Jurisprudencia

Cabecera: Pago de la renta. Contrato de arrendamiento. Arrendamiento de vivienda
Jurisdicción: Civil
Origen: Audiencia Provincial de Barcelona
Fecha: 25/02/2019
Tipo resolución: Sentencia Sección: Decimotercera
Número Sentencia: 149/2019 Número Recurso: 1331/2017
Numroj: SAP B 1485/2019
Ecli: ES:APB:2019:1485
Voces sustantivas: Arrendamiento de la vivienda, Consignación, Resolución del contrato, Resolución del contrato de arrendamiento, Documento privado, Domicilio, Entidades gestoras, Forma de pago, Impago de rentas, Intereses legales, Mala fe, Pago de la renta, Primer grado, Recuperación de la posesión, Renta, Ánimo de lucro, Cuentas bancarias, Documentos privados, Falta de pago, Formas de pago, Plazos, Primer grado, Propiedad, Valor probatorio de los documentos privados
Voces procesales: Abuso de derecho, Desahucio, Medios de prueba, Prueba, Principio de contradicción, Contestación a la demanda, Demanda de juicio verbal, Desahucio por falta de pago, Escrito de oposición, Juicio verbal de desahucio por falta de pago, Notificaciones, Prueba de informes, Prueba testifical, Presentación de la demanda, Representación procesal

ENCABEZAMIENTO:


Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935673531
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Recurso de apelación 1331/2017 -1
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Vilanova i
la Geltrú
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 132/2017
Parte recurrente/Solicitante: Dionisio
Procurador/a: Oscar Berbegal Añon
Abogado/a: SUSANA BARBA LOPEZ
Parte recurrida: Elias
Procurador/a: Jose Antonio Garcia Tapia
Abogado/a: Lluis BERTRAN GARCÍA
SENTENCIA Nº 149/2019
Magistrados:
JOAN CREMADES MORANT
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Barcelona, 25 de febrero de 2019

ANTECEDENTES DE HECHO:

Primero . En fecha 19 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 132/2017 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Vilanova i la Geltrú a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por Dionisio , representado por el Procurador Oscar Berbegal Añón, contra la Sentencia de 28/06/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose Antonio Garcia Tapia, en nombre y representación de Elias.
Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: "Que, estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Sánchez Rojo actuando en nombre y representación de D. Elias contra D. Dionisio : 1º Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de Vilanova i La Geltrú, inscrito en el Registro de la Propiedad nº 2 de Vilanova i La Geltrú, finca nº NUM002 , tomo NUM003 , libro NUM004 , folio NUM005 . El demandado deberá acudir al Juzgado para que les sea notificada la sentencia en el plazo de 6 días, de no comparecer se publicará mediante edictos en el tablón de anuncios de esta juzgado, una vez devenga firme la sentencia, se condenará al demandados a dejar libre y expedita y a disposición del actor la vivienda, con la advertencia de que, en caso de no hacerlo dentro del plazo legal, se procederá a su lanzamiento en fecha 12 de septiembre de 2017 a las 10:00 horas.
2º condeno a D. Dionisio a pagar a D. Elias la cantidad de 268,47 € (DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS Y CUARENTA Y SIETE CENTIMOS) y a las cuotas que se devenguen hasta la fecha del lanzamiento, más el interés legal que se devengue desde la interposición de la demanda hasta la notificación de la sentencia y, en caso de impago, se condenará al demandado al pago de un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
3º Respecto de las costas procesales se condena al demandado al pago de las mismas." Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:


PRIMERO.- Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio verbal de desahucio por impago de rentas a la que se acumulaba la reclamación de las cantidades debidas, más las rentas y cantidades asimiladas que se fueran devengando hasta el desalojo, derivadas del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 ( o NUM005 ) de Vilanova i la Geltrú suscrito por las partes en fecha 1 de abril de 1.980.
