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Título: Los procesos en materia de Propiedad Horizintal (Estudio doctrinal, legislativo y jurisprudencial)
Autores: Martín Ríos
Fecha: 2006

Número epígrafe: 8
Título epígrafe: La responsabilidad de la comunidad frente a los propietarios

TEXTO:

SUMARIO: I. Competencia de la Junta para resolver las reclamaciones de los propietarios contra la actuación de los órganos de gestión y representación de la comunidad.- II. Responsabilidad de la Comunidad frente a los propietarios individuales.- III. La responsabilidad de la Comunidad por actos de sus órganos de gobierno. 1. El Presidente de la Comunidad de propietarios. A) Actuaciones indebidas del Presidente: Consideraciones generales. B) Responsabilidad civil. C) Responsabilidad penal. 2. El Administrador de la Comunidad de propietarios. A) Consideraciones generales. a) Naturaleza jurídica. b) Nombramiento . B) Su actuación procesal. C) Actuaciones indebidas. a) Remoción del Administrador. b) Responsabilidad del Administrador.
I. Competencia de la Junta para resolver las reclamaciones de los propietarios contra la actuación de los órganos de gestión y representación de la Comunidad
En el art. 14 LPH parece abrirse una vía para evitar tener que acudir a los Tribunales para resolver cualquier posible controversia en el ámbito interno. Se prevé que, en tal ámbito, la Junta pueda remover a los órganos de gobierno de la Comunidad y nombrar a otros en su sustitución. Sin embargo, si tales actuaciones hubieran irrogado daños y perjuicios a la Comunidad, es obvio que sí se acudirá a la vía judicial y que la Comunidad hará uso de las acciones oportunas para satisfacerse, mediante el cauce procesal adecuado. Lo mismo sucedería si tales daños se causaran a intereses estrictamente particulares, pues, mediando consentimiento de los afectados, será posible que el Presidente los defienda en juicio. Por supuesto, sería también posible que la actuación del órgano de gobierno fuera constitutiva de ilícito penal, acudiéndose entonces a otra vía para depurar responsabilidades.
Respecto a todo lo que venimos comentando, hemos de hacer una precisión. Puesto que nos estamos refiriendo a actuaciones indebidas de los órganos de gobierno de la Comunidad, es posible que la reclamación por vía judicial que de ellas se derive se dirija precisamente contra el órgano al que corresponde ex art. 13 representar en juicio a la Comunidad, esto es, el Presidente. ¿Cómo se resolvería esta situación de identidad entre el reclamante y el reclamado? Lo lógico sería que, si la Comunidad ha decidido proceder judicialmente contra el Presidente, haya previamente optado por destituirlo y nombrar a otro para tal cargo. Del mismo modo, también sería posible que, mediante un acuerdo alcanzado en Junta (para el que será exigible la misma mayoría que para la elección del Presidente) se faculte a un comunero cualquiera para el ejercicio de dicha acción de responsabilidad.
Pero, al margen de lo dicho retro, nuestro principal interés radica en saber si la previsión del art. 14 es configurada de modo independiente a la posibilidad del propietario individual de acudir a la vía ordinaria en defensa de los intereses comunes o si, por el contrario, habría que entender que esta última facultad está supeditada al haber acudido previamente a la Junta para que fuera ella la que resolviera la cuestión.
A nuestro juicio, para cada comunero siempre quedará expedita la vía ordinaria para reclamar la protección de los intereses que se hayan visto conculcados con la actuación de los mencionados órganos. Consideramos que no puede configurarse la previa reclamación a la Junta como requisito de procedibilidad para el ejercicio de las acciones de exigencia de responsabilidad que se estimen precisas. Desde luego, la LPH no lo ha previsto así de modo expreso, y nos parecería contrario al principio de favor actionis que deriva de la tutela judicial efectiva el interpretarlo de este modo restrictivo619.
No obstante lo anterior, admitimos que siempre sería más conveniente dar cuenta a la Junta del problema antes de acudir a los Tribunales, no sólo para que ésta tenga conocimiento de lo que en su seno acontece, sino también con el propósito práctico de tratar de alcanzar una solución satisfactoria que evite el tener que recurrir al proceso. De hecho, consideramos que ésta será la solución por la que se opte en la casi totalidad de los casos, pues el acudir a la Junta siempre será considerada por el propietario como una instancia más cercana que el hacerlo a la vía judicial. Además, en el caso de que la Comunidad apreciara que, efectivamente, se han producido perjuicios a consecuencia de la actuación inadecuada de sus órganos, procedería al ejercicio de las acciones oportunas, viéndose así el propietario liberado de las molestias que supondría el hacerlo por su cuenta y riesgo.
II. Responsabilidad de la Comunidad frente a los propietarios individuales
Los propietarios podrán dirigirse frente la Comunidad por haber incumplido las obligaciones que le conciernen620, pudiendo pedir tanto el cumplimiento específico del deber omitido como la indemnización de los daños y perjuicios que una determinada acción u omisión les hubiera causado.
En ocasiones, las consecuencias lesivas para los propietarios derivan del comportamiento inadecuado de algún cargo de la Comunidad. En tal caso, pese a que será la Comunidad la que deba responder de los mismos frente a los comuneros, podrá luego dirigirse contra el responsable en cuestión y repetir frente a él las cantidades satisfechas en concepto de indemnización. También pudiera darse el caso de que el origen de esos daños se debiera al comportamiento de algún comunero. Ya analizamos en este trabajo el supuesto de que el deterioro de un elemento común ocasionara desperfectos. En principio, puesto que es deber de la Junta el mantener en buen estado tales elementos, sería atribuible a ella la responsabilidad por lo ocurrido. Sin embargo, como vimos, era posible que el nexo de causalidad entre la omisión de la reparación y la causación del perjuicio se rompiera o se viere perturbado por la aparición de un nuevo elemento a valorar, como sería el hecho de que un comunero hubiera impedido que se accediera a su piso o local con el fin de realizar las operaciones imprescindibles de reparación.
