza, finca Registral n° NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad n° 2 de Ibiza al tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , libre de cargas; todo ello, abonando la actora simultáneamente el precio pendiente de pago, concretado en 225.000 euros más iva, menos la cantidad de 71.900 euros abonados por la actora. Con condena en costas a la parte demandada, al entender que la demanda se había estimado en lo esencial.
Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos resumidos en el Antecedente de Hecho segundo de la presente resolución; al cual se opuso la contraparte, según se reflejó también en los Antecedentes.
SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga, en primer término y en base a lo lo prevenido en el artículo 225 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por declarar la nulidad de todo lo actuado desde el momento del emplazamiento electrónico, por hallarse de baja la persona encargada de la recepción.
Apreciando la Sala que no cabe atender a dicha petición, fundada, según la propias manifestaciones de la recurrente, en que en la dirección de correo electrónico facilitado por la entidad demandada, perteneciente a su antiguo gestor, este se hallaba de baja por invalidez. Cuando tal baja, de la que no se justifica que no hubiera podido ser subsanada por la hoy apelante, no determina que la actuación del Juzgado de instancia adoleciera los requisitos que, para que prospere la nulidad de actuaciones, exige la normativa invocada, pues la prevé solo para el eventual caso en el que se hubiera prescindido de normas esenciales del procedimiento, dando lugar a indefensión ( art. 225.3 LEC ). Cuando la propia apelante reconoce que el art. 162 de la moderna Ley procesal civil , y antes el artículo 271 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , prevén la posibilidad de que los actos de comunicación puedan llevarse a cabo por medios electrónicos, informáticos o similares; y sin que quede constancia en autos de cuáles serían las normas esenciales de procedimiento de las que se hubiera prescindido provocando un vicio de nulidad.
TERCERO.- Seguidamente, con relación a la cosa juzgada, la parte apelante alega que, de conformidad con lo dispuesto en el artº. 447 2 LEC , no producen efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin, entre otros, a los juicios verbales que decidan sobre la pretensión de desahucio por falta de pago o expiración del término contractual o legal.
Llamando la atención a la Sala dicho alegato habida cuenta de que, por un lado, la parte apelante se limita a cuestionar la cosa juzgada sin invocar cuál sería el error que, en la referida valoración judicial de los pagos, se habría realizado en la sentencia de desahucio a la que se acumuló la acción de reclamación de cantidad. Por otro lado, la cosa juzgada respecto de pagos admitidos en la sentencia de desahucio fue invocada, para lo que le resultó conveniente, por la propia defensa de la parte demandada en el informe emitido en primera instancia tras el acto del juicio. Y, finalmente, la cosa juzgada se ha aplicado, no respecto de la pretensión de desahucio - no cuestionada en estos autos-, sino respecto de la acción acumulada a ella, relativa a reclamación de cantidad, la cual, ejercitada por la arrendadora, hoy apelante, fue desestimada por el Juzgado.
Por todo ello, tampoco este motivo de apelación puede ser atendido por la Sala.
CUARTO .- Finalmente, la parte apelante impugna el fundamento de derecho sexto, segundo párrafo, al entender que el Juez "a quo" realiza una valoración equivocada del documento nº 14 de la demanda, recogido en el acta de manifestaciones aportado como documento nº 16, también de la demanda, y en base al cual la sentencia, en su fundamento de derecho séptimo, entiende que la parte arrendadora ha ejercitado la opción de compra en el plazo contractualmente previsto. Sosteniendo la recurrente que, tal comunicación a la parte arrendadora no puede desplegar los efectos previstos en la sentencia por dos razones: " por un lado por no constar la decisión de ejercitar la opción de compra prevista en el contrato de forma expresa, extremo que es reconocido por la propia Sentencia en el Fundamento de Derecho