La demanda, conforme a la aclaración efectuada por escrito de 6 de marzo de 2017, se interpuso por la representación procesal de D. Elias , como arrendador de la expresada finca, y en ella se alegaba que el inquilino, el demandado D. Dionisio , debía la suma de 268,47.-euros pues había incumplido su obligación de atender la renta arrendaticia correspondiente a la mensualidad de febrero de 2017. Asimismo se indicaba la imposibilidad de enervación de la acción por haber existido una enervación anterior.
Admitida la demanda en fecha 31 de marzo de 2017 mediante Decreto (folio 35), se requirió al demandado para que en un plazo de 10 días desalojara el inmueble, pagara o se opusiera a la demanda, requerimiento que se practicó en fecha 5 de abril de 2017 ( vid. ff. 40 y 41).
El día 11 de abril de 2017 el demandado consignó judicialmente la suma de 268,47.-euros correspondiente a la renta arrendaticia del mes de febrero de 2017 en cuya inefectividad se sustentaba la demanda ( vid. f. 63).
Por otra parte, el Sr. Dionisio se opuso a la demanda alegando que el impago es imputable a la parte actora por no haber girado el recibo del mes de febrero para el cobro de la renta a la nueva cuenta bancaria, desoyendo así la instrucción que él había dado a la administración de fincas que, por cuenta del actor, se ocupa del cobro de las rentas del inmueble de autos ("SERRA EXPERIENCIA INMOBILIARIA,S.L."), habiéndose remitido el recibo a la cuenta en que hasta el momento se habían cobrado los recibos, entonces ya inoperativa.
Alega que la presentación de la demanda el día 3 de marzo, al inicio de la siguiente mensualidad, sin siquiera haber requerido de pago de la mensualidad impagada pone de manifiesto la mala fe de la parte arrendadora, actitud que el demandado estima que supone un abuso de derecho y que es debida al interés de la propiedad de extinguir un contrato de los llamados de "renta antigua".
De la consignación se dio traslado a la parte actora quien se opuso a que la misma tuviera efectos enervatorios y, negando haber actuado de mala fe, alegó que no había recibido comunicación alguna del cambio de domiciliación bancaria de los recibos; en este sentido aportó un documento ( f. 81) expedido por la indicada administración de fincas, "SERRA EXPERIENCIA INMOBILIARIA,S.L.", en fecha 26 de junio de 2017 (el día señalado para el juicio) en donde se hacía constar que en los archivos de dicha empresa no constaba que en el mes de enero de 2017 el Sr. Dionisio u otra persona por él designada comunicara nueva cuenta de cargo de la renta mensual.
En todo caso la representación del actor consideraba en dicho escrito que la falta de pago es en todo caso atribuible a una falta de diligencia del Sr. Dionisio que debió haber advertido con una simple consulta de sus cuentas que la renta de febrero no se había hecho efectiva y haber procedido a su pago.
Seguido el juicio por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vilanova i la Geltrú dictó sentencia en fecha 28 de junio de 2017 que estimó la demanda y acordó la resolución del contrato de arrendamiento dando lugar al desahucio solicitado de la expresada finca, y condenó al demandado a abonar al actor la suma de 268,47.-euros más las rentas arrendaticias que se fueran devengando hasta la recuperación de la posesión, con más los intereses legales y procesales correspondientes.
Todo ello imponiendo también al demandado las costas causadas.
Frente a dicha resolución se alza el demandado que apela la sentencia invocando error en la valoración de la prueba. En este sentido considera, en primer lugar, que la información contenida en la mal llamada "certificación" expedida por "SERRA EXPERIENCIA INMOBILIARIA,S.L." no puede ser relevante para acreditar la ausencia de notificación del cambio de domiciliación bancaria, pues, a criterio del apelante, dicha información debió acceder a juicio en todo caso por la vía de la prueba testifical de modo que se permitiera la contradicción. Además sostiene que dicho documento tampoco se acomodaría a la prueba de informes porque ello habría requerido que se diera oportunidad al demandado de interesar ampliar la información requerida a los extremos que tuviere por conveniente, nuevamente como modo de garantizar el principio de contradicción.