En otros supuestos, los propietarios accionan judicialmente para que se exija a la Comunidad la realización de alguna actividad determinada. El caso más significativo es el de la ejecución de las obras y reparaciones necesarias. En función del art. 10.1 LPH, es obligación de la Junta «la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios». Ante la inactividad de la Junta, se pretende que sea condenada a llevar a cabo las actuaciones necesarias para que la finca reúna «las debidas condiciones de estanqueidad, accesibilidad621 y seguridad»622. Si hubiera discrepancia sobre la naturaleza de tales obras623, el art. 10.3 resuelve la cuestión.
En el art. 11.1 se recogen limitaciones a la facultad de todo propietario de exigir la realización de obras624.
El art. 10 ha supuesto una importante novedad introducida por la Ley 8/1999. Con anterioridad a la misma, había que acudir a una interpretación sensu contrario del antiguo art. 10625 para poder exigir obras a la Comunidad626. En torno a esta cuestión, uno de los aspectos más complejos es delimitar en qué casos puede el copropietario acudir directamente a la vía judicial para exigir algún tipo de concepto a la Comunidad, puesto que, en determinadas materias, será requisito necesario para la actuación de la Junta el que haya recaído previo acuerdo de la Comunidad.
Respecto de las reparaciones de elementos comunes, se ha entendido en ocasiones que podría pedirse judicialmente, sin tener que haber intentado previamente un acuerdo de la Junta627. Sin embargo, a nuestro parecer, dado que el art. 14.c) somete a la aprobación de la Junta de propietarios la previsión y ejecución de toda clase de obra de reparación del inmueble, sea ordinaria o extraordinaria628, entendemos que sería preciso intentar obtener un acuerdo de la Junta al respecto. De no lograrse éste, podría acudirse al procedimiento de equidad del art. 17.3ª, para que fuera adoptado judicialmente.
Entendemos que podrán distinguirse varias hipótesis:
Materias sobre las que necesariamente deberá existir acuerdo: tanto las obras ordinarias como las extraordinarias, según el art. 14.c), deberán ser aprobadas en Junta. Ya que es preceptivo que, al menos una vez al año, la Comunidad se reúna para aprobar los presupuestos y cuentas629, muchas de las obras de carácter ordinario estarán ya amparadas por el acuerdo que aprueba su coste y su ejecución. En tales casos, estimamos que no será ya necesario buscar un acuerdo adicional, pudiendo cada propietario, ante la inactividad de la Junta, acudir directamente a los Tribunales para pedir la realización de dichas actuaciones. Sí sería más lógico, puesto que carecería de sentido acudir en primer lugar a la vía más costosa, poner en conocimiento del Presidente la necesidad de realizar la actuación de que se trate, advirtiéndole de que, de no hacerlo, se ejercitará acción ante los Tribunales.
No sucederá igual con las obras de carácter extraordinario, puesto que su propia naturaleza determina que no fueran previstas con anticipación ni, por tanto, aprobadas en Junta ordinaria. Para su realización, sí se precisará de acuerdo de la Junta, por lo que un propietario no podrá ir directamente ante el juez pidiendo su ejecución. Sí cabrá, por el contrario, acudir a la vía judicial del art. 17.3ª, para que se adopte el acuerdo correspondiente630. El no cumplimiento del mismo permitirá acudir a los Tribunales para que se exija coactivamente. Mención aparte merece la hipótesis de que las obras sean urgentes. De acuerdo con el art. 20.c), el Administrador tendrá que disponer «las reparaciones y medidas que resulten urgentes» y, según el art. 14.c), la Junta deberá ser informada de las mismas. Los propietarios que aprecien la necesidad imperiosa de adoptar cualquier tipo de medida deberán comunicárselo al Administrador. Sin embargo, ante la inactividad de éste, y siendo realmente urgente la actuación en cuestión, estimamos que no tendrá el propietario porqué pedir ni autorización judicial para actuar ni la adopción de un acuerdo comunitario sobre este particular, pudiendo hacerlo por sí mismo. Ya no se precisa, pues, de un acuerdo a priori que las autorice, sino de una ratificación posterior de la actuación del Administrador o del propietario.
El que exista un derecho individual de un propietario acerca de determinadas materias no implica que no sea exigible obtener un acuerdo al respecto. Un ejemplo de ello se observa en la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones en elementos comunes.
Sin embargo, ello no implica que todo propietario pueda hacer uso de la vía judicial para exigir la realización de tales obras, pues de este modo se burlarían los trámites y requisitos que la LPH prevé acerca de la manifestación de la voluntad comunitaria sobre estos asuntos. Sobre esta cuestión, resulta muy ilustrativa la SAP de Asturias de 12 de julio de 2002, en la que se afirma, en un caso en que un propietario acudió a los tribunales para hacer efectivo el derecho que le reconocía el RD Ley 1/1990, que lo que se discutía no era dicho derecho, si no «si la satisfacción de ese derecho se puede llevar a cabo o no en la forma pretendida por el apelante». En definitiva, lo controvertido era el modo en que se había procedido, y no el fondo de la pretensión.
La actuación correcta del propietario hubiera pasado por acudir a la Junta en busca de un acuerdo que alcanzara las mayorías previstas en el art. 17 LPH. Si el mismo no se hubiera podido alcanzar, siempre cabría la solución de hacer uso del juicio de equidad del art. 17.3ª. Reproducimos a continuación algunos extractos ejemplificadores de los razonamientos de la sentencia: « el apelante deberá ejercitar su derecho abstracto reconocido en el Rdley de 1998, no frente a la Comunidad sino previa petición al propietario del local, quien será quien lo proponga a la Junta de Propietarios para su aprobación», «incluso en el Rdley del 1998 no sólo no había una libertad absoluta para imponer a los demás instalaciones de infraestructuras el derecho en abstracto que tiene el actor para crear o instalar en el edificio de la Comunidad de Propietarios demandad la infraestructura necesaria para acceder a los servicios que le otorga el Rdley 1/1998 debe ejercitarse conforma a las exigencias del art. 17.2 de la LPH».