SEXTO y por otro por que dicha comunicación no fue conocida por el concedente de la opción hasta el día 16 de febrero de 2018, en que le fue conferido el traslado de dicho documento (junto con el resto que se adjuntaron a la contestación de demanda desahucio que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza, en los autos de juicio verbal nº 11296/2017), y no el 2 de noviembre de 2017 como errónea y equivocadamente se recoge en la Sentencia recurrida." Con relación a la primera cuestión, tanto la sentencia de instancia como la parte actora-apelada admiten, significativamente, que la comunicación que la arrendataria remitió a la parte arrendadora -documento n° 14 de la demanda, recogido en el acta de manifestaciones aportado como documento n° 16 de la demanda-, no contenía de forma expresa el ejercicio del derecho de opción. Sin que, por otro lado, de los motivos de oposición al recurso se deduzca que dicho documento hubiera sido posteriormente complementado de modo más explícito en orden a justificar, ante el optatario, la determinación de la voluntad de la optante para el ejercicio en plazo del derecho de opción de compra.
Apreciando la Sala, respecto del primero de dichos alegatos, que, ciertamente, la comunicación que la parte hoy actora, parte optante, habría hecho a la optataria en fecha 31.10.2017, no era expresiva de una clara voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra, pues en ella se refieren tres manifestaciones que, en el mejor de los casos para la optante, resultaban ambiguas e inconcretas. Seguidamente la Sala trascribe dichas manifestaciones, numerándolas del 1 al 3 (los subrayados son añadidos): 1. En relación a todo lo expuesto, es primer lugar es muy probable que directamente o per medio de una tercera persona procederemos al uso de la opción de compra y al pago restante que serían 180.000 euros.
2. En la desafortunada hipótesis que por nuestra culpa no se hiciera uso de la opción en cada caso, el único derecho que tendrá vuestra sociedad será quedarse con el importe de 20.000 euros, pero en cada caso el contrato de arrendamiento se concluirá al 30 de noviembre de 2020, ya que el alquiler ha sido pagado hasta dicha fecha.
3. En conclusiones pensamos, que hasta el día 28 de diciembre a las 17,00 horas fecha en la cual pensamos firmar el contrato de compra ante el notario Fernando Ramos en Santa Eulalia (fecha que podrá ser adelantada).
Por lo tanto, entiende la Sala que la decisión de ejercitar la opción no se concretó en los dos primeros asertos, pues en el primero se considera solo "probable", y en el segundo, ratificando lo anterior, se evidencia que no se ha ejercitado todavía propiamente la opción, pues se contempla la posibilidad de no uso final de tal facultad; y, por último, en el tercero se realiza una referencia a que "piensan firmar" en fecha susceptible de cambio. Debiéndose concluir que, combinando este último aserto con los dos anteriores, el resultado es que, en el mejor de los casos para la parte optante, debió ésta haber remitido en plazo a la optataria, después de esa comunicación ambigua e inconcreta de fecha 31.10.17, otra concretando definitivamente su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra. El cual, por lo tanto, quedó configurado como una posibilidad no concretada. En definitiva, no se cumplió debidamente el requisito contractual de ejercitar en plazo la opción de compra, notificando en forma dicha voluntad positiva e inequívoca al optatario dentro del plazo contractualmente concedido.
Todo lo cual lleva a la Sala a estimar el recurso de apelación, sin necesidad de profundizar sobre el carácter recepticio de una comunicación que, como se ha dicho, no es susceptible por si misma de ser considerada como efectivamente realizada, al no ser suficientemente concreta. Por lo que, siguiendo la jurisprudencia citada en el recurso, como quiera que la opción no se considera perfeccionada hasta que llega a conocimiento del concedente-vendedor la declaración unilateral del optante por la que externaliza su voluntad de comprar el inmueble por el precio pre-establecido ( STS 7/11/1967, 22/061966 21/11/1977, 5/07/1989 etc.), no puede considerarse perfeccionada en el caso de autos, no ya porque no se recibiera la comunicación, sino porque en la misma no se exteriorizó de manera concreta tal voluntad, dejándola la propia optante como una hipótesis previsible, pero no consolidada. Sin que, por lo tanto, dentro del plazo contractualmente acordado llegara a notificarse al optatario la voluntad definitiva de tal ejercicio del derecho de opción de compra.
ÚLTIMO.- Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte demandante, al ser finalmente desestimada la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

FALLO:

QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por "ROSNOC, S.L.", representada por el Procurador de los Tribunales D. J. Luis Marí Abellán, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza en fecha 11 de julio de 2018 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de declaración y condena de obligaciones de hacer derivadas de contrato de opción de compra, seguidos con el número 123/18, de los que trae causa el actual rollo de apelación, DEBEMOS REVOCARLA, ACORDANDO EN SU LUGAR: 1) DESESTIMAR la demanda interpuesta por Dª Petra , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Tur Escandell, contra la entidad "ROSNOC, S.L.", relativa a acción de declaración y condena de obligaciones de hacer derivadas de contrato de opción de compra.
2) Imponer a la parte actora el pago de las costas procesales devengadas en la primera instancia.
3) No hacer pronunciamiento alguno en materia de costas procesales en esta segunda instancia.
Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la estimación total o parcial del recurso conlleva la devolución del depósito (salvo en los casos en que éste no haya sido necesario para recurrir).
Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.
Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sr. Jaime Gibert Ferragut Sra. María Encarnación González López PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.