En todo caso alega que no cabe negar que la parte arrendadora conociese la nueva cuenta bancaria de cargo de los recibos cuando a ella se remitieron por "SERRA EXPERIENCIA INMOBILIARIA,S.L.", se cargaron y se abonaron los dos recibos subsiguientes relativos a las rentas de los meses de marzo y abril de 2017.
Por todo ello y reiterando los argumentos expuestos en el escrito de oposición a la demanda solicita la revocación de la sentencia apelada y que en esta alzada se le absuelva de cuantos pedimentos se interesan en su contra.
La representación del actor, aquí apelado, se opone al recurso interpuesto de contrario y muestra su conformidad con los argumentos recogidos en la resolución recurrida cuya confirmación solicita, pues estima acreditado tanto el impago como la falta de comunicación del cambio de domiciliación bancaria de los recibos; en este sentido estima que el documento antes reseñado emitido por la entidad a la que tiene encomendada la administración del inmueble constituye prueba plena al haberse impugnado su valor probatorio y no su autenticidad.
SEGUNDO.- Para la resolución del recurso interpuesto resulta conveniente, en primer lugar, enunciar una serie de hechos objetivos que consideramos acreditados a partir de la documentación adjuntada por las partes, que pasamos a exponer siguiendo -siempre que no reste claridad- un criterio cronológico. Son los siguientes: 1.- El día 1 de abril de 1980, D. Silvio (suponemos que el padre del actor), como propietario arrendador, y el demandado, D. Dionisio , como arrendatario, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 Nº NUM000 , NUM001 . La renta (vid. ff. 16 y ss.) quedó fijada en la suma de 6500 pesetas al mes.
2.-Pese a que en la cláusula 11ª de dicho contrato se establecía que el inquilino se obligaba a pagar la renta por adelantado en el domicilio del administrador y dentro en los cinco primeros días de cada mes, ambas partes admiten que consolidaron una forma de pago alternativa. Así queda acreditado que la práctica que se estableció entre ellas fue la de que la entidad administradora de la finca arrendada giraba los recibos para el cobro de las rentas y cantidades asimiladas el día 10 de cada mes en la cuenta bancaria designada por el arrendatario. Así lo señala el demandado en su escrito de contestación (ff. 48 y ss.) y así lo admite el actor en el escrito de alegaciones presentado el día 18 de mayo de 2017 ( ff.74 y 75).
3.-Con anterioridad a este litigio se siguió entre las partes juicio verbal de desahucio por falta de pago del que conoció el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Vilanova i la Geltrú, autos 709/2011, que finalizaron por Decreto en el que se tuvo por enervada la acción desahucio.
4.-Hasta la mensualidad de enero de 2017 (incluida), la cuenta en la que se hallaban domiciliados los recibos de la renta era una cuenta de la que era cotitular el actor del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA),nº **** NUM006 . Vid. los cargos en dicha cuenta en los docs. nº 1 a 3 de los acompañados al escrito de contestación a la demanda 5.- El día 12 de enero de 2017 el actor, junto con otra persona, abrió otra cuenta bancaria en la entidad Banco Sabadell, la nº**** NUM007.
6.- En fecha 10 de febrero de 2017 la administradora de la finca presentó al cobro el recibo de la mensualidad de renta y cantidades asimiladas correspondiente a febrero de 2017 por importe de 268,47 €, y lo giró a la cuenta mencionada de BBVA, resultando el recibo devuelto ( vid. f 18 y 77), quedando la renta impagada.
7.-El día 2 de marzo de 2017 el actor presentó la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas origen de las presentes actuaciones.