Materias que no precisan de acuerdo comunitario: la realización de obras de adaptación para minusválidos pudiera considerarse, en principio, como otra de las cuestiones631 en que, pese a existir un derecho subjetivo sobre las mismas, se requiere previo acuerdo de la Junta que las adopte. De hecho, el art. 17.1ª prevé un especial régimen de mayorías para la consecución de acuerdos en esta materia. Sin embargo, la reciente Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad ha operado aquí un importante cambio. De acuerdo con el nuevo art. 10 (en la redacción que resulta de la disposición adicional tercera de la citada ley), la Comunidad está «obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior», cuando concurran dos circunstancias: que lo soliciten propietarios de las viviendas en que «vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de 70 años» y, en segundo lugar, que el importe total de las obras «no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes». De lo anteriormente transcrito, parece desprenderse que no será preciso previo pronunciamiento de la Junta acerca de esta cuestión. Por lo tanto, ante la infracción de la Comunidad de este deber legal, podrá el propietario en cuestión acudir directamente a los tribunales para exigir el cumplimiento coactivo del mismo. Nos reafirma en esta idea el hecho de que la disposición adicional tercera de la Ley 51/2003 introduzca un nuevo párrafo en el art. 11 LPH, el número tres, cuyo tenor literal es el que sigue: «Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes». Parece entonces que nos encontramos con un doble cauce para lograr la realización de estas obras: por un lado, el acudir directamente a la Comunidad quedando ésta obligada a actuar sólo si la cuantía de la actuación no supera el importe mencionado y, por otro, el lograr un acuerdo de la Junta (por la mayoría simple que exige el 17.1ª (tercer párrafo) de la LPH, en cuyo caso la Comunidad queda obligada a sufragar todos los gastos originados a consecuencia de las obras, sea cual fuere su importe.
De lo expuesto parece desprenderse que todo propietario que se hallare en alguna situación de las contempladas en el art. 10.2 podrá acudir directamente a los Tribunales, sin necesidad de buscar un acuerdo previo de la Junta, si la obra que pretende realizar no excede de tres mensualidades ordinarias. Si su cuantía fuera superior, sólo se podría obligar a la Comunidad a asumirla si se hubiera aprobado su realización con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.1ª, tercer párrafo, LPH). En el caso de no lograrse el acuerdo por los trámites ordinarios, podría acudirse al art. 17.3ª buscando una decisión judicial en equidad.
La vía administrativa: si un propietario considerara que la no realización de determinadas obras por parte de la Comunidad supone la vulneración de la normativa administrativa en la materia, podrá acudir ante la Administración para que se tramite el expediente correspondiente y, en su caso, dicte orden de ejecución de las mismas a la Comunidad632. Por supuesto, esta misma actuación podrá ser llevada de oficio por la Administración.
III. La responsabilidad de la Comunidad por actos de sus órganos de gobierno
Ex art. 14.a), a la Junta corresponde resolver reclamaciones contra sus órganos. Si la actuación de los mismos ha irrogado perjuicios a la Comunidad en general o a propietarios individuales, ¿qué procedimiento habría de seguirse para depurar esas responsabilidades? Entendemos que las facultades de la Junta no pueden llegar al extremo de imponer una indemnización. Para ello, habría que acudir a los Tribunales.
1. El Presidente de la Comunidad de propietarios
En numerosas ocasiones coincidirán en la misma persona las condiciones de Administrador y de Presidente de la Comunidad, siendo ésta una opción contemplada en el art. 13.5 LPH. Es por ello que, sobre aquellos aspectos que no sean específicos del Presidente y que a continuación se abordarán , hacemos remisión a lo que a continuación se dirá sobre la figura del Administrador. Respecto a las consideraciones generales acerca del cargo de Presidente y de las funciones que le son propias, con el propósito de no ser reiterativos, nos remitimos a lo ya visto en el capítulo primero de esta obra.
A) Actuaciones indebidas del Presidente: consideraciones generales
La actuación del Presidente como representante de la Comunidad («en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten» (art. 13.3 LPH) puede causar su incursión en situaciones de responsabilidad (contractual y extracontractual) frente a los comuneros a los que representa. Será en el plano interno de la relación Presidente-Comunidad en el que habrán de depurarse sus posibles responsabilidades, permaneciendo los terceros que interactúen en el tráfico con el Presidente como representante comunitario ajenos a las mismas.
De acuerdo con el art. 14.a) LPH, es competencia de la Junta de propietarios el nombrar y remover al Presidente de la Comunidad, así como el resolver las reclamaciones que los propietarios formulen contra su actuación. Surge sobre este particular la duda de si los comuneros podrían, por sí y sin necesidad de lograr acuerdo previo de la Comunidad, exigir responsabilidad al Presidente por las eventuales consecuencias dañosas que pudiera haber ocasionado su labor como representante de la misma. Al respecto, se ha venido entendiendo que ello no sería posible, pues se considera necesario el haberse dirigido con anterioridad a la Junta, órgano competente, ex art. 14, para conocer de esas reclamaciones633.
Cada comunero sí podría, en cambio, tratar de lograr la consecución de un acuerdo en Junta en el sentido pretendido. Además, de adoptarse un acuerdo contrario a la exigencia de responsabilidad al Presidente o a su remoción del cargo, al propietario en cuestión siempre le quedaría la opción de impugnar el acuerdo en virtud del art. 18 LPH.
Como es obvio, lo dicho anteriormente sólo sería aplicable a la hipótesis de que se tratara de daños y perjuicios irrogados a la Comunidad en su conjunto, al denominado «interés comunitario». Por el contrario, si esas mismas consecuencias se hubieran proyectado sobre la esfera particular de un propietario concreto, éste sí podría acudir a los Tribunales sin necesidad de recavar la opinión favorable de la Junta634.
B) Responsabilidad civil
Deberá el Presidente de la Comunidad cumplir en todo caso con las instrucciones que le imparta, en cuanto a su actuación, la Junta de propietarios635. En los supuestos en que se desvíe de las indicaciones recibidas, tendrá que responder de los daños y perjuicios que pudiera haber causado por ello636, pero lo hará sólo a nivel interno, pues su extralimitación sólo habrá de tener repercusión intracomunitaria.
C) Responsabilidad penal
Tanto por acción como omisión, podrá el Presidente de la Comunidad haber incurrido en el ejercicio de sus funciones en alguna hipótesis de responsabilidad penal. Ante supuestos de esa naturaleza, entendemos, con Santos Briz637, que no será necesaria la reclamación previa ante la Junta cuando lo que se pretenda sea ejercitar acciones tendentes a exigir responsabilidad penal, «ya que en este punto la acción se rige por las leyes penales y las procesales penales, y no por una ley civil, como es la especial de 19 de julio de 1960».
2. El Administrador de la Comunidad de propietarios
A) Consideraciones generales
Se trata de un órgano de gobierno cuyas funciones vienen recogidas en el art. 20 de la LPH, operando tanto a nivel interno de la Comunidad como en su actuación en el tráfico con terceros en ciertos asuntos.
Puede coincidir en la misma persona del Presidente (de hecho, salvo que se diga otra cosa en los Estatutos o en Junta por acuerdo mayoritario, será así). Normalmente, se contrata a un profesional, pero dependerá de las dimensiones y de la complejidad de la Comunidad en cuestión.
El mayor conocimiento de los estados de cuentas y financieros de la Comunidad lo legitiman especialmente para declarar en procesos de reclamación de cuotas a morosos.
a) Naturaleza jurídica
Pese a ser un aspecto debatido, la mayoría entiende que hablamos de relaciones de mandato. Los problemas en torno a su naturaleza jurídica surgen sobre todo cuando el Administrador es un tercero ajeno a la Comunidad.
Al tratarse de una relación basada en la confianza, su quiebra origina la remoción de su cargo. En cuanto a las indemnizaciones que, en su caso, procedieran, nos remitimos al apartado correspondiente.
b) Nombramiento
En virtud del art. 14.a), corresponde a la Junta de propietarios nombrar a los órganos de gobierno enumerados en el art. 13.1. Conforme al art. 13.7, la duración del nombramiento será de un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. Al respecto, no se prevé legalmente un plazo mínimo ni máximo.
El art. 13.5 dispone que, salvo previsión estatutaria o acuerdo mayoritario, el cargo de Administrador se atribuirá (del mismo modo que lo harán las funciones de Secretario) a la persona del Presidente de la Comunidad. Sin embargo, nada obliga a que sea así, pudiendo recaer cada cargo en personas distintas.
A diferencia de lo que sucede con el Presidente, la circunstancia de ser propietario no se contempla como requisito para ser Administrador. De hecho, se prevé el ejercicio de este cargo por los llamados «administradores profesionales» («personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones») lo que, en comunidades de cierta complejidad, será lo más usual.
B) Su actuación procesal
Como se desprende del tenor del art. 20, en la LPH la figura del Administrador no ha sido configurada, a diferencia de la del Presidente, como un órgano facultado para representar a la Comunidad en su actuación en el proceso. Pese a ello, sí se prevé un supuesto en que el Administrador puede acudir a la vía judicial en defensa de los intereses comunes; concretamente, el art. 21.1 le permite exigir, a través del proceso monitorio, los gastos comunes adeudados por los propietarios morosos.
El art. 20, en su redacción anterior a la dada por la Ley 8/1999, parecía exigir como requisito para este caso que la Junta le autorizara para ello a través de un acuerdo. Hoy, la nueva dicción del precepto hace extensivo este requisito al supuesto del ejercicio de la acción también por el Presidente.
La SAP de Toledo de 7 de noviembre de 2001 afirma que el Administrador únicamente puede representar en juicio a la Comunidad para reclamar a través del procedimiento monitorio cuotas de la Comunidad, siendo para ello necesario que hubiera recaído acuerdo de la Junta al respecto (art. 21 LPH). Fuera de estos supuestos, se apreciaría falta de representación.
C) Actuaciones indebidas
a) Remoción del Administrador
El art. 14.a) otorga a la Junta de propietarios la potestad de remover a los cargos comunitarios del art. 13.1, entre los que se menciona al Administrador.
La relación de la Comunidad con el Administrador se basa en la confianza, motivo por el cual el quebrantamiento de la misma justifica la ruptura del vínculo. Lógicamente, esa pérdida de confianza deberá acreditase con lo que la SAP de Valencia de 14 de mayo de 2003 (TOL 294176) llama una «clara base objetiva». La importancia de poder probar o no estos extremos estriba en que el Administrador contará con derecho a una indemnización dependiendo de si se aprecia o no la existencia de una justa causa para la remoción del cargo. La SAP de Madrid de 27 de enero de 2001 es muy clara en este sentido, afirmando que el Administrador tendrá derecho a ser indemnizado por la remuneración correspondiente a los meses dejados de percibir desde que fue cesado antes de que venciera su relación contractual «salvo que se acreditara que el incumplimiento de sus funciones y obligaciones, y ello con apoyo en los artículos 1711, 1725 y 1733 Código civil». Continúa la sentencia diciendo que, al tratarse de un contrato bilateral en que media precio, si se produjera el incumplimiento sólo por parte de la Comunidad, le correspondería indemnizar al Administrador los perjuicios causados por ello (art. 1101 CC).
b) Responsabilidad del Administrador
Responsabilidad civil: hemos de diferenciar si actuó por propia iniciativa (antiguos arts.18.1º, 2º, 3º y 5º) o, por el contrario, cumpliendo órdenes de la Junta, teniendo presentes las normas que regulan el mandato.
En el primer supuesto, la falta de culpa y negligencia le eximiría de responsabilidad (en principio, pero hay que tener presente la tendencia a la que ya hemos aludido en otras ocasiones de objetivizar la responsabilidad). De concurrir culpa o negligencia, actuaría el art. 1717 CC. Sólo respondería él, no vincularía a la Comunidad.
En el caso de cumplir órdenes de la Junta, si actuara con diligencia se eximiría de responsabilidad y sería la Junta la responsable (art. 1717.1 CC). Distinto sería si concurriera de su parte culpa o negligencia. En tal caso, en el plano externo respondería la Junta, sin perjuicio de que el Administrador deba, a su vez, responder ante ésta (art. 1726 CC). Si el Administrador se hubiera excedido de los límites del mandato conferido por la Junta, operarían los arts. 1725 y 1727.II CC.
En el caso de incumplir su deber de actuar ante reparaciones urgentes de las que tenía conocimiento, pese a que la Comunidad deberá indemnizar de los daños y perjuicios causados, podrá luego repetir contra él por su negligencia (art. 1902 CC).
Responsabilidad penal: es posible que la conducta del Administrador sea encuadrable en la descripción típica de un ilícito penal. De acuerdo con el art. 21 CP, será posible la responsabilidad subsidiaria de la Junta de propietarios por los daños y perjuicios ocasionados.

NOTAS:

619        Sin embargo, sí lo considera así Fernández Martín-Granizo, M. (La Ley…, cit., pág. 1023), afirmando que para actuar el propietario contra el Presidente, Administrador o Secretario, es requisito previo de procedibilidad el cumplir con el antiguo art. 3.1º LPH.
620        Por ejemplo, la obligación de resarcir por daños y perjuicios que contempla el art. 9.1 c), a consecuencia de haber consentido reparaciones o servidumbres necesarias en el piso o local. En general, podrá exigirse toda responsabilidad que derive del art. 1902 CC, aunque, en ocasiones, los daños o perjuicios se hayan debido a la actuación de algún cargo de la Comunidad, pudiéndose repetir contra ellos.
621        Este inciso fue incluido por la Disposición Adicional tercera de la Ley 51/2003, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.
622        Todo ello, al margen de que el comportamiento pasivo de la Comunidad le haga incurrir también en responsabilidad administrativa, en el caso de que no se hicieran obras exigidas por la Administración. Vázquez Barros, S. (op. cit., pág. 123) señala que sólo habrán de responder los propietarios que se opusieron a las mismas, no así los que consintieron las obras y cuyo consentimiento fue oportunamente reflejado en el acta.
623        Vid. Echeverría Summers, F. M. (Comentarios…, cit., coord. por Bercovitz Rodríguez-Cano, R., págs. 303 y ss.), que delimita el ámbito objetivo del artículo.
624        SAP de Bilbao, de 22 de abril de 1970, los comuneros pueden exigir de la Comunidad las instalaciones que permitan el normal uso de la vivienda o local. Fernández Martín-Granizo, M. (La Ley…, cit., pág. 166) lo ve implícito en los arts. 396.1CC y 10.1 LPH.
        Por su parte, Zanón Masdeu, L. (op. cit., pág. 468) contempla el caso de las obras urgentes. En primer lugar, será necesario dar cuenta de su necesidad al Administrador. Si éste no actuara, podría pedirse que se declare judicialmente la necesidad de la realización y que se condene a la Comunidad a ejecutarlas.
625        «Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango».
626        Sentencia del TSJ de Navarra, de 29 de junio de 1995 y SAP de Guadalajara, de 28 de enero de 1997.
627        Gómez De Liaño, F. y R., y Loredo Colunga, M. (Procedimientos…, cit., pág. 53, nota 39), citando la SAP de Castellón de 14 de octubre de 1995.
628        Los actos de escasa relevancia económica, encuadrables dentro de la mera conservación y entretenimiento de la finca, no entran en el concepto de reparaciones a que alude el art. 14 c), sino que se insertan en el deber del Administrador, del art. 20 a) y no necesitan de acuerdo previo de la Comunidad.
        Cfr. Echeverría Summers, F. M. (en Comentarios…, cit.,coord. por Bercovitz Rodríguez-Cano, R., pág. 310).
629        En Junta ordinaria, art. 16.1.
630        Si el acuerdo es desestimatorio, cabrá impugnarlo por el art. 18 LPH.
631        Carrasco Perera, A. (Comentarios…, cit., coord. por Bercovitz Rodríguez-Cano, R., pág. 554) da un mismo tratamiento a las obras de adaptación y a las infraestructuras comunes de telecomunicaciones, considerándolas materias sobre las que hay derecho individual pero que, simultáneamente, precisan de acuerdo comunitario.
632        Aparte de que también pudiera imponerle multa, sanciones o, del mismo modo, decidiera ejecutar subsidiariamente la obra a costa de la Comunidad.
633        Gómez-Ferrer Sapiña, R. (op. cit., pág. 139) concluye: «si la reclamación del propietario lo es contra la actuación de presidente, que incumple o lo hace defectuosamente, a juicio del reclamante, sus obligaciones para con la comunidad, y lo que se pretende es que se le exija el cumplimiento de las mismas, o se demande al mismo por el daño causado a la comunidad, es lógico que sea la Junta quien, previamente, se manifieste acerca del grado de cumplimiento o incumplimiento, o la relación causa-efecto del daño, medidas que deben adoptarse para corregir la situación y ejercicio, en su caso, de la acción de responsabilidad contra el presidente».
634        Como destaca Gómez-Ferrer Sapiña, R. (op. cit., pág.140), «No puede ser de peor condición el propietario que un tercero, y la cuestión podría complicarse si el presidente no convocara la Junta para tratar de la cuestión, pese a haberlo solicitado el propietario».
635        Y, en lo no previsto expresamente, deberá actuar con la diligencia de un buen padre de familia.
636        Por analogía con lo previsto, para el mandato, por el art. 1718 CC.
637        Santos Briz, J., «La responsabilidad del Presidente de la comunidad de propietarios y del administrador: sus matices y alcance respectivo», Revista de Derecho Privado, 1978, pág. 128.