8.-El día 10 de marzo de 2017 la administradora de la finca presentó el cobro el recibo de renta correspondiente a la mensualidad de marzo y lo giró a la cuenta que el demandado había abierto en Banco Sabadell (f.61) 9.- El día 31 de marzo de 2017 el JPI nº 3 de Vilanova i la Geltrú dictó Decreto admitiendo a trámite dicha demanda ( f. 35).
10.-El 5 de abril de 2017 se emplazó al demandado ( ff. 40 y 41).
11.-El día 10 de abril de 2017 la administradora de la finca presentó el cobro el recibo de renta correspondiente a la mensualidad de abril girándolo nuevamente a la cuenta que el demandado había abierto en Banco Sabadell ( f. 62).
12.-El día 11 de abril siguiente, el demandado consignó en la cuenta correspondiente del JPI la renta reclamada.
En segundo lugar, conviene hacer ciertas apreciaciones generales acerca del valor probatorio de los documentos privados. Así, como recuerda la STS 525/2014 de 31 de octubre , constituye "criterio jurisprudencial consolidado que la valoración de los documentos privados debe hacerse en relación con el conjunto de los restantes medios de prueba y que una cosa es el valor probatorio de los documentos privados en cuanto a la autenticidad, fecha o personas que intervinieron, y otra distinta la interpretación efectuada por la sentencia recurrida acerca del contenido de los documentos, puesto que la expresión "prueba plena" del artículo 326.1 LEC no significa que el tribunal de instancia no deba valorar el contenido de las mismas de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en el conjunto de las pruebas aportadas ( SSTS 47/2012, de 17 de julio , con cita de las STSS 458/2009. de 30 de junio y 403/2009, de 15 de junio , y 785/2011, de 27 de octubre )".
TERCERO.- Desde este planteamiento y una vez examinados en esta alzada los autos elevados, podemos avanzar que el recurso interpuesto por el Sr. Dionisio debe prosperar por cuanto este tribunal no suscribe, no al menos en su parte determinante, la valoración probatoria que efectúa el juzgador de primer grado.
Así, la resolución recurrida parte de la premisa de considerar probado que el arrendatario no comunicó el cambio de domiciliación bancaria y deduce tal conclusión exclusivamente de la autocertificación emitida por la entidad "SERRA EXPERIENCIA INMOBILIARIA,S.L.", que gestiona el arrendamiento de autos por cuenta del arrendador.
Pues bien, nos parece que dicho documento, no es que no pueda ser admitido, como postula el recurrente, pero estimamos que debe ser valorado con reserva de modo que no cabe asentar solo sobre el mismo la prueba de la ausencia de comunicación del cambio de domiciliación. Primero, por proceder de una entidad que gestiona con ánimo de lucro los intereses del arrendador, no siendo una entidad neutral.
Segundo, porque esa certificación no ha podido ser objeto de contradicción y contraste, al no haberse propuesto propiamente como una prueba de informe ni haberse convocado a su autor a juicio. Y tercero, incluso dando por bueno su contenido, porque el mismo se contrae a afirmar la ausencia de comunicación durante el mes de enero de 2017, pero es un hecho admitido por ambas partes, y que resulta de los recibos de renta aportados, que, pese a las previsiones contractuales, la renta se pasaba al cobro los días 10 de cada mes, luego sería perfectamente posible que el arrendatario hubiera hecho la comunicación del cambio de renta de forma tempestiva.
De hecho, eso es lo que colegimos de otros hechos objetivos que obran en autos.
Como hemos detallado en el fundamento anterior, consta acreditado que el día 12 de enero de 2017 el Sr. Dionisio abrió otra cuenta bancaria en la entidad Banco Sabadell, la nº**** NUM007 . De sus alegaciones resulta que esa es la cuenta en la que pretendía que desde entonces se le girasen los recibos de renta y mantiene que, si bien no dirigió comunicación alguna, se personó en las oficinas de la administradora/ gestora dejando una copia de los nuevos datos bancarios.