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ABREVIATURAS:

Abreviaturas
AP        Audiencia Provincial
CC        Código Civil
CE        Constitución Española
CGPJ        Consejo General del Poder Judicial
CIGCCP        Certificación de impago de las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de las comunidades de propietarios
DGRN        Dirección General de los Registros y el Notariado
LAU        Ley de Arrendamientos Urbanos
LEC        Ley de Enjuiciamiento Civil
LO        Ley Orgánica
LOE        Ley de Ordenación de la Edificación
LPH        Ley de Propiedad Horizontal
RDGRN        Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado
SAP        Sentencia de Audiencia Provincial
STC        Sentencia del Tribunal Constitucional
STS        Sentencia del Tribunal Supremo
STSJ        Sentencia de Tribunal Superior de Justicia
TC        Tribunal Constitucional
TOL        Referencia de la base de datos de Tirant on line
TS        Tribunal Supremo
TSJ        Tribunal Superior de Justicia

ÍNDICE:

Sumario
Prólogo

Abreviaturas

Capítulo 1
REPRESENTATIVIDAD DEL PRESIDENTE

I. El debatido carácter de la representación del Presidente
II. Alcance de su representatividad en juicio
1. Ámbito de actuación
2. Actuaciones del Presidente en el ámbito del proceso
A) Ejercicio de acciones por el Presidente
B) Nombramiento de profesionales y otorgamiento de poder para pleitos
C) Ratificación, desistimiento y suspensión
D) Renuncia de la acción
E) La transacción
F) Interrogatorio de partes. Admisión de hechos
G) El allanamiento
3. Consecuencias de sus actuaciones
A) Cosa juzgada
B) Costas
III. La acreditación de su legitimación
IV. El problema del Presidente ilegalmente elegido

Capítulo 2
LA REALIZACIÓN DE OBRAS INDEBIDAS

I. La infracción del art. 7.1 LPH
1. Ámbito objetivo
2. Ámbito subjetivo
II. La acción
1. Deslinde respecto de la acción de cesación
2. Presupuestos fáctico y de procedibilidad
3. Posibles pretensiones
4. Legitimación
A) Activa
a) El Presidente de la Comunidad de Propietarios
b) Los comuneros
B) Pasiva
a) Obra realizada por propietario anterior
b) El caso de la sociedad de gananciales
5. Prescripción de la acción
6. El proceso aplicable
7. Posibles defensas del infractor
A) El consentimiento tácito
B) La valoración de la alteración
C) Abuso de derecho y ejercicio antisocial del mismo

Capítulo 3
EL DESARROLLO EN EL INMUEBLE DE ACTIVIDADES INDEBIDAS: LA ACCIÓN DE CESACIÓN

I. Palabras previas
II. Presupuesto fáctico de la acción de cesación: la infracción del art. 7.2 LPH
1. Ámbito objetivo
2. Su virtualidad limitadora de los derechos dominicales
3. Notas exigibles a las actividades indebidas: entidad y persistencia. El abuso de derecho
4. Ámbito subjetivo
5. Lugar del desarrollo de las actividades indebidas
6. El caso especial de las actividades lícitas en su constitución pero perturbadoras en su desarrollo
7. Actividades sin licencia
8. Las actividades «antisociales»
III. Finalidad y pretensiones de la acción de cesación
1. La privación del uso de la vivienda o local
A) El carácter controvertido de la privación
B) Alcance objetivo
C) Alcance subjetivo
D) Duración de la privación
2. La extinción definitiva de los derechos relativos a la vivienda y el lanzamiento
A) Características de la acción y condiciones para su ejercicio: diferencias con el régimen anterior
B) Alcance objetivo
C) Alcance subjetivo
IV. Análisis procedimental de la acción de cesación
1. Fase extrajudicial: requisitos de procedibilidad
A) Requerimiento y apercibimiento
a) Iniciativa
b) Sujetos
c) Forma en que se realizarán. Su necesaria acreditación
d) Contenido
B) Continuación de la perturbación
C) Adopción de acuerdo por la Junta de propietarios
2. Fase judicial: El ejercicio de la acción
A) Previa satisfacción de requisitos de procedibilidad
B) Proceso aplicable
C) Legitimación para la acción de cesación
a) Activa
a') Legitimación ad causam
b') Legitimación ad processum
c') El comunero individual
Respecto de la acción de cesación del art. 7.2 LPH
En el proceso civil ordinario
Otras vías
b) Pasiva
D) Competencia
E) Postulación procesal
F) La demanda
a) Contenido
b) Documentos a acompañar
c) Copias y su traslado
G) Medidas cautelares
a) La cesación cautelar de la actividad prohibida. Su especial naturaleza
b) Momento de su adopción
c) ¿Adopción de oficio?
d) La caución y la caución sustitutoria
e) ¿Audiencia previa al demandado?
f) Recursos
g) La privación cautelar del uso
H) Importancia de la prueba
I) Sentencia
J) Costas
K) Posibles defensas del demandado
V. Plazo de prescripción de la acción de cesación
VI. Otras vías judiciales
1. Jurisdicción civil ordinaria
2. Jurisdicción administrativa
3. Jurisdicción penal. Compatibilidad de acciones penales y civiles

Capítulo 4
EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES
DEL ART. 9 LPH

I. Palabras previas
II. Art. 9.1.a)
III. Art. 9.1.b)
IV. Art. 9.1.c)
1. Procedimiento a seguir
2. Contenido de la demanda
3. Destinatarios de la demanda
V. Art. 9.1.d)
1. Procedimiento a seguir
2. Contenido de la demanda
3. Destinatario de la demanda
VI. Art. 9.1.e) y f)
VII. Art. 9.1.g)
VIII. Art. 9.1.h)
IX. Art. 9.1.i)
X. La causación de daños o desperfectos en elemento común
1. Ámbito objetivo
A) Procedimiento a emplear
B) Contenido de la demanda
C) Legitimación activa
a) Legitimación ad causam
b) Legitimación ad processum
c) Comuneros
D) Legitimación pasiva
E) La naturaleza de la responsabilidad del demandado
F) Plazo de prescripción de la acción
G) La importancia de la prueba en estos supuestos: la posible imputación de responsabilidad a la Comunidad
2. Ámbito subjetivo
XI. El incumplimiento de los Reglamentos de régimen interno
1. Notas generales
2. Obligatoriedad
3. Consecuencias de su incumplimiento

Capítulo 5
LOS JUICIOS DE EQUIDAD

I. Caracteres y naturaleza
II. Supuestos en los que procede
1. Adopción judicial de acuerdos
A) Supuestos en que procede
B) Acerca de la falta de celebración y de convocatoria de la Junta
C) Supuestos en que se alcanza la mayoría pero ésta es contraria a la adopción de acuerdos
D) Competencia judicial
E) Requisitos de procedibilidad
F) Postulación
G) Tramitación procesal
a) Solicitud
b) Citación a la comparecencia
c) Celebración de la comparecencia
H) Sujetos
a) Activo
b) Pasivo
I) Resolución
a) Forma que revestirá
b) Plazo
c) Contenido
J) Recursos
2. El caso especial del nombramiento de Presidente de la Comunidad
A) Supuestos en que procede
B) Competencia judicial
C) Requisitos de procedibilidad
D) Postulación
E) Tramitación procesal
a) Solicitud
b) Audiencia a los contradictores
F) Sujetos
a) Activo
b) Pasivo
G) Resolución
a) Forma
b) Plazo
c) Contenido
H) Recurso de apelación
3. Relevo del Presidente de la Comunidad
A) Supuestos en que procede
B) Competencia judicial
C) Requisitos de procedibilidad
D) Postulación
E) Tramitación procesal
a) Solicitud: Forma y contenido
b) Significado de la expresión «resolverá de plano»
F) Sujetos de este procedimiento
a) Activo
b) Pasivo
G) Resolución
a) Forma que revestirá
b) Contenido
c) Plazo de resolución
H) Medidas cautelares

Capítulo 6
LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

I. Causas de impugnación
1. Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos comunitarios: acuerdos nulos y anulables
A) Acuerdos adoptados con vicios formales
B) Los llamados «pseudoacuerdos»
C) Los acuerdos «negativos»
2. Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios
3. Acuerdos que supongan grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o que se hayan adoptado con abuso de derecho
II. La acción de impugnación de acuerdos
1. Requisitos de procedibilidad
A) Existencia de un acuerdo
B) Plazo de ejercicio de la acción
C) Requisitos atinentes al impugnante
2. Competencia
3. Legitimación
A) Activa
a) Sujetos legitimados activamente: ANULABILIDAD
a') Requisitos
b') Análisis de supuestos particulares
El Presidente de la Comunidad
El caso especial del representante
Usufructuarios
Arrendatarios
El perjuicio irrogado a uno o varios propietarios
Propietario que no lo fue al tiempo de adoptarse el acuerdo
b) NULIDAD
B) Pasiva
a) Propietarios afectados directamente por el acuerdo
b) Administradores
c) La intervención litisconsorcial de propietarios
d) Litisconsorcio pasivo necesario
4. Procedimiento a seguir
5. Efectos del ejercicio de la acción
6. Efectos del no ejercicio de la acción
7. La demanda
A) Contenido de la demanda
B) Documentos
8. Medidas cautelares: la suspensión provisional de la ejecución del acuerdo. Procedimiento
A) Solicitud
a) Instancia de parte
b) Momento de la solicitud
c) Prestación de la fianza
d) Forma de la solicitud
B) Audiencia
C) Adopción/Rechazo. Parámetros a valorar
D) Forma de la resolución
E) Recursos frente a la resolución
9. Importancia de la prueba
10. Sentencia
11. Costas
12. Cosa juzgada

Capítulo 7
LA RECLAMACIÓN A MOROSOS

I. Palabras previas
II. Sujetos obligados por el art. 9.1.e) y f)
III. Supuestos especiales de exclusión del pago
1. Exclusión del pago de servicios comunes por su defectuoso funcionamiento
2. Exclusión del pago de ciertos servicios comunes por no hacer uso de ellos
3. El caso específico de las innovaciones
IV. Tiempo y forma de cumplimiento
V. Mecanismos para garantizar el cobro: análisis de los privilegios del art. 9.1
1. Preferencia crediticia
2. Afección real
3. Mención específica de la obligación del art. 9.1.f)
VI. El incumplimiento de la obligación de pago
1. Vía extrajudicial
2. Vía judicial
A) El proceso monitorio
a) Supuestos en que procede el monitorio
b) Competencia
c) Requisitos de procedibilidad
a') Modo en que debe hacerse la notificación
b') Importancia de la notificación
c') Cuestiones problemáticas en torno a la notificación
d') Consecuencias de la falta de notificación y de la notificación defectuosa
d) Objeto de la reclamación deducida en el proceso monitorio
e) Legitimación activa
a') Presidente y Administrador
b') Comuneros
f) Legitimación pasiva
a') Sociedad de gananciales
b') Copropiedad del inmueble
c') Transmisión del inmueble: problemas registrales y consecuencias procesales
d') Caso de la transmisión no notificada: supuestos de solidaridad
Hipótesis
Consecuencias
La solidaridad en la ejecución
e') El titular registral como demandado en la reclamación a morosos de la LPH
Supuestos en que no hay transmisión
Supuestos en que sí hay transmisión
g) Obligación de saneamiento del transmitente y posibilidad de novación
h) Tramitación procesal
a') Petición inicial del proceso monitorio
Contenido de la petición inicial
Documentos
Postulación procesal
b') Admisión de la petición: requerimiento de pago
Modo de requerir el pago
Contenido del requerimiento
Notificación del requerimiento de pago: modo en que debe realizarse, cuestiones problemáticas en torno a la notificación y consecuencias de la falta de notificación y de la notificación defectuosa
c') Posibles respuestas del deudor ante el requerimiento de pago
1ª La no comparecencia
Posible defensa del deudor
Postulación procesal
Repercusión en las costas
2ª El pago
Modos de realizar el pago
Problemática de la satisfacción extrajudicial
El pago parcial
Repercusión en las costas
3ª La oposición
Causas de oposición
El escrito de oposición
Postulación procesal
Consecuencias de la oposición: previstas en la LEC y previstas en la LPH
Repercusión en las costas
Régimen de recursos
i) Acumulación subjetiva de acciones
j) Acumulación objetiva de acciones
k) Acumulación de acciones personales y reales
l) La inversión del contradictorio
B) Otra vía judicial alternativa
C) Prescripción de la acción de reclamación a morosos
3. Otras consecuencias del incumplimiento de las obligaciones del art. 9.1.e) y f)
A) Privación del derecho de voto
a) Consideraciones generales
b) Alcance de esa privación
c) Modo de evitar la privación
d) Posible defensa del privado de voto
B) Falta de legitimación para impugnar acuerdos
C) La imposibilidad de privar del uso de elementos comunes
D) ¿Podrá ser Presidente de la Comunidad un propietario moroso?

Capítulo 8
LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD FRENTE A LOS PROPIETARIOS

I. Competencia de la Junta para resolver las reclamaciones de los propietarios contra la actuación de los órganos de gestión y representación de la comunidad
II. Responsabilidad de la Comunidad frente a los propietarios individuales
III. La responsabilidad de la Comunidad por actos de sus órganos de gobierno
1. El Presidente de la Comunidad de propietarios
A) Actuaciones indebidas del Presidente: Consideraciones generales
B) Responsabilidad civil
C) Responsabilidad penal
2. El Administrador de la Comunidad de propietarios
A) Consideraciones generales
a) Naturaleza jurídica
b) Nombramiento
B) Su actuación procesal
C) Actuaciones indebidas
a) Remoción del Administrador
b) Responsabilidad del Administrador

Capítulo 9
LA RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD FRENTE A TERCEROS

I. Palabras previas
II. Desarrollo de la ejecución: objeto de la misma
III. Posible actuación de un comunero al margen de la del Presidente
IV. Posibles defensas del propietario
V. Problemas procesales y registrales derivados del embargo de bienes privativos por deudas de la Comunidad
VI. Algunas consideraciones acerca del «autoproceso»

Formularios

I. Formularios que contemplan al propietario como destinatario
1. Convocatoria a Junta General
2. Convocatoria a Junta General realizada por vecinos del inmueble
3. Actas de la Junta de propietarios
4. Comunicación de acuerdos al propietario que no asistió a una Junta
5. Requerimiento para el cese de actividades prohibidas por parte de un comunero

II. Formularios que tienen como destinatario al presidente de la comunidad
1. Comunicación de cambio de titularidad
2. Comunicación de domicilio
3. Comunicación de la oposición a un acuerdo adoptado
4. Comunicación para efectuar obras en elemento privativo
5 Notificación por propietario de la necesidad de efectuar reparaciones
6. Representación que otorga un propietario para asistir a una Junta general
7. Solicitud de un propietario para incluir tema en orden del día de una Junta
8. Renuncia a cargo

III. Formularios que contienen el ejercicio de una acción judicial
1. Acción para solicitar del juez el relevo del cargo de Presidente
2. Demanda de la Comunidad contra el Administrador
3. Demanda en la que se ejercita acción de cesación
4. Reclamación de cuotas a morosos
5. Demanda de impugnación de acuerdos sociales
6. Demanda por la realización de obras que alteran la configuración del edificio
7. Demanda de un propietario contra la Comunidad

Bibliografía