Y esos datos tuvieron que ser forzosamente conocidos por la entidad "SERRA EXPERIENCIA INMOBILIARIA,S.L." antes de las alegaciones vertidas por el demandado en este juicio. Así, consta acreditado también que, incluso antes de que fuera admitida a trámite la demanda inicial de estas actuaciones (lo que tuvo lugar el día 31 de marzo 2017)-y por lo tanto antes de que el demandado fuera citado ( 5/4/17) y la contestara- , esa misma entidad gestora, el día 10 de marzo de 2017, había girado a la nueva cuenta (en Banco de Sabadell) y cobrado la mensualidad correspondiente al mes de marzo de 2017, haciendo luego lo propio con respecto de la renta del mes de abril.
De ello deducimos que la parte arrendadora a través de la entidad que administraba el alquiler conoció la nueva domiciliación bancaria pero, pese a ello, no giró la renta a la cuenta designada, sino a la anterior, y sin requerir de pago al demandado arrendatario interpuso la demanda cuando ya se había asegurado el impago de una sola renta pretendiendo provocar con esa actitud la concurrencia de la causa de resolución al tiempo de interponer la demanda.
A nuestro juicio, la conducta del arrendatario en no reparar que no se había abonado la renta de febrero se debe atribuir a la confusión derivada del cambio de domiciliación, máxime si se tiene en cuenta, de un lado, que la renta del mes siguiente sí que fue girada y cobrada en la nueva cuenta proporcionada a tal fin; de otro lado, que en la nueva cuenta, al tiempo del cobro, existían fondos suficientes para hacer frente a la renta arrendaticia del mes de febrero. Y, por último, no cabe desconocer que el demandado consignó la renta en cuya ineficacia se sustenta la acción el 11 de abril de 2017,escasos días después de recibir la citación, y que no es habitual que se retrase en el pago de la renta, siendo que el anterior desahucio que se interpuso en el año 2011, o sea, seis años antes, también fue debido a la falta de pago de dos mensualidades de renta, siendo las únicas incidencias desde la firma del contrato en abril de 1.980.
De todo lo expuesto concluimos que no puede imputársele un incumplimiento de mala fe con aptitud resolutoria.
Consideramos que los anteriores razonamientos no vulneran la doctrina jurisprudencial que establece que el impago de la renta, una vez vencido el plazo pactado para su pago, pero dentro de la mensualidad, constituye un incumplimiento esencial de la principal obligación de arrendatario que puede determinar, bien la resolución del contrato, bien, si ello es posible, la enervación de la acción, pues el fundamento de dicha doctrina radica en evitar que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas, y ello no es propiamente lo que ha sucedido en este caso, en que la falta de pago, en lo que atañe al arrendatario, se debe a un problema burocrático de falta de detección por razón del cambio de domiciliación, problema del que tampoco fue avisado a tiempo por la parte arrendadora cuando podía haberlo hecho.
Los anteriores razonamientos conducen, como hemos avanzado, a la estimación del recurso interpuesto por el Sr. Dionisio.
CUARTO.- Pese a la estimación del recurso interpuesto por el Sr. Dionisio , no ha lugar a hacer especial imposición de costas en ninguna de las dos instancias al concurrir dudas de hecho respecto a la fecha concreta de la notificación del cambio de domiciliación bancaria, y dudas de derecho, por cuanto concurren circunstancias excepcionales que nos llevan a estimar que no es de aplicación a este caso la doctrina jurisprudencial expuesta. Todo ello ex. art. 398 LEC.
Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

FALLO:

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Dionisio contra la Sentencia dictada el día 28 de junio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vilanova i la Geltrú en los presentes autos de Juicio Verbal nº 132/2017 de los que el presente Rollo dimana, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, DESESTIMANDO la demanda inicial de las presentes actuaciones interpuesta por la representación de D. Elias contra el ahora recurrente, ABSOLVEMOS a este último de cuantos pedimentos se interesaban en su contra.
Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.
Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :