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Título: Responsabilidad contractual y extracontractual en los arrendamientos urbanos
Fecha: / /2008

Número epígrafe: 10
Título epígrafe: Daños sufridos por el arrendatario

TEXTO:

Capítulo III
daños consecuencia del incumplimiento de las obligaciones de las partes
INTRODUCCIÓN

Una vez analizadas las obligaciones de las partes en los contratos arrendaticios que nos interesan a efectos de esta investigación, es preciso que, como paso previo a la determinación del régimen de responsabilidad en esta materia, estudiemos en este punto el alcance y efecto del incumplimiento de estas obligaciones. En este intento es donde adquieren pleno significado las cuestiones planteadas en el Capítulo precedente, por cuanto que las conclusiones que allí se vertieron nos servirán ahora de premisa originaria, de punto de partida, en el camino que emprendemos.
Para determinar la sanción impuesta al incumplimiento de obligaciones, el legislador puede adoptar uno de los siguientes sistemas: o bien, establecer a continuación de cada una de aquéllas las consecuencias particulares de su incumplimiento, no siendo éstas las mismas e iguales para cada supuesto de infracción; o bien imponer una sanción general para todos los casos en que los contratantes falten a los compromisos pactados o a los subsidiariamente establecidos por las leyes. En materia de arrendamientos, el Código español adopta el segundo de esos procedimientos, sin distinción alguna de supuestos, presentando solamente dos recursos para que el contratante perjudicado pueda optar por el que más convenga a sus intereses. El artículo 1556 CC dispone, que «si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente».
Aunque la doctrina española ha estudiado el régimen de los arrendamientos tanto a la luz de la anterior legislación arrendaticia, como de la actual, teniendo también en cuenta los preceptos del Código Civil, observamos que ciertas cuestiones de responsabilidad no se han analizado con la profundidad que han sido tratadas por la doctrina extranjera. En este extremo nos referimos a la responsabilidad del arrendador común por las perturbaciones que cause uno de sus arrendatarios a otro arrendatario o a la responsabilidad en caso de incendio.
Como dijimos al comienzo de nuestra investigación no es nuestro propósito analizar todos los daños que se pueden presentar en las relaciones arrendaticias, sino sólo aquellos en los que se plantea la problemática del concurso de responsabilidades.
Por otra parte debemos precisar que en este Capítulo, en el que vemos los supuestos de incumplimiento de las obligaciones de las partes, nos centramos en el remedio indemnizatorio que le otorga el ordenamiento jurídico a la parte cumplidora. Por ello, las referencias que hacemos al remedio resolutorio sólo son puntuales.
I. DAÑOS SUFRIDOS POR EL ARRENDATARIO
1. Por incumplimiento de la obligación de entregar la cosa en forma adecuada
Al comenzar el presente epígrafe dedicado al análisis de daños sufridos por el arrendatario debemos dejar sentado que el arrendador está obligado a entregar la cosa arrendada, de tal forma que el arrendatario le puede exigir que evite las perturbaciones procedentes de terceros que impidan la toma de posesión de los lugares arrendados. A diferencia de la obligación del arrendador de garantizar el disfrute del arrendatario, en la obligación de entrega no se distingue si la perturbación del tercero es de hecho o de derecho.
Sabemos que, aunque no esté contenida expresamente en el capítulo de derechos y obligaciones de la LAU, no hay duda que la obligación de entrega es una obligación principal y, por lo tanto, con suficiente relevancia como para provocar la ineficacia funcional y sobrevenida del contrato, a través del mecanismo resolutorio. Por ello, en caso de incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador, si el arrendatario hubiera cumplido sus obligaciones, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LAU, podrá pedir que se le entregue la cosa arrendada o promover la resolución del contrato según el artículo 1124 CC.
Se entiende que hay entrega defectuosa cuando, entre otros supuestos, el arrendador no realiza reparaciones necesarias para la entrega en buen estado o no entrega los accesorios de la cosa arrendada. Ilustra un caso de cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega la STS de 14 de marzo de 2002. Durante el juicio resultó acreditado que la defectuosa instalación eléctrica fue la que provocó el incendio en la vivienda arrendada en el que fallecieron tres personas por intoxicación de los gases de combustión emanados378.
Si bien el supuesto de entrega defectuosa no aparece expresamente contemplado por el Código Civil a propósito del arrendamiento, debemos tener presente que se le pueden aplicar analógicamente los artículos 1166 y 1169 CC. En estos casos, el arrendador no podrá obligar al arrendatario a que reciba una cosa distinta, aunque sea de mayor valor que el objeto del contrato, así como tampoco podrá compeler al arrendatario a recibir parcialmente la prestación379. Por consiguiente, el arrendatario puede plantear la excepción de contrato cumplido defectuosamente (exceptio non rite adimpleti contractus), modalidad de la excepción general de incumplimiento, siempre que lo omitido o ejecutado defectuosamente haga que su interés no quede suficientemente satisfecho. Además, la jurisprudencia legitima al demandado, arrendatario, para exigir, como alternativa de la reducción del precio, que los defectos e irregularidades de la prestación se subsanen (arts. 1091 y 1098). No obstante, es preciso valorar la conducta del arrendatario, porque si pudo apreciar la omisión o defecto y no lo hizo constar oportunamente, luego no podrá ejercitar la excepción, pues admitir lo contrario supone ir contra sus propios actos.
Además, si lo omitido o ejecutado defectuosamente afecta gravemente a la economía de la obligación contraída, cabe la excepción del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) o la resolución del vínculo contractual380. Para ello, habrá que medir la gravedad del incumplimiento en relación con la finalidad perseguida para ver de qué manera incide sobre ella, a fin de decretar la resolución si imposibilita su consecución.
Puede afirmarse que la entrega defectuosa que frustra el fin contractual debe y puede equiparse a la falta de entrega, en cuyo caso el arrendatario podrá pedir el cumplimiento del contrato, es decir, que el arrendador entregue la cosa en perfecto estado de conservación o la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos381.
En los contratos de arrendamiento es habitual la inclusión de cláusulas de estilo que vienen a decir que el arrendatario declara recibir la totalidad de la finca en perfecto estado de conservación y uso382. La jurisprudencia que no da relevancia a la inclusión de esta cláusula en el contrato de arrendamiento, parte de la idea, que resulta de todos conocida, de que se trata de una estipulación estereotipada en contratos de arrendamiento y que el arrendatario, muchas veces acuciado y harto de buscar una vivienda digna, suscribe tales cláusulas, si no obligado, sí, al menos, sin efectuar una exhaustiva inspección al respecto383. De hecho, como dato relevante para valorar la falta de eficacia de la citada cláusula, los Tribunales tienen en cuenta la circunstancia de que haya transcurrido poco tiempo entre la celebración del contrato y la fecha del accidente384.
Ahora bien, aunque, en principio, la jurisprudencia no considera relevante la inclusión de esta cláusula de estilo para determinar la responsabilidad en caso de producirse daños, puede servir como indicio de que, efectivamente, el arrendador entregó en buen estado, el que de la magnitud de los deterioros ocasionados no quepa admitir que la finca se haya recibido en tan lamentables condiciones y que, sin embargo, se hubiese firmado la cláusula. En este sentido, el Tribunal Supremo en la sentencia de 4 de abril de 1990 (ponente: Albácar López), igual que en las instancias anteriores, no concedió indemnización al arrendatario por los daños y perjuicios sufridos al producirse la inundación como consecuencia de la defectuosa conservación de la cubierta de la nave. Se daba la circunstancia de que en el momento de celebración del contrato el arrendatario había manifestado expresamente estar de acuerdo con el estado de conservación y había asumido las averías que tuviesen lugar dentro del local385.
En cuanto al alcance de la obligación de entrega podemos observar la evolución jurisprudencial a partir de la sentencia de 21 de noviembre de 1988 (ponente: Fernández Rodríguez). En la misma, el Tribunal Supremo afirmó que la obligación fundamental de todo arrendador de entregar la cosa objeto del arrendamiento (art. 1554.1 CC), «presupone que lo sea con posibilidad de cumplir el destino pactado, ya que entregar, en el aspecto jurídico, en materia de arrendamiento, es efectuar desplazamiento de posesión con posibilidad de dedicación por el arrendatario a lo que se hubiese convenido, como base y motivo esencial del contrato en cuanto al destino a dar al local o terreno arrendado». En el caso en cuestión, arrendador y arrendatario expresamente convinieron cuál sería el destino que habría de desempeñar el local dado en arrendamiento: la posibilidad de dedicación a escuela y comercialización de informática. Así, el Alto Tribunal consideró que imposibilitado el local para ser susceptible del destino expresamente pactado, aunque sea por causas ajenas a su voluntad, por la prohibición administrativa de ese destino, genera ausencia de causa productora de carencia de efectos al vínculo arrendaticio creado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1275 CC.
Aunque no se refiere a un supuesto idéntico destacamos que con anterioridad a esta resolución judicial, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 28 de octubre de 1985 (ponente Martín-Granizo Fernández), al igual que la Audiencia que revocó la sentencia dictada en primera instancia, consideró que la negativa de la arrendadora a la apertura de una salida de emergencia en el local arrendado no era incumplimiento de su obligación de entrega del local. Para llegar a esta conclusión, el Tribunal valoró las siguientes circunstancias: la actora de hecho pudo ejercitar la actividad comercial para cuyo desenvolvimiento arrendó el local; en virtud de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, la arrendataria reconoció recibir el local a su entera satisfacción; tampoco el arrendador asumió responsabilidad alguna si los órganos oficiales competentes no concedieran a la arrendataria la licencia de apertura o se prohibiera la misma una vez concedida y, finalmente, se pactó expresamente que en ningún caso existiría comunicación entre el local arrendado y el portal o vestíbulo del edificio.
Sin embargo, la decisión alcanzada en esta sentencia no fue unánime. Uno de los Magistrados, D. Antonio Fernández Rodríguez, formuló voto particular que venía a confirmar la sentencia dictada en primera instancia considerando preciso para el ejercicio de la actividad comercial abierta al público que el local dispusiese de salida de emergencia. Para el Magistrado disidente, la falta de salida de emergencia en la parte posterior del local, requerida por exigencias de índole administrativa, no permitió, aunque pudo seguir siéndolo de hecho, la actividad jurídica pactada como destino arrendaticio, por lo que deduce que lo mismo equivale a no entregarlo (contravención del artículo 1554 CC, en su apartado primero). Asimismo, entendió que hubo aplicación indebida del artículo 1560 CC, puesto que no se estaba en presencia de errores de mero hecho de los que no se responsabilizan los arrendadores, que es a lo que dicho artículo 1560 se refiere, sino simplemente a una situación de inadecuada entrega, determinante de falta de cumplimiento. También en nuestra opinión, en el caso el arrendador incumplió claramente la obligación de entrega en forma adecuada del local. Además, según vimos en el Capítulo anterior (vid. p. 142), el arrendatario podía haber alegado que las obras ordenadas por autoridad competente entra dentro del concepto de reparaciones necesarias a cargo del arrendador386.
El Tribunal Supremo sigue la doctrina de la sentencia de 21 de noviembre de 1988 en la posterior de 30 de mayo de 1994 (ponente: Morales Morales), en la que tuvo en consideración que el arrendador conocía que, al haber dividido el pabellón industrial único en varios locales independientes, el Ayuntamiento instruyó expediente administrativo por infracción urbanística y había ordenado que realizara las necesarias obras de demolición de los muros interiores para reponer el pabellón a su primitiva configuración originaria. No obstante, el arrendador alquiló uno de dichos locales, sin dar a conocer a la arrendataria la existencia de dicho expediente administrativo ni de la orden de demolición de los muros interiores. Actitud del arrendador que revela una conducta contraria a la buena fe contractual al omitir información relevante para el arrendatario. La entidad arrendataria comenzó a desarrollar su actividad industrial en dicho local hasta que, al tener conocimiento, por comunicación del propio arrendador, de la existencia de la repetida orden de demolición, se vio forzada a cesar en dicha actividad industrial en el local arrendado. El Tribunal Supremo declaró incumplidas las obligaciones de la arrendadora de entregar la cosa en condiciones idóneas para servir al desarrollo de la actividad para la que se arrendó y mantener al arrendatario en el goce pacífico. Por lo que una vez cerrado el negocio del arrendatario como consecuencia de orden municipal de desalojo, declaró el derecho a ser indemnizado del mismo.
Concebida así la obligación del arrendador de entregar la cosa en forma adecuada, se ha entendido que la ejecución a costa del arrendatario de obras de insonorización en el local arrendado ordenadas por la autoridad competente puede dar derecho a que el arrendatario sea reembolsado por el arrendador. En el caso contemplado en la STS de 24 de mayo de 1995 (ponente: Malpica González-Elipe), el Ayuntamiento de Gijón requirió al titular de la pescadería para que efectuara obras de insonorización, requerimiento reiterado posteriormente con apertura de expediente sancionador por incumplir el primero. La arrendataria trasladó a la arrendadora tales comunicaciones administrativas por acta notarial, para que se hiciera cargo de los trabajos pertinentes o, en su caso, se entendiera autorizada para su realización con cargo al patrimonio de la arrendadora, la que contestó negándose en absoluto a su realización por ella o a su costa y sólo tolerando su verificación por el arrendatario. En la demanda, el arrendatario reclamó a la arrendadora el reembolso de las cantidades satisfechas por obras, gastos de requerimiento y perjuicios sufridos al tener cerrado el negocio durante la ejecución de las obras. El Tribunal Supremo consideró evidente que, aunque la cláusula 8ª del contrato autorizaba a costa de la arrendataria a la realización de obras de reparación o mejora, ello no puede implicar que el arrendatario, nada más iniciado el contrato, tenga que poner a su costa en forma adecuada el local a fin de que sirva correctamente a la explotación del negocio para el que fue literalmente arrendado. El Tribunal manifestó que la obligación de entrega es principal, inicial, trascendente y exigible al arrendador, máxime cuando como en este caso, la maquinaria productora de los ruidos origen del expediente municipal era la misma que tenía instalada la arrendadora y que cedió o vendió a la arrendataria387.
Recapitulando, lo anterior implica que, en conformidad con esta obligación, el arrendador tiene que dar cumplimiento a las exigencias administrativas que sean necesarias para que el arrendatario pueda dedicarse al destino pactado tales como efectuar todas las obras necesarias que eviten la denegación de licencia para ejercer la actividad que se determinó en el contrato, no oponerse a la apertura de salida de emergencia o cumplir las exigencias de insonorización en el negocio que venía regentando. En este sentido, los compromisos que el arrendador haya asumido expresamente en el contrato para uso distinto del de vivienda determinan el alcance de la obligación. Por supuesto que el arrendador incumple esta obligación si, aun conociendo la existencia de infracción urbanística concerniente a la finca arrendada, la oculta al arrendatario y concierta el contrato con él. La omisión de deberes de información en estos casos supone contravención de la buena fe en las relaciones contractuales (1258 CC).
2. Por incumplimiento de la obligación de realizar reparaciones
Recordemos que el arrendador está obligado a realizar reparaciones necesarias en la cosa arrendada, a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (art. 1554.2 CC), ya proceda la necesidad del mero transcurso del tiempo, desgaste natural de la cosa, de su concreta utilización conforme a lo estipulado o, incluso, caso fortuito o fuerza mayor. En todo caso, sólo responde frente al arrendatario por los daños y perjuicios causados por la finca cuando pueda imputársele según las reglas de responsabilidad contractual (arts. 1101 y 1556 CC). Según veremos, a efectos de determinar la responsabilidad los Tribunales valoran la circunstancia de si existía conocimiento por parte del arrendador de la necesidad de realizar reparaciones. Para apreciar la negativa o retraso del arrendador en el cumplimiento de su obligación tienen en cuenta que haya existido requerimiento por parte del arrendatario (art. 1559 CC).
Evidentemente la obligación de realizar reparaciones del arrendador es independiente de la existencia o no de terceros (por ejemplo, propietarios de inmuebles colindantes) que pudieran haber tenido intervención en la causación de los desperfectos en la finca. No se traslada a otros, pues es contraprestación de la obligación del arrendatario de pagar la renta, con independencia, claro está, de que el arrendador pueda dirigirse contra éstos y exigirles el abono de los gastos que haya tenido que efectuar388.
Es conveniente advertir que si el arrendador se niega a ejecutar la obra, la solución judicial tardía a la demanda de cumplimiento puede situarnos ante un contrato vencido y una sentencia inoperante por extinción de la relación arrendaticia. La previsión en éste, como en otros casos en los que el carácter temporal de los contratos hace ilusoria muchas de las pretensiones formuladas, pasa por reconocer al perjudicado, si lo hubiera, la posibilidad de ejercitar una acción complementaria de indemnización de daños y perjuicios a cargo del propietario.
Por supuesto que esta obligación del arrendador comprende las mejoras que voluntariamente haya introducido él mismo durante la relación arrendaticia, salvo que haya pacto en contrario, pues conduciría al absurdo excluir de la obligación de realizar las reparaciones necesarias aquellos servicios introducidos con posterioridad a la fecha del contrato de forma libre y espontánea por la arrendadora. En este sentido, en la SAP de Barcelona de 23 de junio de 2000, el arrendador por voluntad propia incorporó a la vivienda litigiosa la posibilidad de suministro y uso de gas, pues no disponía del mismo al tiempo de la celebración del contrato de que se trata, y esto, al no constar nada en contrario, supone integrar en la vivienda objeto de locación ese servicio y, por tanto, una vez utilizado por el arrendatario se integra también en el contrato de arrendamiento. Al igual que en la sentencia de instancia, se condenó al arrendador a efectuar las obras y reparaciones necesarias para restablecer el servicio de suministro de gas natural y abonar al mismo una indemnización equivalente a dos mensualidades de renta.
Sin embargo, a falta de estipulación en sentido contrario, la obligación del arrendador de realizar reparaciones necesarias en la finca arrendada no abarca la de realizar obras de adaptación para que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se adapte a la normativa administrativa cuando pendiente el contrato, el arrendatario haya cambiado el negocio389.
Concebida así la obligación del arrendador, los Tribunales valoran dos extremos fundamentales en estos litigios. El primero de ellos, si ha quedado debidamente probada la existencia de daños en la finca arrendada. El segundo, si el arrendador tuvo conocimiento de la aparición de tales deterioros, para lo cual es esencial la prueba acerca de si el arrendatario notificó en un plazo prudencial al arrendador la existencia de los desperfectos.
Por lo que respecta a la prueba de los daños, conforme reiterada jurisprudencia, no es suficiente probar el incumplimiento de la obligación, sino que, salvo que los daños se presenten como reales y efectivos, es requisito esencial la demostración de que se causaron los daños o perjuicios, y que ellos fueron una consecuencia de aquél390. Al punto que puede declararse la obligación de realizar las reparaciones necesarias, obligación incumplida, pero no la indemnización de daños si en el juicio no se han probado los mismos391.
La cuestión de haber puesto en conocimiento del arrendador la necesidad de efectuar reparaciones con anterioridad a la reclamación de reparación del daño sufrido por el arrendatario es controvertida. A veces, la jurisprudencia subordina la responsabilidad del arrendador a la necesidad de haber sido puesto en mora. Así, en caso de incumplimiento por no ejecución o retraso en la efectividad de realizar reparaciones, el arrendador es responsable de los daños ocasionados por su culposo proceder, evidenciado este aspecto subjetivo por la conciencia de la necesidad de las reparaciones y la negativa o el retraso en la realización a pesar de haber sido constituido en mora por requerimiento del arrendatario u otro acto equivalente, como dispone el art. 1556, en relación con el párrafo segundo del 1559 392.
Sin embargo, otras decisiones no consideran necesaria la puesta en mora, debido a que en ocasiones coinciden el momento en el que se produce el daño y en el que se revela la necesidad de efectuar las reparaciones del inmueble. Por tanto, consideran que no es requisito para que el arrendador contraiga responsabilidad que éste conociese la falta de conservación393.
Consideramos que la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del dueño urgentemente la necesidad de reparaciones (artículo 1559. 2 CC y 21.3 LAU), en los supuestos en los que sea posible, es del todo razonable, ya que el arrendador no tiene por qué conocer la necesidad de la reparación, si no es porque el arrendatario se la comunica. Pero, una vez notificado el arrendador, ¿entra en mora al día siguiente? Nos parece que desde que se le notifica al arrendador la necesidad de proceder a la reparación, hasta el momento en que éste efectivamente proceda a realizarla hay que dejar pasar un plazo prudencial de tiempo antes de considerar que deben entrar en juego las consecuencias jurídicas de la mora. Este plazo prudencial parece insuprimible, en cuanto las relaciones contractuales deben estar presididas por la buena fe (ex artículo 1258 CC). Téngase en cuenta que quizá el arrendador deba contratar los servicios de determinados técnicos para proceder a la reparación y ello puede llevar cierto tiempo394. En todo caso, el plazo dependerá de la inminencia del peligro que pueda sobrevenir como consecuencia de la falta de reparación.
Acerca de esta cuestión, a diferencia de la vigente LAU que no dice nada al respecto, el artículo 110 de la LAU de 1964 suministraba un criterio: «Cualquiera que fuere la fecha en que haya sido habitada la finca, cuando requerido el arrendador para la ejecución de reparaciones necesarias ordenadas por autoridad competente, a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para su uso, dejare transcurrir treinta días sin comenzarlas, o tres meses sin terminarlas, el inquilino o arrendatario podrá ejercitarlas o proseguirlas por sí». Ante la dificultad de establecer con precisión un plazo, la vigente LAU, ha optado por no hacerlo, por lo que serán los Tribunales los encargados de fijar en función de las circunstancias del caso el período de tiempo razonable para que el arrendador cumpla esta obligación.
Es de interés la sentencia de 20 de junio de 1980, en la que el Tribunal Supremo declaró la responsabilidad contractual del arrendador por incumplimiento de realizar las reparaciones necesarias en la finca arrendada que tuvo como consecuencia la muerte de la esposa del arrendatario, lesiones sufridas por este último de las que tardó en curar noventa y cinco días y daños materiales por pérdida de mobiliario del arrendatario. Los daños resultaron como consecuencia del desprendimiento del tejado de la casa que en su caída sobre el techo o suelo de la planta alta lo arrastró consigo también totalmente, cayendo la masa de escombros sobre la vivienda de la planta baja, en la que se hallaba en aquel momento el arrendatario, su esposa e hija. La casa hubo de ser demolida por lo que el arrendatario perdió su vivienda y el comercio que en ella tenía instalado. El Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda y condenó al arrendador a que indemnizase al arrendatario en la cantidad de quinientas mil pesetas por el fallecimiento de su esposa, cincuenta mil pesetas más por las lesiones sufridas por él mismo y otras setenta y cuatro mil pesetas por la pérdida del mobiliario. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación, así como la adhesión a la misma y confirmó la sentencia apelada. El Alto Tribunal declaró no haber lugar al recurso de casación395.
Son múltiples los ejemplos de incumplimiento del arrendador de esta obligación, entre otros, destacamos que la jurisprudencia ha declarado responsables a los siguientes arrendadores: los que no mantienen la finca arrendada en condiciones adecuadas para garantizar la evacuación de las aguas pluviales depositadas sobre la cubierta de la nave396, los que no reparan las humedades existentes en la vivienda397 o los que no mantienen las instalaciones de calefacción o de gas en estado adecuado398.
Como es sabido, el transcurso del tiempo y la antigüedad del edificio provocan deterioros perfectamente evitables y previsibles con una mínima diligencia, a la que está obligado el propietario siempre y cuando los daños o la necesidad de realizar reparaciones no sean causadas por negligencia del arrendatario. En este sentido, nos parece que se puede considerar negligencia del arrendatario la falta de notificación al arrendador en virtud de los arts. 21.1 y 21.3 de la LAU y 1559 CC. Por supuesto, los Tribunales habrán de valorar las circunstancias concretas del caso, ya que como hemos visto puede ocurrir que la necesidad de efectuar reparaciones se haya manifestado en el mismo momento que el daño y el arrendatario no haya podido advertir con anterioridad al arrendador.
A nuestro juicio, aunque la puesta en mora del arrendador no es condición de la responsabilidad contractual del mismo, sin embargo, facilita la reclamación de indemnización de los daños derivados del incumplimiento de la obligación del arrendador de efectuar las reparaciones. No se trata propiamente de una puesta en mora, sino más bien de una manera de manifestar la voluntad del acreedor de obtener el cumplimiento y de constatar la culpa del arrendador.
Al igual que vimos que sucedía con la entrega defectuosa, si el arrendador realiza las reparaciones defectuosamente, de modo que queda acreditado que han sido insuficientes al haberse producido el daño, serán, sin duda, de aplicación los arts. 1101 y 1556 CC y el arrendador quedará sujeto a indemnización de daños y perjuicios cuando incurra en dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de esta obligación o cuando de cualquier otra manera contraviene el tenor de la misma. Incluso es posible que se declare la resolución del vínculo contractual si la reparación defectuosa es tan grave que el interés del arrendatario no queda satisfecho399.
Para la consecución del cumplimiento de la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado de conservación es habitual que el arrendador no proceda por sí mismo, sino que lo encargue a un profesional. También en estos casos se considera que el arrendador incumple su obligación de realizar reparaciones necesarias cuando, aun habiendo realizado obras, queda acreditado que éstas han sido insuficientes400. No es más que la plasmación en este ámbito de la responsabilidad contractual por hecho de otro.
2.1. Límite a esta obligación
Para determinar si existe incumplimiento de la obligación de realizar reparaciones es preciso delimitar los supuestos en los que el arrendador no está obligado. En virtud de los arts. 1554.2 del Código Civil y 21 LAU, el arrendador se encuentra obligado frente al arrendatario a la reparación de la finca, pero no a su reconstrucción. Concretamente el art. 21 indica que la obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y remite a lo dispuesto en el art. 28.
Cabe precisar que, aunque no existiese el art. 28 LAU, al tratarse la obligación de realizar reparaciones de una obligación de hacer, sería directamente aplicable el artículo 1184 CC, según el cual «... quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible»401.
En este extremo puede observarse un cambio respecto a la legislación anterior, puesto que la vigente LAU contempla las causas del art. 28 como supuestos de extinción del contrato y no como causas de resolución402. Este precepto independiza como causas de extinción del contrato el supuesto de pérdida de la cosa arrendada y declaración de ruina, no obstante, las constantes y evidentes conexiones que se producen entre ambos. De forma genérica, que en páginas siguientes será objeto de concreción, puede decirse que la pérdida constata la destrucción del inmueble, mientras que la ruina implica que existe bastante probabilidad de que ese hecho se produzca en un futuro no lejano.
2.1.1. Pérdida de la finca
Como punto de partida debemos tener presente que por pérdida de finca arrendada se entiende la vivienda y no la edificación en que se encuentre. Aunque, cierto es, que en el supuesto de que la finca no esté afectada y el resto del edificio esté perdido, lo más probable es que se declare la ruina403.
La doctrina404 distingue entre destrucción o pérdida total de la cosa y parcial, de tal forma que no deben merecer el mismo tratamiento, ya que en el concepto de reparación no se encuentra comprendida la reconstrucción total. Así, la pérdida total supone imposibilidad sobrevenida de cumplir la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada y, por consecuencia, originará la extinción de la obligación, salvo, naturalmente, que se trate de cosa genérica y la pérdida se produzca antes de la concentración o especificación, pues entonces jugaría la regla genus nunquam perit (art. 1182, a contrario). La pérdida material se asimila a la pérdida jurídica que resulta del hecho de que, fuera de toda destrucción material, el bien arrendado deviene impropio al destino al que ha sido arrendado como consecuencia de la existencia de normas o de actos en ejecución de normas405.
A diferencia de la reconstrucción total, la parcial se halla incluida en la obligación de conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido, salvo que sea de tal entidad que deba equipararse a la pérdida de la vivienda. En este sentido, el Proyecto de 1851 en el artículo 1487, distinguía entre reconstrucción total, que rescinde el contrato, y parcial, que faculta al arrendador para optar entre la rescisión o la rebaja proporcional del precio406. Aunque el supuesto no aparece previsto en los preceptos del Código Civil que se refieren a la imposibilidad sobrevenida de la prestación, podrá aplicarse aquí por analogía lo previsto en sede de compraventa, concretamente en el artículo 1460, párrafo 2º, y, en consecuencia, el arrendatario podrá optar entre pedir la resolución o continuar la relación arrendaticia con la oportuna disminución del precio.
Obsérvese que tampoco el artículo 21 distingue entre destrucción total y parcial. Al remitir el artículo 21 a lo dispuesto en el artículo 28 y establecer éste como causa de extinción del arrendamiento la pérdida de la finca arrendada, es lógico pensar que el legislador se está refiriendo a la destrucción total de la finca. No obstante, no dejarán de presentarse supuestos en que la destrucción parcial sea de tal entidad que deba equipararse a la pérdida de la vivienda. Cuestión que han de resolver los Tribunales atendiendo a las circunstancias concretas en cada caso.
Sin duda, solventaba esta cuestión el art. 118 de la LAU de 1964 al equiparar la pérdida a siniestro cuya reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca arrendada. No obstante lo anterior, tras aprobarse una enmienda propuesta por el Senado, que suprimió en el texto definitivo la precisión del concepto de pérdida a semejanza de la legislación anterior, la escueta redacción del art. 28.a) motiva que nos planteemos si puede o no interpretarse el alcance de la pérdida igual que con la legislación anterior. De esta forma, podemos preguntarnos si se produce la extinción del contrato de arrendamiento cuando la pérdida, siéndolo de parte de la finca, imposibilita usarla para el destinado al ser inhabitable. No nos estamos refiriendo al concepto de inhabitabilidad que introduce el art. 26 LAU, puesto que este último se refiere a una causa temporal.
En este sentido, pueden darse dos posicionamientos: considerar que al haber omitido el legislador en el art. 28.a) la referencia a que la reconstrucción del siniestro exceda del 50% del valor de la finca, se produce la extinción del arrendamiento cuando la pérdida, aun siendo sólo de parte de la finca, imposibilite usarla para el fin al que estaba destinada por resultar inhabitable407; o sostener que la pérdida parcial de la vivienda, por causas ajenas a la voluntad del arrendador y al arrendatario, no supone la extinción del contrato, pues, a tenor de lo dispuesto en el art. 21, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones en la finca arrendada, de modo que por vía indirecta se considera vigente la precisión que se hacía en la antigua LAU en virtud de la segunda causa de extinción del art. 28 como consecuencia de la implícita remisión a la legislación administrativa408.
Nos inclinamos por una tesis intermedia, que supondría dejar al intérprete o al órgano judicial, el análisis de cada caso concreto para decidir si se ha producido o no la pérdida de la cosa, volviendo con ello al criterio general del Código Civil, en el cual ya se preveía las consecuencias de la pérdida de la cosa arrendada. Así el artículo 1568, por remisión a los artículos 1182 y 1183, declaraba la extinción del contrato de arrendamiento por dicho motivo. Lo importante es determinar si el siniestro que no provoca la destrucción total de la cosa arrendada produce la privación de la función económica que el arriendo está llamado a cumplir, de tal forma que si la pérdida parcial supone imposibilidad de proporcionar al arrendatario la utilidad buscada al celebrar el contrato, éste se entenderá extinguido. En cualquier caso, para la Audiencia resulta indiferente que el importe de la reparación sea o no superior al 50% del valor de la vivienda.
Si la pérdida de la finca se produce como consecuencia de la conducta intencionada o imprudente del arrendatario no hay duda que entrará en juego esta causa de extinción del contrato. Este supuesto supone el incumplimiento por su parte del deber de conservar la cosa (cfr. arts. 1555.2, 1561 y 1563 CC). El legislador ha estimado que el arrendador no tendrá interés en el cumplimiento y determina la extinción, en todo caso, del arrendamiento en el art. 28 LAU409. Además, el arrendador puede proceder contra el arrendatario por vía penal si su conducta fuera constitutiva de infracción penal.
Consideramos que en caso de pérdida de la finca arrendada imputable al arrendatario parece excesivo concluir que deberá reconstruir a su costa el edificio. Tal solución brindaría al arrendador un edificio nuevo frente al vetusto antes existente, con el consiguiente enriquecimiento injusto. Quizá la solución adecuada se halla en imponer al arrendatario responsable el pago de una cantidad equivalente al valor de lo destruido más la correspondiente a los perjuicios ocasionados410.
No olvidemos que, aunque no se hubiese perdido la finca, tampoco tiene el arrendador obligación de conservar y, por tanto, de reparar si la necesidad de las obras obedece a daños causados dolosamente por el arrendatario, supuesto que según el artículo 27.2.d), es causa de resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
También si la pérdida es fortuita, el arrendamiento se extingue y el arrendatario no tiene derecho a indemnización, al igual que tampoco tiene obligación de reconstruir el arrendador. En cualquier caso si el arrendador reconstruyese la vivienda, el arrendamiento no continúa411. Aun en el supuesto de que no se produjese pérdida, en virtud del art. 1105 CC, el arrendador no será responsable de los daños que sufran los arrendatarios como consecuencia de fuerza mayor.
Cabe precisar que en el supuesto de que sobrevenga la pérdida de la cosa arrendada como consecuencia de vicio oculto, la obligación de garantía del vendedor y arrendador difieren. En sede de compraventa, el art. 1487 diferencia al determinar el alcance de la responsabilidad del vendedor según haya o no ignorado el vicio; puesto que en caso de no ignorarlo, además de restituir el precio y abonar los gastos, tiene que indemnizar los daños y perjuicios ocasionados. En cambio, en el arrendamiento, del art. 28.a) LAU se deduce que si como consecuencia de vicio oculto no conocido por el arrendador se pierde la finca, se extingue el contrato.
Por otra parte, los arts. 21.1 y 28.a) LAU establecen como límite a la obligación de reparación del arrendador la destrucción o pérdida de la vivienda por causa no imputable al arrendador, por lo que cabe preguntarse qué sucederá si la pérdida se ha producido por causa imputable al mismo.
Según el régimen general de las obligaciones, para que se extinga la obligación del arrendador en este supuesto es preciso que no se encuentre en mora y que no haya actuado con culpa. En otro caso, la obligación quedará perpetuada, es decir, el arrendador deberá responder por el incumplimiento de la obligación de hacer reparaciones necesarias, y es aquí donde tiene sentido preguntarse por la posible obligación de reconstrucción a cargo del arrendador. La reconstrucción sería exigible, en principio, al amparo de una pretensión de cumplimiento in natura. Y a este respecto ha de tenerse en cuenta, además, que la indemnización de daños y perjuicios, en el régimen sustantivo y procesal del incumplimiento, aparece contemplado como subsidiaria respecto de la pretensión de cumplimiento in natura.
En este extremo cabe precisar que en el artículo 1568 se contemplan dos hipótesis distintas: pérdida de la cosa arrendada e incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las partes. Por lo que respecta a este último supuesto, los artículos 1101 y 1124 a que se remite el 1568 no se citaban en las primeras ediciones del Código, y sí en la última edición oficial. Precisamente por las dudas que ofrece la aplicación del artículo 1124 a las obligaciones de tracto sucesivo, es por lo que el 1568 aclara el problema en el sentido afirmativo, sin que pueda olvidarse que el artículo 1124 no se agota en su primer párrafo412.
En virtud del art. 28.a) de la LAU, la pérdida de la finca arrendada no determina la extinción del arrendamiento si resulta imputable al arrendador. Pero estaremos ante un supuesto de incumplimiento por su parte del deber de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa (art. 1554.3 CC), que facultará al arrendatario para resolver el contrato y solicitar el resarcimiento de los daños y el abono de intereses (cfr. arts. 27 LAU y 1124 CC). En este caso también se produce la extinción del arrendamiento, con lo que la diferencia no parece ser esencial. Lo es, sin embargo, porque el art. 27 LAU se remite al 1124 CC y éste faculta al arrendatario para solicitar el cumplimiento del contrato. Consecuentemente, parte de la doctrina entiende que podrá exigir la reconstrucción de la vivienda y la continuación del arrendamiento, además de la indemnización de los perjuicios causados413.
En nuestra opinión, en todo caso, la finalidad de la vigente LAU al introducir la referencia a la culpa del arrendador, es evitar que la extinción del contrato perjudique al arrendatario en beneficio del arrendador. Lo que tendrá consecuencias a efectos indemnizatorios, pero ello no significa que se le imponga en estos casos al arrendador la obligación de reconstruir que resulta excesivamente onerosa. Al igual que consideramos que en caso de pérdida por causa imputable al arrendatario éste no tiene la obligación de reconstruir, tampoco el arrendador está obligado en estos casos a la reconstrucción.
Sin duda, el legislador ha tenido en cuenta los problemas derivados de la legislación arrendaticia anterior414.
2.1.2. Declaración firme de ruina
A diferencia del supuesto de pérdida, la declaración de ruina, al referirse a todo el edificio, no supone necesariamente la inhabitabilidad de la vivienda. En todo caso, la extinción del contrato, que tiene lugar con la declaración firme de ruina, está justificada, aun en el supuesto de que fuera habitable, como consecuencia de la necesidad de demolición del edificio, principal efecto que tiene la declaración de ruina. En este sentido la jurisprudencia fija como concepto clave el de unidad predial que significa que todos los elementos arquitectónicos, estructural o funcionalmente, forman un cuerpo constructivo único, de forma que esta pertenencia a un todo indivisible por su estructura y función les liga indefectiblemente a él415.
GARCÍA CANTERO416 pone de manifiesto que el párrafo b) del art. 28 supone una incidencia del Derecho Público en el Derecho Privado por lo que propugna la supresión del mismo.
En relación al régimen derogado, cabe destacar que el art. 28 de la vigente LAU, aplicable sólo al arrendamiento de vivienda, elimina en el apartado b) el supuesto de la ruina inminente y omite los requisitos mínimos de la tramitación administrativa417.
Si bien es cierto que el art. 28.b) no diferencia si existe o no culpa del arrendador, a diferencia del apartado a), puesto que en todo caso se produce la extinción del contrato, a efectos indemnizatorios en estos supuestos se ha de distinguir aquéllos en los que la situación de ruina del inmueble procede de caso fortuito, fuerza mayor o simple agotamiento de sus elementos estructurales, de aquellos casos en que la ruina se genera por la desatención continuada, de forma que la no realización de obras precisas, que en su momento no hubieran supuesto un excesivo coste en relación con el valor del inmueble, sean las que hayan provocado el irreversible deterioro del edificio418. En otras palabras, la cuestión a decidir en estos litigios para determinar si existe derecho a indemnización del arrendatario en caso de haber sufrido daños como consecuencia de la extinción no es si la realización de las obras ordenadas hubieran evitado o no la ruina. Se trata de averiguar si a tal situación de ruina se ha llegado por el puro y simple incumplimiento de una obligación legal419.
En este sentido, se ha declarado la responsabilidad del arrendador cuando no se trata de ruina sobrevenida por hechos o acontecimientos ajenos a la voluntad del arrendador, sino por incumplimiento de las obligaciones legales que el art. 1554.2º y 3º del Código Civil le impone. De lo contrario sería muy fácil su burla, bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requiere la reconstrucción, el arrendador no tiene ninguna obligación. En ocasiones, la intención de los arrendadores de conseguir la declaración de ruina es evidente y manifiesta. Los Tribunales tienen en cuenta las circunstancias del caso y, por ejemplo, no exoneran al arrendador en los supuestos en los que el estado ruinoso fue acelerado y facilitado por la conducta culposa del arrendador que se abstiene durante años de la ejecución de toda labor para evitar o contener el deterioro del edificio e incluso se niega a la adopción de medidas urgentes requeridas para prevenir graves e inminentes peligros420.
Sin duda, pueden resultar relevantes como datos de los que se deriva la culpa de los arrendadores en la ruina los siguientes: el que los propietarios intenten la declaración de ruina o hagan caso omiso de las resoluciones administrativas en las que se acordaba la realización de ciertas obras421.
De acuerdo con lo apuntado si el arrendatario se ve obligado a abandonar la vivienda arrendada debido a ruina del edificio por causa imputable a los arrendadores, al no haber realizado las reparaciones necesarias para subsanar las deficiencias existentes, es indudable la obligación de éstos de indemnizar los daños y perjuicios causados al arrendatario. En todo caso deben ser probados los daños causados, ya que no es posible presuponer que el arrendatario hubo de alquilar otra vivienda o que la declaración de ruina le ocasionó algún perjuicio económico422.
En este sentido, para el cálculo de la indemnización tal y como estableció la STS de 11 de marzo de 2002, probada la necesidad de ocupar otra vivienda, se considera como concepto plenamente indemnizable la «diferencia mensual entre renta abonada y renta de mercado» para una vivienda de similares condiciones y ubicación423.
En cambio, el arrendador no tiene que indemnizar al arrendatario cuando la ruina del inmueble no es consecuencia de la falta de reparaciones del arrendador, sino que la causa de la misma es la antigüedad del edificio. En este sentido, el Tribunal Supremo declaró en la sentencia de 26 de abril de 1986 (ponente: Casares Córdoba) que no procedía la indemnización por daños que reclamaban los arrendatarios, puesto que los requerimientos a los propietarios, para realizar las obras de reparación del edificio en que se ubicaba el local arrendado, tuvieron lugar cuando la ruina determinante del desalojo era patente e inevitable. Todo lo cual evidenció que al arruinamiento del edificio que puso en marcha la cadena causal determinante del obligado abandono del local arrendado no se llegó por desoír los propietarios demandados las órdenes de reparación dadas por la autoridad municipal.
Del mismo modo, en la sentencia de 6 de octubre de 1995 (ponente: González Poveda), el Alto Tribunal no consideró responsable al arrendador por ruina del edificio alzado en el S. XVI. El arrendatario jamás requirió a la arrendadora la ejecución de reparaciones, que en cualquier caso no hubieran podido evitar la ruina atendida la obsolescencia de los materiales constructivos empleados y la inexorable acción letal del tiempo424.
Asimismo, en la sentencia de 24 junio de 2004 (ponente: Romero Lorenzo), probada la antigüedad del edificio se desestimó la demanda de la arrendataria por la que reclamaba daños y perjuicios por lucro cesante y daños derivados de traslado del negocio de joyería por resolución imputable a negligencia del arrendador en la conservación del edificio. El Tribunal Supremo, al igual que el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial, fundamentó la desestimación en que la resolución del contrato se debió a daños estructurales por la antigüedad del edificio con coste de reconstrucción superior al 50% de su valor real por lo que no estaba obligado el arrendador a su realización. El informe pericial constató que el edificio había sido construido hacía más de cien años y presentaba desperfectos en todos sus elementos de sustentación de costosísima y antieconómica reparación. Sin duda, en el caso la causa de la resolución contractual fue de carácter objetivo, al hallarse en conexión con la fecha de construcción del edificio del que el local arrendado formaba parte.
Advertíamos en el Capítulo II (vid. supra p. 142) que, en virtud del art. 29 LAU, si en el adquirente de arrendamientos para uso distinto del de vivienda concurren los requisitos del art. 34 de la LH no queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Por ello, en el caso analizado por la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 23 de mayo de 2001, al ser el resultado ruinoso previo a la adquisición de la finca por el arrendatario, no se estimó imputable a la conducta del arrendador la pretendida causa de los daños y perjuicios alegados por el arrendatario. En el juicio quedó demostrado que el deterioro sufrido durante su tramitación no era imputable al segundo adquirente, sino al primer propietario transmitente, máxime cuando se apoyaba la realidad ruinosa en la existencia de un acto administrativo no suspendido ni anulado. Si bien según lo expuesto esta decisión de la Audiencia es correcta, no nos parecen acertados los argumentos esgrimidos por la misma en esta sentencia cuando afirma que el arrendatario no puede reclamar al arrendador indemnización por los daños causados por la declaración de ruina del local que ocupaba como inquilino cuando consta la existencia de varios expedientes de ruina previos ante los cuales permaneció inactivo, no recurriendo a las facultades que le concedía el art. 110 LAU de la LAU de 1964, de efectuar las reparaciones de conservación y reclamar su importe sin formular ninguna reclamación al demandado. Para la Audiencia, esta actitud implicó la admisión y aquiescencia de las partes a la realidad física ruinógena que motivó la inactividad de las partes425. Sin duda, esta actitud jurisprudencial contrasta con el carácter meramente facultativo que tanto la LAU de 1994, art. 21.3, como el art. 110.1 de la LAU de 1964 otorgan al arrendatario para realizar las reparaciones urgentes.
Como consecuencia del nuevo régimen de duración de los contratos, que ha suprimido las prórrogas forzosas y posibilita la actualización de las rentas, a diferencia de lo que acontecía con la legislación anterior (en la que proliferaron arrendamientos de larga duración con rentas bajas), no parece que el arrendador utilice el recurso de instar la declaración de ruina para conseguir poner fin a los contratos426. En este sentido, la jurisprudencia que ha interpretado la LAU de 1964 consideraba que no puede prosperar la acción del arrendatario cuando las obras exigidas en la demanda impliquen la reconstrucción del edificio dada la situación de ruina en que se encuentra. Si se impusiera al arrendador la realización de tales obras estaríamos conculcando la teoría de la equivalencia de las prestaciones al obligársele a realizar prestaciones desproporcionadas sin compensación equivalente427.
En estos casos no concurre un quebrantamiento del deber jurídico de la diligencia requerida al arrendador en el tipo y grado exigibles. En cuanto a la acción para exigir la realización de reparaciones, la jurisprudencia ha realizado una interpretación correctora del art. 107 de la LAU de 1964, que, en base a la equidad, la realidad social y la buena fe (arts. 3 y 7 CC y 9 de la LAU de 1964), así como al principio de equivalencia de las prestaciones, básico en contrato oneroso y conmutativo como es el arrendamiento, rechaza las acciones dimanantes del precepto mencionado cuando el importe de la reparación de la vivienda arrendada resulta notoriamente desproporcionado con la renta. En ocasiones, la vetustez del inmueble, infrautilización o nimiedad de la renta satisfecha por el arrendatario imposibilitan el resarcimiento428.
De lo expuesto observamos que si no existe culpa del arrendador y el edificio se encuentra en tal estado de ruina que requiera realizar gastos desproporcionados, los Tribunales exoneran al arrendador de devolver el edificio a su estado primitivo y lo consideran como perdido. Además de lo anterior, el juez habrá de valorar el dolo o negligencia del arrendador acentuado con el reiterado incumplimiento de la obligación de reparar, así como la negligencia del arrendatario al guardar una postura pasiva de silencio en la denuncia del menoscabo y consiguiente exigencia al arrendador.
En suma, los daños sufridos por el arrendatario que como consecuencia de la declaración de ruina ve resuelto su contrato, tan sólo se indemnizan en el supuesto de que la causa de tal declaración tenga su origen en la falta de realización de obras de conservación y no en la antigüedad del edificio. En ocasiones, la evidencia de la necesidad de las reparaciones que pone de manifiesto la declaración de ruina conlleva que no sea imprescindible que el arrendatario haya avisado previamente al arrendador de la necesidad de las mismas cuando se tiene conocimiento de que éste no la desconocía.
2.2. Acciones para exigir las reparaciones
La acción del arrendatario para exigir el cumplimiento de la obligación de reparación no tiene señalado en la ley plazo alguno, por lo que al tratarse de una obligación personal le será de aplicación el general de quince años. El procedimiento correspondiente será el juicio declarativo ordinario que por la cuantía corresponda.
Si el arrendador no realiza reparaciones a que está obligado, según el artículo 1556 CC, el arrendatario puede pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. No obstante, si se trata de reparación urgente, cuya mínima demora implique un grave peligro, el art. 21.3 de la LAU faculta al arrendatario para que a costa del arrendador, se tomen aquellas medidas perentorias suficientes para evitar un daño, llegando con sus actos hasta donde la fuerza de las circunstancias aconseje, pero nada más; siempre puede alegar que ha obrado en virtud del deber social de asistencia429.
Además, al supuesto que nos ocupa es de aplicación, sin duda alguna, el artículo 1098 CC. Así, pues, si el arrendador no realiza las reparaciones a que está obligado por el artículo 1554, párrafo 2, el arrendatario puede acudir a la autoridad judicial para que las ordene realizar a su costa. Tengamos en cuenta que, la obligación que estamos analizando es una obligación «de hacer» y que no es extraño que el arrendatario pretenda el mantenimiento del contrato y exigir el cumplimiento específico de la obligación en cuestión430.
Si el arrendador le exige al arrendatario el pago del alquiler, ¿puede el arrendatario invocar la exceptio non adimpleti contractus y negarse a pagar en tanto no se efectúen las reparaciones? Entendemos que depende de la importancia de la perturbación causada al arrendatario. Si es mínima y éste puede continuar disfrutando de la cosa, invoca la excepción de mala fe porque la obligación esencial del arrendador ha sido cumplida; pero, si el disfrute del arrendatario deviene imposible, o muy difícil, como consecuencia de la falta de reparaciones, la excepción puede ser invocada válidamente. En todo caso, el arrendador puede negarse a realizar las reparaciones si el arrendatario no le paga, porque éste incumple su obligación esencial. La aparente desigualdad entre arrendador y arrendatario se fundamenta en el hecho de que el arrendatario disfruta, aunque no sea en óptimas condiciones, la cosa arrendada (vid. 21.2 de la LAU)431.
El art. 1556 CC no prevé el supuesto de que arrendador y arrendatario infrinjan simultáneamente sus compromisos. Opinamos que entonces carecen ambos de razón de pedir, por la influencia del principio análogo en que se inspiran los artículos 1305 y 1306 CC al disponer, en materia de nulidad de contratos, que si el hecho determinante de ésta constituye delito o falta, o la culpa está de parte de ambos, carecerán de toda acción o excepción entre sí y ninguno de ellos podrá repetir el cumplimiento de lo que hubiere dado en virtud del contrato ni reclamar cumplimiento de lo que el otro hubiere ofrecido432.
3. Por incumplimiento de la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento
El estudio del incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento precisa diferenciar según la perturbación provenga de hecho del arrendador, fuerza mayor o hecho de tercero.
3.1. Perturbaciones del arrendador
El arrendador no puede realizar actos que restrinjan el uso o utilidad de la finca arrendada. Los ejemplos en los que el arrendador contraviene el disfrute pacífico del arrendatario son múltiples, entre otros muchos, destacamos los siguientes: se empeña en llevar a cabo en la finca arrendada reparaciones no exceptuadas por los arts. 1558 CC, 21 y 22 LAU contra la voluntad del arrendatario; varía la forma de la cosa arrendada en contra de lo dispuesto en el artículo 1557; insulta al arrendatario o pone en el inmueble un cartel injurioso; accede injustificadamente al inmueble arrendado433.
Así, el Tribunal Supremo consideró en la sentencia de 4 de febrero de 1987 (ponente: López Vilas) que si el arrendador presiona a los arrendatarios para que abandonen su local de negocio, recurriendo para ello a un sinfín de molestias e incomodidades para éstos (entre otras, quitar puertas, abrir ventanas o escribir leyendas en el hall que dicen desalojado por proyecto de derribo), vulnera frontalmente el derecho de los mismos al goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato, tal como dispone específicamente el numero 3º del artículo 1554 del Código Civil.
No es necesario que el arrendador llegue a este extremo para que contravenga esta obligación. En la sentencia de 29 diciembre de 1997 (ponente: Martínez-Calcerrada), el Alto Tribunal declaró la procedencia de la resolución por incumplimiento del arrendador de la obligación de proporcionar a la arrendataria el goce y uso pacífico del local arrendado destinado a Bar-Pizzería. La arrendataria aceptó el convenio confiada en la autorización de obras emitida por el presidente de la comunidad, comunicación con fecha 8 de junio de 1989, unida al contrato; sin embargo, en junta de propietarios celebrada el 31 de enero de 1990, se acordó por unanimidad denegar el permiso para la instalación de salida de humos por el patio del edificio, decisión que el arrendador no comunicó a la arrendataria434.
En el caso contemplado por la STS de 5 de junio de 1987, el arrendatario denunciaba la conducta del arrendador, que impidió, por vías de hecho, el suministro de luz y, por medio de escritos a las autoridades administrativas, obstruyó la concesión de las licencias de apertura y funcionamiento correspondientes. Lo anterior motivó que el arrendatario interpusiera demanda frente al arrendador, en la que pretendía su condena al pago de indemnización de daños y perjuicios, como consecuencia de su actuación, durante la vigencia del contrato, contraria a la obligación contractual de mantener al arrendatario en la posesión pacífica del bien arrendado que, en este caso, era un bar. Sin embargo, la Sala de apelación, al igual que el Juzgado de Primera Instancia, no advirtió, en ninguno de los documentos, obstrucción eficaz del arrendador, que obedeciere a una intención de impedir el cumplimiento del contrato, sino que, de forma no controvertida, declaró que fue el propio arrendatario quien no contrató el servicio de luz, que éste obtuvo la licencia de apertura, en cuanto la pidió y que el arrendador, además vecino de la finca, ejercitó sus derechos, ante las autoridades administrativas, por la forma de explotación del bar. Así pues, el Tribunal Supremo no dio lugar al recurso de casación.
Centrémonos ahora en el supuesto en el que el arrendador efectúa reparaciones. Según los arts. 1558, 21.2 y 22 LAU no existe, en principio, derecho a exigir indemnización de daños y perjuicios como consecuencia de la realización de obras de reparación, que deba tolerar el arrendatario, con las únicas posibles reacciones de disminución o exoneración de renta, o posible rescisión, según los casos; esto no quiere decir que en algunos casos no proceda. Por otra parte, tampoco la mera suspensión del contrato por tener el arrendador que realizar obras en la finca arrendada da derecho a indemnización en virtud del art. 26 de la LAU435. Tan sólo el art. 22.3 se refiere al derecho del arrendatario a obtener indemnización de las gastos que las obras le obliguen a efectuar. La indemnización no procederá por la mera molestia o privación de parte de la finca que a consecuencia de la obra experimente el propietario, sino por los daños especiales que en las cosas o persona del arrendatario se ocasionen.
Sin embargo, aunque el art. 21 no lo recoja expresamente, claro está, que si las obras no se realizan diligentemente y se provocan daños al arrendatario, existirá derecho a indemnización436. La obligación de indemnizar estos daños se encuentra en los principios generales de derecho que bastan para producirla, en base al artículo 1556, en relación con los números 2º y 3º del artículo 1554 437.
Consecuentemente el arrendador que efectúe reparaciones debe adoptar todas las precauciones que exija la seguridad de los arrendatarios. Por ello, es responsable de los daños que se produzcan por falta de adopción de medidas de seguridad por parte de los obreros empleados. Lógicamente, el arrendador no es responsable de los daños que sobrevengan al arrendatario como consecuencia de las reparaciones efectuadas por este último o sus empleados. En estos casos, el arrendatario que sufre los daños no tiene posibilidad de ejercitar acción contra el propietario.
Con ocasión de la obra de reparación que efectúe el arrendador, el arrendatario podrá exigir indemnización al arrendador en los siguientes casos438: cuando como consecuencia de las obras se le causen daños en bienes de su pertenencia existentes en la finca; cuando tratándose de arrendatario que ejercita en la finca arrendada una actividad comercial, industrial o profesional sufra, con ocasión de las obras, pérdida de clientela; cuando la necesidad de la reparación se deba a actos u omisiones culposos o dolosos del arrendador o cuando por consecuencia de negligencia o dolo en la realización de las obras se haya prolongado su duración o se hayan aumentado los inconvenientes que normalmente habrían de producirse. Incluso una sentencia de la Cour de Paris ha reconocido que es legítima la oposición del arrendatario a las obras porque conllevaban unas molestias excesivas teniendo en cuenta su edad, noventa años, y la importancia de las obras hacía inhabitable la finca durante más de un mes439.
Asimismo, el arrendador puede perturbar al arrendatario ejercitando abusivamente el derecho a entrar en el inmueble arrendado. Este derecho del arrendador puede ser útil para cumplir las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento. En efecto, para que pueda cumplir con su obligación de realizar las reparaciones necesarias conforme al art. 1554.2 CC y 21.1 de la LAU, el arrendatario debe permitir el acceso al arrendador para verificar si es necesario efectuar las reparaciones como expresamente permite el art. 21.3 de la LAU.
En nuestra opinión, además de este supuesto, en ocasiones es necesario que el arrendador constate si el arrendatario usa la finca arrendada como un buen padre de familia, si realiza las reparaciones que le incumben o si ha producido deterioros en el inmueble arrendado. Si se espera al final del arrendamiento para verificar el estado de la finca el arrendador corre el riesgo de encontrarla en mal estado. Del mismo modo, también en los casos en los que el arrendatario haya comunicado al arrendador su intención de desistir del contrato conforme al art. 11 LAU es lógico otorgar al arrendador el derecho a visitar la finca con la finalidad de mostrarlo a posibles arrendatarios o compradores440.
En todo caso, el derecho de acceso a la finca no puede suponer contravención del disfrute pacífico del arrendatario. Así, el arrendador no debe abusar de este derecho, por ejemplo, pretendiendo acceder al inmueble a horas molestas contra la voluntad del arrendatario. Aunque se puede admitir que el arrendador puede ordenar abrir el inmueble arrendado en caso de urgencia, por ejemplo, incendio o inundación, hay abuso de su parte si accede para apagar una luz a las cuatro de la mañana. Como es lógico, incluso si el gasto de luz lo abona el arrendador, no existe necesidad imperiosa de hacerlo cesar inmediatamente. También puede darse el supuesto de que un propietario preocupado por no ver a sus arrendatarios suponga que han sufrido un accidente y fuerce la puerta. Aunque su intención sea buena, puede contraer responsabilidad por abuso de su derecho si se demuestra que se precipitó o dejó la puerta en mal estado causando, por tanto, daños en la misma.
En suma, estimamos que es lícito el acceso del arrendador a la finca arrendada, además de para verificar el estado de la finca en caso de necesidad de realizar obras (único supuesto que ha sido objeto de regulación legal), si el arrendamiento está cercano a su finalización, para comprobar el estado del inmueble o enseñarlo a un posible nuevo arrendatario o comprador, previa puesta en conocimiento con antelación suficiente del arrendatario, así como en los supuestos de urgente necesidad por inminente peligro para el arrendatario o para la finca. En todo caso, el arrendador no puede incurrir al ejercitar este derecho en abuso del mismo, lo cual se habrá de valorar teniendo en cuenta alguna de las situaciones anteriores, así como atendiendo a criterios de razonabilidad.
3.2. Perturbaciones a causa de fuerza mayor
El arrendador queda exonerado de responsabilidad por los daños sufridos por el arrendatario si el incumplimiento de la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada fue resultado de fuerza mayor o caso fortuito. Pero si surge la necesidad de realizar reparaciones, tendrá que efectuarlas, con independencia de que pueda repetir contra tercero los gastos ocasionados por la realización de las obras.
Son causas constitutivas de fuerza mayor, por ejemplo, la expropiación de la finca del arrendador para su demolición o el incendio comunicado por finca vecina que destruye el inmueble. En los diversos supuestos que pueden darse como consecuencia de esta circunstancia, como el arrendador no ha incurrido en culpa, no tiene que indemnizar por el daño que le haya podido causar la resolución del contrato. El arrendatario puede reclamar las rentas que haya abonado por adelantado, pero no los daños sufridos441.
3.3. Perturbaciones de terceros
La obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico no implica que deba procurarle un disfrute efectivo de la finca, y como consecuencia, se responsabilice frente a éste por todas las perturbaciones que provengan de terceros, cualquiera que sea su naturaleza, sino que simplemente mantiene la finca en un estado en el que se puedan llevar a cabo el disfrute. Ya vimos que en virtud del art. 1560 CC el arrendador tan sólo se responsabiliza de las perturbaciones de derecho que provengan de terceros. Por tanto, si las perturbaciones se refieren directamente a su disfrute, sin modificar el estado de la cosa, el arrendatario no tiene derecho a efectuar ninguna reclamación al arrendador. Al contrario, el arrendatario podrá dirigirse contra el arrendador si el acto del tercero atenta a la sustancia del objeto arrendado, causando pérdidas materiales, que conlleven pérdida total o parcial, modificando, más o menos, las condiciones en las que él venía disfrutando.
No es obstáculo la naturaleza personal del derecho del arrendatario para que éste pueda reclamar contra los autores de la perturbación, cuando éstos desconozcan su derecho. Como consecuencia del daño causado, nace a favor del arrendatario acción por responsabilidad extracontractual, contra el tercero causante del daño, indemnización que está autorizado a reclamar directamente en virtud del art. 1560.1 CC.
De otra parte, cabe destacar que, en principio, el arrendador no tiene obligación de ejercer vigilancia efectiva en la finca arrendada que evite la introducción de ladrones. La obligación de custodia sólo existe si una cláusula expresa del contrato lo determina, por lo que no debe confundirse la obligación de conservar la cosa con la obligación de custodia442. En efecto, el arrendador no es un depositario, deudor de objetos del arrendatario, puesto que no le han sido confiados; tan sólo se hallan en el lugar del que se ha obligado a garantizar el disfrute, por tanto, no responde por los hechos de terceros que los sustraigan443. Es más, incluso podemos afirmar que el arrendatario responde frente al arrendador de los desperfectos provocados por los ladrones si hubo falta de vigilancia por parte del arrendatario.
Ciertamente, el arrendador tiene que procurar que la finca esté en buen estado para evitar que sobrevenga un daño al arrendatario. Incluso, el arrendador tiene la obligación de suministrar al arrendatario una vivienda con los cerramientos en buen estado, de tal forma que las puertas y ventanas cierren bien para que el arrendatario se encuentre seguro. En algún caso, el arrendador puede asumir la vigilancia de la finca, por ejemplo, si el arrendatario, obligado a abandonar el inmueble momentáneamente, no puede vigilar por sí mismo y comunica esta circunstancia al arrendador.
En conclusión, el arrendador responde del robo sufrido por el arrendatario cuando las circunstancias, las cláusulas del contrato de arrendamiento o los usos le impongan la de evitar el mismo, en caso contrario, no se responsabiliza del mismo.
Por otro lado, la cuestión se complica con la actuación de un portero o conserje con el que el arrendador, propietario único de la edificación, ha concertado un arrendamiento de servicios444. En principio, parece que en caso de existir éste, no puede justificarse una presunción de culpa a cargo del arrendador en el supuesto de robo, puesto que el portero no ejerce una vigilancia constante, sino que también tiene otras funciones.
No obstante, podría sostenerse que el arrendador, por medio de un subordinado, el portero, se compromete a vigilar diligentemente la finca de los arrendatarios. Esta obligación de seguridad es una obligación de medios. El arrendatario soporta la carga de la prueba de que ha mediado culpa del arrendador o de sus subordinados445. Entonces el arrendador sólo incurre en responsabilidad en caso de robo si ha incumplido la obligación contractual expresa o tácita de contratar a un portero o contrata a una persona deshonesta. No obstante, no es suficiente para probar la responsabilidad del arrendador que el arrendatario invoque que había confiado las llaves al portero y que en la puerta no se han detectado señales de violencia, puesto que puede ser consecuencia de la utilización de llaves falsas. No hay duda de que si el arrendador prohíbe el depósito de las llaves al portero, se libera de las consecuencias que conlleve el mismo. Pero, si no ha prohibido expresamente el depósito, puede resultar útil a los arrendatarios confiar sus llaves al portero a fin de permitirle que adopte las medidas necesarias en caso de inundación, incendio, cortocircuito u otros siniestros. Pueden adoptarse en estos casos dos posicionamientos: que el portero excede sus funciones y actúa como un subordinado del arrendatario, postura que consideramos preferible, o que el arrendador es responsable de los robos provocados por la sustracción de las llaves del portero. En cualquier caso es evidente que el arrendador es responsable cuando el depósito de las llaves es obligatorio, por ejemplo, al finalizar el arrendamiento.
En principio, las perturbaciones causadas por vecinos son en general perturbaciones de hecho y el arrendador no tiene que responsabilizarse de las mismas446. No obstante lo anterior, los Tribunales galos han considerado que cuando el nivel de ruido exterior con las ventanas cerradas sobrepase el límite permitido, corresponde al arrendador adoptar las medidas complementarias necesarias para asegurar al arrendatario un aislamiento suficiente447. Asimismo los arrendadores están obligados a realizar con respecto a la comunidad de propietarios las diligencias necesarias para satisfacer al arrendatario el daño que le haya ocasionado el inmueble vecino, el caso típico es el de infiltraciones de agua448.
Evidentemente una cosa es que las obligaciones que impone la Ley de Propiedad Horizontal sólo sean predicables respecto de los copropietarios, y otra que esas obligaciones no puedan afectar, directa o indirectamente a terceros (p. ej. los arrendatarios). En el caso de que como consecuencia de las obras llevadas a cabo por la comunidad se provoquen daños al arrendatario, éste sólo puede reclamar indemnización por responsabilidad contractual al arrendador, que es quien responde del uso pacífico de la cosa, y no respecto de la comunidad de propietarios con la no mantiene ninguna relación contractual y sólo puede demandar por la vía de la responsabilidad aquiliana449.
En suma, el arrendatario tan sólo tiene derecho a reclamar al arrendador el daño sufrido en las siguientes circunstancias: si el arrendador o uno de sus dependientes perturban el goce del arrendatario o sin ser autores directos de la perturbación, cometen culpa o negligencia, sin la cual esa perturbación no se hubiese producido o en caso de perturbación de derecho de tercero.
3.4. Perturbaciones de otro arrendatario del mismo arrendador
El Código Civil de Québec, en sede de contrato de arrendamiento, ha incluido preceptos que regulan la responsabilidad del arrendador por los hechos de sus arrendatarios. Después de afirmar que el arrendador no tiene que indemnizar al arrendatario por el daño consecuencia de una perturbación de hecho de un tercero, el art. 1859 C.c.Q. excepciona el supuesto en el que el tercero sea también arrendatario de ese bien o una persona a la que el arrendatario le permite el uso o el acceso. Expresamente, el art. 1860 C.c.Q. señala que el arrendatario tiene que comportarse de forma que no perturbe el disfrute normal de los demás arrendatarios. Por ello, el arrendador puede, en caso de contravención de esta obligación, resolver el contrato de arrendamiento. El arrendatario perturbado por otro arrendatario o por las personas a las que este último permita el uso del bien o el acceso puede obtener, según las circunstancias, si lo comunicó al arrendador común la perturbación y persiste, disminución en la renta o resolución del contrato. Asimismo, puede obtener indemnización del arrendador común, a menos que éste pruebe que actuó diligentemente, el arrendador puede dirigirse al arrendatario culpable, para resarcirse del daño sufrido.
Aunque en Francia, el artículo 1725 del Code, precepto que se corresponde con nuestro art. 1560 CC, no hace distinciones al disponer que el arrendador no está obligado a responder por las perturbaciones de mero hecho de tercero, la doctrina y jurisprudencia mayoritarias entienden que las perturbaciones que provienen de otros arrendatarios del mismo arrendador no pueden ser consideradas como causadas por tercero, por lo que el arrendador responderá de las mismas con las salvedades que a continuación veremos450.
Antes de abordar el estudio de la responsabilidad del arrendador por estos hechos es preciso fijar el concepto que abarca el término «colocataire» utilizado en el ordenamiento jurídico galo para referirse a «los otros arrendatarios» del arrendador. Por tales se entiende tanto los arrendatarios de una finca que pertenece a un mismo arrendador como los arrendatarios de dos fincas vecinas que pertenecen al mismo arrendador451.
El arrendador no se responsabiliza por todos los hechos que otros arrendatarios del arrendador causen a arrendatarios del mismo, sino que se distinguen tres situaciones: el arrendador responde si el arrendatario que perturba entiende que no hace otra cosa que usar los derechos de los que dispone en virtud del arrendamiento, pero, de hecho, los traspasa o si el arrendatario que perturba no invoca el arrendamiento, sino que fue negligente en el cumplimiento del contrato. No obstante, el arrendador no responde si el acto cometido por un arrendatario respecto a los otros es extraño al ejercicio de todo derecho y no tiene ninguna relación con su condición de arrendatario, se trata de un problema de hecho del que no se responsabiliza el arrendador452.
Según lo expuesto cuando el acto dañoso no está vinculado al contrato de arrendamiento, sino que es puramente accidental, no podrá considerarse responsable al arrendador. Es el caso, del arrendatario que deja momentáneamente la maleta antes de entrar en la portería, si otro arrendatario, pasa por el vestíbulo, tropieza con la maleta y se lesiona. Si la maleta era visible, el accidente se produjo por falta de atención de la víctima. Si, por el contrario, la maleta estaba puesta de forma no visible, existe responsabilidad, en todo o parte del arrendatario causante del daño por el accidente453.
Si el arrendatario no se prevalece del arrendamiento para justificar su actuación, por ejemplo, la inundación de su vivienda causa daños en la situada en el piso inferior, en este caso, el arrendador es extraño a la perturbación, ya que la situación se asemeja a la de perturbación que proviene de tercero454. Sin embargo, incluso se ha afirmado que parece excesivo que en estos casos el arrendador no ha sido culposo, puesto que puede considerarse que ha mediado culpa cuando ha arrendado el inmueble a un arrendatario negligente, egoísta o de carácter particularmente difícil455.
En definitiva, el arrendador debe considerar como tercero al arrendatario cuando éste realiza actos extraños al ejercicio de su derecho o se trata de un acto accidental del que el arrendador no participa ni directa ni indirectamente, por lo que no puede ser tenido como garante456.
El fundamento de esta responsabilidad del arrendador se encuentra en la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la finca arrendada. El arrendador incumple esta obligación: si el arrendador concierta un segundo arrendamiento en tales condiciones que el primero se vea perturbado, o si, inversamente, arrienda a un segundo arrendatario sin advertirle que, a consecuencia del primer arrendamiento que concertó, su disfrute puede verse perturbado.
En resumen, en el ordenamiento jurídico francés el arrendatario sólo puede reclamar al arrendador si ha mediado culpa de su parte al arrendar el inmueble a persona que ejerce una actividad molesta o autoriza la construcción que obstaculiza el aire o luz de un arrendatario anterior. Asimismo, parece razonable oponer las perturbaciones permanentes, habituales o al menos repetidas y las accidentales o instantáneas. En el fondo subyace la idea de que el arrendador no pudo hacer nada. Cuando se trata de una perturbación de cierta duración, el arrendador es negligente cuando no la ha impedido habiéndosele comunicado previamente. Por ello, se le puede considerar garante, a salvo, la acción contra el arrendatario culposo. Sin embargo, cuando se trata de una perturbación accidental, no será garante.
La única vía posible para dar cobertura en nuestro ordenamiento a esta interpretación es considerar que en el término «tercero» del art. 1560 CC no se incluye a otros arrendatarios del mismo arrendador. Sin embargo, nos parece que ésta sería una interpretación muy forzada. El art. 1560 no establece excepciones a la ausencia de responsabilidad del arrendador por las perturbaciones de mero hecho de tercero, por lo que debe seguirse la regla «in claris non fit interpretatio». Además, olvida que los otros arrendatarios del arrendador que tienen en alquiler una finca distinta del arrendatario afectado por la perturbación son terceros respecto a éste y a la concreta relación arrendaticia que lo vincula con el arrendador.
Consideramos innecesaria reforzar en este extremo la situación del arrendatario afectado, puesto que según el art. 1560 CC tiene acción directa contra el perturbador. Además, como veremos con mayor detenimiento en el siguiente Capítulo (vid. infra pp. 423 y ss.), en caso de que la perturbación estuviese dentro de alguno de los casos del art. 7.2 LPH, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes podrá requerir a quien realice estas actividades la inmediata cesación de las mismas.
Como es lógico sí existe responsabilidad contractual del arrendador frente al inquilino de la finca alquilada en que se ha producido la inundación o accidente si ha mediado negligencia del arrendador en el ámbito de los deberes contractuales relativos a la misma457.
En nuestra opinión, para hacer responsable al arrendador de las perturbaciones de mero hecho causadas por uno de los arrendatarios a otro sería necesaria una disposición expresa que lo estableciese a semejanza del C.c.Q. En defecto de precepto legal que así lo disponga, no consideramos que se pueda trasladar a nuestro ordenamiento jurídico la interpretación sostenida en la doctrina y jurisprudencia francesa.
3.5. Por incumplimiento de la prohibición de variar la forma
Según vimos en el Capítulo anterior, si el arrendador altera la forma de la cosa arrendada (art. 1557 CC, en relación con los arts. 467, 487 y 489 CC, éstos referidos al usufructo) contraviene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico a que se refiere el número 3 del artículo 1554 CC.
En todo caso, para saber si existe o no incumplimiento hay que tener en cuenta que el art. 1557 presupone la voluntariedad del acto llevado a cabo por el arrendador. De este modo, el arrendador quedará, pues, liberado de responsabilidad si el cambio de forma operado obedece a causa a él no imputable. Si, por ejemplo, es la Administración o, tratándose de una finca común, la mayoría de los condóminos los que imponen un cambio de forma, no podrá resultar responsable el arrendador.
En esta materia es de interés el caso resuelto en la SAP de Barcelona de 26 de noviembre de 1996. Se trataba de un supuesto en el que la planta piso y una de las partes del jardín fueron arrendadas, mientras que el resto, entresuelo, altillo y la otra parte del jardín estaban ocupados por el arrendador. Para la Audiencia no estaban justificadas las obras realizadas por el arrendador que, modificando la situación anterior, consistieron en abrir un ventanal y una terraza en el tejado, de modo que permitían vistas sobre la parte de jardín de que disfruta el arrendatario ni su relación con la preexistencia de goteras (no acreditada). No constando en el contrato ninguna servidumbre de vistas, la Audiencia consideró que tales obras constituyen una inmisión ilegítima que afecta a la privacidad o intimidad del arrendatario y, por ende, supone una infracción al uso o goce pacífico del objeto arrendado.
Distinto supuesto fue el abordado por la SAP de Huesca de 11 de mayo de 2000 que, estimando parcialmente la reconvención, consideró que el cerramiento del porche mediante construcción de tabique de bloque realizado por la arrendadora era una obra que cambió la forma de la cosa arrendada, por lo que se ordenó retirar a su costa la mencionada pared o muro dejando el porche sin cerrar en el mismo estado en que se encontraba antes de la construcción del nuevo.
Es curioso que, aunque el art. 1557 CC dice que el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada, al igual que el art. 1488 del Proyecto de 1851 y 1723 del Code Civil francés, la jurisprudencia haya interpretado este precepto de modo que considera que tampoco el arrendatario, a quien no menciona el precepto, puede variar la forma. Efectivamente, en conformidad con el art. 1561, el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibe, de modo que supone variación de forma toda alteración de la estructura o disposición original; en todo caso, las obras que realice el arrendatario tienen que adecuarse a lo establecido en el art. 23 LAU. No obstante, no consideramos acertadas las afirmaciones categóricas que encontramos en algunas sentencias que al resolver supuestos de obras realizadas por el arrendatario e inconsentidas por el arrendador afirman lo siguiente: que «el art. 1557 del propio Cuerpo Legal prohíbe al arrendatario el variar la forma de la cosa arrendada» (SAP de Jaén de 3 de diciembre de 1990); « sin que ello suponga una variación en la forma de la cosa arrendada que ocasione la infracción por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales recogidas en los artículos 1557 y 1562 del Código Civil» (SAP de Burgos de 25 de enero de 2002); también las SSAP de Barcelona de 14 de abril de 1999 y 8 de marzo de 2000 y Valencia de 5 de diciembre de 1999 mencionan el principio de conservación de la cosa arrendada, el cual halla expresión legal con carácter general, entre otros, en el art. 1557 CC en supuestos en los que el arrendatario realiza obras no consentidas por el arrendador. De lo anterior se desprende que no estaría de más que algunos Tribunales aplicasen más rigurosamente el tenor literal del art. 1557 CC.
A diferencia de nuestro Código Civil, que sólo se refiere en el art. 1557 CC al arrendador, el art. 1856 C.c.Q. establece que ni el arrendador ni el arrendatario pueden, durante el arrendamiento, cambiar la forma o el destino del bien arrendado.
4. Por vicios ocultos
El arrendador está obligado a indemnizar al arrendatario por los daños que sufra como resultado de vicios o defectos existentes en el inmueble arrendado, incluso cuando haya ignorado la existencia de los mismos, si éstos impiden el uso de la finca. Esta obligación de garantizar los vicios ocultos abarca aquéllos que surjan en cualquier momento, puesto que el arrendador está obligado a conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada, por ejemplo, los que tengan lugar como consecuencia del corrimiento de tierra y asentamiento de la edificación458.
Ciertamente esta obligación del arrendador no se extiende a daños sufridos por los arrendatarios consecuencia de vicios aparentes. Esto explica que, por ejemplo, los arrendatarios víctimas de caídas por escalera no puedan obtener siempre el resarcimiento del daño sufrido, puesto que la defectuosa construcción de la escalera constituye, habitualmente, vicio aparente. Tampoco el arrendatario puede reclamar daños consecuencia de la oscuridad cuando en el momento de la conclusión del contrato se pudo dar cuenta de este defecto, frecuente en inmuebles antiguos, a menos que el arrendador se hubiese comprometido a modificar este aspecto.
No obstante lo anterior, esta obligación comprende los vicios aparentes que aparezcan después de la conclusión del contrato, aquéllos que se agraven en proporciones imprevisibles y los vicios aparentes reparables que se haya comprometido a hacer desaparecer el arrendador.
Por otra parte, es de destacar que el concepto de vicio oculto es amplio, así la Audiencia Provincial de Valencia en sentencia de 8 de marzo de 2001 consideró como tal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1553 CC y la aplicación de la totalidad de las disposiciones sobre saneamiento contempladas para el contrato de compraventa, la preexistencia en el momento de suscribirse el contrato de arrendamiento de actuaciones por parte del Ayuntamiento que devinieron finalmente en una resolución declarativa de ruina económica y no fueron puestas en conocimiento del arrendatario.
Asimismo es de interés la SAP de Asturias de 22 de abril de 2003 que también consideró procedente la indemnización al arrendatario por vicios ocultos. Concretamente el local arrendado no servía para el uso a que se destinaba, al no contar con salida de humos al exterior obligatoria para el desarrollo de la actividad de churrería. La parte actora, arrendataria, ejercitó acción por incumplimiento contractual bien por inhabilidad del objeto o bien por entrega de cosa diversa o aliud pro alio. La Audiencia circunscribió la acción ejercitada, no en la acción rescisoria ni en la de sanear, sino en la de petición de cumplimiento exacto de la obligación, modalidad que permite expresamente el artículo 1124 del Código Civil. Para la Audiencia era evidente la necesidad de que el local contase con una salida de humos independiente hacia el exterior, lo que estaba íntimamente vinculado con la entrega de la cosa en estado de servir para el uso a que se destina, razón por la que la gravedad del vicio o defecto apreciado al imposibilitar o dificultar notablemente el funcionamiento del local le hacía inhábil para el fin que le era propio frustrando las legítimas expectativas del arrendatario y justifican a juicio de la Audiencia la acción ejercitada por lo que desestimó el recurso interpuesto.
Por último, destacar que en ningún caso la cláusula que imponga la realización de todas las reparaciones necesarias a cargo del arrendatario puede interpretarse como cláusula general de exoneración por vicios ocultos. No debe olvidarse que este tipo de cláusulas no se permiten en los arrendamientos de vivienda en virtud del art. 6 de la LAU, por lo que sólo son posibles en los arrendamientos de uso distintos del de vivienda y vivienda suntuaria459.
5. Referencia a la obligación de seguridad del arrendador en el ordenamiento jurídico francés
Los diversos daños personales o materiales que pueden sobrevenir a los arrendatarios durante la vigencia del contrato de arrendamiento, entre otros muchos, accidentes de ascensor, caídas de escaleras o vigas, han motivado que la doctrina francesa se haya planteado si existe obligación de seguridad del arrendador respecto al arrendatario en este contrato.
Aunque esta obligación no ha sido recogida expresamente en la ley de 6 de julio de 1989, la doctrina francesa considera que el arrendador tiene obligación de seguridad respecto al arrendatario y, por tanto, está obligado a indemnizar al arrendatario por los daños que sufra la persona o bienes del arrendatario en la finca arrendada. En este sentido, la reforma de las exigencias relativas a la seguridad física y a la salud de los arrendatarios introducida en el art. 1719 del Code junto con el Decreto nº 2002-120 de 30 de enero relativo a las características de la vivienda «decente» se ha considerado como una nueva conquista de la obligación de seguridad. Estas exigencias pueden simplificar la constatación del fallo de seguridad, así como el nexo causal entre el vicio y el daño sufrido por el arrendatario, funcionando como presunciones de vicios o de imputabilidad en los supuestos de daños físicos causados por elementos de las instalaciones (electrocuciones, caídas desde el balcón, asfixia con gas, etc.)460.
La doctrina francesa ha llegado a esta conclusión porque entiende que no se fuerza el contrato si se interpreta que las partes han tenido la intención de poner a cargo del arrendador esta obligación. La obligación de seguridad del arrendador en cuanto a la integridad de la persona física del arrendatario es determinada, en el sentido de que el arrendador se compromete a que no sobrevenga ningún accidente durante el arrendamiento. El arrendatario a quien el inmueble ha ocasionado un daño personal puede reclamar indemnización por el daño sufrido si prueba que ha sido víctima de un accidente durante la vigencia del contrato de arrendamiento, sin tener necesidad de probar la imprudencia o negligencia del arrendador461. En cualquier caso, aunque se considera que la obligación de seguridad del arrendador es determinada, es menos estricta que la que corresponde al transportista.
Parte de la doctrina francesa considera que el arrendador, propietario único del edificio con ascensor, asume una obligación de seguridad respecto al arrendatario. Partiendo de la semejanza con el contrato de transporte, consideran que el arrendador que ofrece ascensor realiza un contrato accesorio y se compromete a llevarlos en el mismo sanos y salvos. Sin embargo, no consideramos que se trate de un contrato accesorio, ya que la utilización del ascensor no puede considerarse como independiente del contrato de arrendamiento del que sólo constituye un elemento. De este modo, el propietario es responsable del defectuoso funcionamiento del ascensor, puesto que debe vigilar que se encuentre en buen estado de conservación462. La obligación de seguridad que incumbe al arrendador respecto al funcionamiento del ascensor es la misma que la que pesa en todo el inmueble: el arrendador debe garantizar al arrendatario contra los daños que puede causarle la finca.
Incluso también en virtud de esta obligación de seguridad se puede considerar responsable al arrendador de las enfermedades contagiosas que hayan contraído los arrendatarios si se prueba que éstos las han sufrido como consecuencia de la falta de desinfección del inmueble. Advertimos que no es fácil para el arrendatario probar que ha contraído la enfermedad contagiosa como consecuencia del incumplimiento de la obligación de seguridad del arrendador. En efecto, se debe probar por una parte la existencia de gérmenes infecciosos en el inmueble arrendado y, por otra parte, la relación de causa a efecto entre la infección de los lugares por los microbios y la aparición de la enfermedad463.
Tras este estudio podemos concluir que el concepto de obligación de seguridad del arrendador es innecesario. Respecto a los daños personales que sobrevengan al arrendatario en la relación arrendaticia no es más que una variante de la garantía contra los vicios ocultos del inmueble y de la obligación de realizar reparaciones, de cuyo incumplimiento ya responde el arrendador, sin necesidad de acudir a la construcción doctrinal de la obligación de seguridad. Respecto a los daños materiales que se le cause al arrendatario esta obligación se subsume además de en las dos obligaciones mencionadas, en la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la finca arrendada.
6. La cuestión del daño moral
Nos parece adecuado antes de finalizar este apartado dedicado a los daños experimentados por el arrendatario hacer referencia al daño moral que éste pueda sufrir como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones del arrendador.
En cuanto a la partida indemnizatoria por daño moral, hay que señalar, siguiendo la STS de 31 de mayo de 2000, que la situación básica para que pueda darse daño moral indemnizable consiste en un sufrimiento o padecimiento psíquico464, habiéndose referido la jurisprudencia a diversas situaciones, entre las que cabe citar: impacto o sufrimiento psíquico o espiritual465; impotencia, zozobra, sensación anímica de inquietud, ansiedad, angustia466; pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre467; trastorno de ansiedad, impacto emocional, incertidumbre consecuente468; quebranto o sufrimiento psíquico469.
En materia de daños causados en relaciones arrendaticias, no es frecuente encontrar sentencias en las que los Tribunales se manifiesten acerca del daño moral. Aun considerándose ya superada la concepción de que los daños morales no son objeto de resarcimiento en la responsabilidad contractual, todavía podemos observar algunas sentencias, en las que entre las alegaciones obiter dicta, se considera que la procedencia de indemnización por daños morales de mera infracción contractual es dudosa. Es el caso contemplado en la sentencia de 16 de diciembre de 1986 en la que el actor había alegado y aceptado el demandado la litis con base en el art. 1902 y el Tribunal consideró que no debía cambiar la acción ejercitada. El Tribunal Supremo, además de declarar la existencia de perjuicios patrimoniales, también concedió indemnización por los daños morales ocasionados a los arrendatarios. Para ello tuvo en cuenta el inmenso trastorno y angustia ocasionadas a la familia de los arrendatarios: matrimonio y cuatro hijos, teniendo el esposo recurrente amputada una pierna en operación reciente, que se vieron en la ineludible necesidad de abandonar su modesta vivienda y hubieron de acogerse en la casa de un familiar e iniciar las difíciles gestiones para conseguir otra vivienda. El Juzgado de Primera Instancia concedió por este concepto la suma de 100.000 ptas.
La prueba del daño moral conlleva cierta dificultad por lo que no es extraño que los Tribunales desestimen la reclamación por falta de prueba470. Así, en la sentencia de 30 de mayo de 1998, con ocasión de obras de rehabilitación realizadas por el propietario arrendador del inmueble, los arrendatarios interpusieron demanda contra arrendador y tres profesionales de la construcción que realizaron obras solicitando indemnización por los daños y perjuicios materiales y morales causados. Las pretensiones fueron estimadas parcialmente por el Juzgado de Primera Instancia que absolvió a los tres profesionales demandados de los pedimentos deducidos contra ellos, y, respecto a las entidades mercantiles demandadas, declaró la existencia de contrato de arrendamiento del referido local de negocio y las condenó al pago de un millón de pesetas como indemnización de daños morales, más la cantidad a determinar en ejecución de sentencia en relación con los restantes daños. Estos pronunciamientos fueron confirmados por la Audiencia a excepción del capítulo correspondiente a la condena por daños y perjuicios morales en que revocó la sentencia recaída en la instancia. El Tribunal Supremo confirmó la sentencia dictada por la Audiencia.
Tampoco consideró acreditado la existencia de daño moral la Audiencia Provincial de Cádiz en sentencia de 14 de septiembre de 2002 que estimó que el simple foco de humedad en una pieza secundaria del local arrendado, cuyas molestias o incomodidades para la arrendataria no debieron ser especialmente significativas cuando, a lo largo de los meses y aún después de ordenado el desahucio, insiste en retener la posesión hasta que fuese judicialmente señalada la diligencia de lanzamiento.

NOTAS:

378        Acerca de esta sentencia, vid. infra p. 338 y nota 511.
        El Código Civil de Québec se orienta hacia una concepción amplia de esta obligación: no se limita a los atentados o amenazas a la integridad de las personas, sino que incluye las relativas a los bienes del arrendatario, vid. JOBIN, Le louage, 2ª ed., Québec, 1996, p. 408. Consideramos acertado que el legislador español hubiera introducido una disposición semejante a la contenida en el art. 1910.2 del Código Civil de Québec que precisa que no tiene efecto la estipulación por la que el arrendatario reconoce que la vivienda se encuentra en buen estado de habitabilidad. Por otra parte, el art. 1913 C.c.Q. establece que el arrendador no puede entregar una vivienda que no disponga de condiciones de habitabilidad y considera que no dispone de condiciones de habitabilidad la vivienda cuyo estado constituya amenaza grave para la salud o seguridad de los ocupantes o del público, o aquélla que haya sido declara con tal carácter por tribunal o autoridad competente.
        También la jurisprudencia francesa entiende que si el arrendador incumple la obligación de entregar el inmueble en buen estado, el arrendatario puede obligar a éste a realizar las reparaciones que sean necesarias, reclamar los daños y perjuicios por el problema de disfrute sufrido o además la resolución del arrendamiento (CA Paris, 6 ch. A, 26 de febrero de 1996: Juris-Data nº 1996-020679). Esta última sanción será admitida fácilmente cuando se entregue el inmueble en estado deplorable, de tal forma que sea difícil la ocupación del mismo por el arrendatario (CA Dijon, 1 ch., 7 de mayo de 1999: Juris-Data nº 1999-044949. CA Paris, 6 ch. C, 22 de enero de 1997: Juris-Data nº 1997-020118). La cláusula de aceptación de los lugares en el estado no puede producir efecto si ha sido estipulada mediando compromiso del arrendador de efectuar las reparaciones finalmente no realizadas (CA Paris, 6 ch. C, 22 de enero de 1997: Loyers et copr. 1997, nº 137). Vid. SAINTOURENS, LAFOND y VIAL-PEDROLETTI, Code de Baux Edition 2004-2005, Paris, 2003, p. 94. En este sentido, cuando el incendio es consecuencia de vicio de la instalación eléctrica anterior al inicio del contrato de arrendamiento es inoperante la cláusula según la cual el arrendatario acepta que el inmueble se encuentra en buen estado y, por tanto, no se responsabiliza del incendio al arrendatario «Cass. 3, civ., 29 de marzo de 1995» en Responsabilité Civile et Assurances, año 1995, mai, comm. nº 176.
379        DÍEZ-PICAZO y GULLÓN BALLESTEROS, Sistema II …, 9ª ed., cit., p. 195. Vid. acerca de la entrega en buen estado de uso y reparaciones las consideraciones realizadas supra pp. 133 y ss.
380        DÍEZ-PICAZO, Sistema II …, 9ª ed., cit., p. 151.
381        LETE DEL RÍO, op. cit., p. 241. En el mismo sentido se manifiestan también LUCAS FERNÁNDEZ, «Artículos 1554 a 1582 del Código Civil» en Comentarios al Código Civil y Compilaciones forales…, p. 648 y DÍAZ DE ENTRE-SOTOS FORNS, op. cit., p. 43.
382        Se trataban de contratos de arrendamiento en los que se habían insertado esta cláusula en las SSAP de Islas Baleares de 4 de diciembre de 1998, Cádiz de 12 de febrero de 2000, Castellón de 27 de noviembre de 2000, Palencia de 26 de febrero de 2001 y Navarra de 27 de marzo de 2002. En este sentido, COLINA GAREA, op. cit., p. 102, pone de manifiesto que en los contratos de arrendamiento por temporada académica es habitual que en el contrato conste por escrito que éste se encuentra en perfecto estado de uso y conservación.
383        La cláusula contractual por la que el inquilino acepta recibir la vivienda en perfecto estado resultó insuficiente por estereotipada para la Audiencia de Las Palmas en la sentencia de 15 de noviembre de 2002 que al examinar los daños que parecen de mayor entidad (colchones, somieres, sofá, sillón, librería, etc.), concluyó que además, tratándose de viviendas o apartamentos localizados en zonas turísticas, suele obedecer poco a la realidad. En definitiva, la Sala estimó que la mera referencia del contrato a que el mobiliario se encontraba en perfecto estado no puede erigirse en prueba absoluta que exima al arrendador de acreditar dicha circunstancia en el momento de inicio del alquiler, máxime en este caso en que lo que pretendía el arrendador era la reposición de parte de dicho mobiliario por otro absolutamente nuevo.
384        En el caso resuelto por la SAP de Navarra de 27 de marzo de 2002, no obstante haber insertado la mencionada cláusula, la Audiencia consideró plenamente acreditado que el buen uso que se refería en la cláusula no se correspondía con la realidad. Los hechos ocurrieron el 7 de diciembre de 1999 y el contrato se firmó con fecha 10 de noviembre de 1999 por lo que se consideró evidente que las deficiencias de las instalaciones de calefacción ya existían en la fecha de celebración del contrato, vid. infra p. 312.
385        Así, en la SAP de Orense de 25 de febrero de 2003 se consideró que el contenido de la cláusula desvirtuó la tesis de la arrendataria, demandada, relativa a que la vivienda se recibió tal como se devolvió apreciando las circunstancias en las que quedó la vivienda que se desprenden de las fotografías.
386        Respecto al reconocimiento por la arrendataria de la recepción del local a su entera satisfacción, el Magistrado disidente en la STS de 28 de octubre de 1985 lo entiende referido a tal como le es materialmente entregado, pero no a las exigencias emanantes de su posterior instalación para su destino para que fue convenido el arrendamiento. Consideró inoperante la no asunción de responsabilidad alguna por el arrendador para el caso de que los órganos oficiales competentes no concedieran a la arrendataria licencia de apertura o se prohibiese la misma una vez concedida, puesto que provino de su personal comportamiento por no facilitar la instalación de salida de emergencia al local. Por último, entiende que con la referencia a inexistencia de comunicación entre el local arrendado y el portal o vestíbulo del edificio, tal cláusula contractual se está refiriendo a accesos normales y directos de continua comunicación, pero sin alcance a eventos de índole extraordinaria cuales son los que puedan surgir de una emergencia, a través de salida instalada al respecto.
387        Encontramos una controversia semejante en la SAP de Asturias de 19 enero de 1998. La Audiencia revocó la sentencia dictada en primera instancia y declaró la resolución a instancias del arrendatario al entregar el arrendador al arrendatario un objeto inhábil para desarrollar la finalidad negocial pretendida. Concretamente se trataba de un local que no disponía de insonorización suficiente para funcionar como disco-bar por lo que el Ayuntamiento de la localidad decretó el cierre del establecimiento. Asimismo, también se concedió indemnización al arrendatario por los daños y perjuicios derivados de culpa contractual. A efectos de concretar las circunstancias en las que el local se ofrecía, la Audiencia consideró relevantes las manifestaciones hechas en confesión por el arrendador en el sentido de que el local disponía de autorización municipal para funcionar con música amplificada. Lo anterior, conllevó que se le facilitase al arrendatario información errónea y se le entregase un objeto inhábil para la finalidad negocial que pretendía desarrollar, la que en definitiva resultó imposible al decretarse el cierre.
        También en la SAP de Lérida de 12 de septiembre de 2001 se declaró el incumplimiento de la obligación del arrendador de entregar la cosa objeto del arrendamiento. Concretamente se trataba de un terreno para la instalación de un centro de lavado con traspaso de licencia para ejercer la actividad. Producido el cierre de las instalaciones por el Ayuntamiento, la Audiencia tuvo en consideración la circunstancia de que el arrendador conocía la situación de irregularidad de las instalaciones antes de la firma del contrato.
388        Así se consideró en el supuesto enjuiciado por la SAP de Valencia de 10 de noviembre de 2000 en el que según el informe técnico existían graves daños en la estructura del edificio que aconsejaban la urgente reparación. A finales de marzo de 1998, el propietario del inmueble colindante derribó su propiedad ocasionando daños en el local y en el mobiliario consistentes en fisuras en la pared medianera que ocasionaron, tras producirse fuertes lluvias a finales de 1998, humedades en el local de la demandante. En enero de 1999 se produjo el hundimiento parcial del suelo del primer piso. El Juzgado de Primera Instancia condenó al arrendador a que procediese, a su costa, a realizar de forma urgente las obras de reparación necesarias en la estructura del local de su propiedad al objeto de que resulte adecuado al fin para el que fue arrendado, así como a que indemnizase al arrendatario en los daños y perjuicios sufridos cuyo importe ascendió a la suma de 703.413 ptas. La Audiencia revocó en parte la sentencia impugnada, en el único sentido de no hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.
        En parecido sentido se manifestó la Audiencia Provincial de Navarra en sentencia de 27 de marzo de 2002 que entendió que no podía ser obstáculo a la responsabilidad de la demandada arrendadora el hecho de que los responsables de la comunidad tuviesen el encargo de hacer efectiva la revisión de las instalaciones por el técnico correspondiente. Los arrendatarios son ajenos a la relación de la propietaria con la comunidad, puesto que se trata, en todo caso, de un servicio de mantenimiento asumido por la propietaria ante los inquilinos. Lógicamente, si la arrendadora no hubiese asumido el servicio y éste correspondiese a la comunidad de propietarios la solución en este caso habría sido distinta.
389        En la SAP de Álava de 21 enero de 2005 se declaró la inexistencia de obligación del cedente de reunir el local condiciones de insonorización distintas de las que eran suficientes para el concreto negocio de pub que venía regentando.
        En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Valladolid de 27 de noviembre de 2001, igual que el Juzgado de Primera Instancia, estimó que las obras de insonorización ordenadas por el Ayuntamiento fueron consecuencia de la actuación al menos culposa de la arrendataria, que sabiendo que el local carecía de licencia de actividad para bar con música cambió el destino del local de mesón freiduría a pub musical con pista de baile, con cañones de luz y altavoces, zona de disk-jockey y equipo musical.
        Vemos que la solución adoptada por las Audiencias en estos dos casos difiere de la que hemos visto que se adoptó en la sentencia de 24 de mayo de 1995 (vid. supra p. 230). La razón no es otra que en esta última el Tribunal Supremo entendió que el arrendatario tenía derecho a ser reembolsado por el arrendador al haberse incumplido éste la obligación de entrega en forma adecuada, mientras que en los dos casos enjuiciados por las Audiencias, pendiente el contrato de arrendamiento, el arrendatario cambia el destino, de modo que la insonorización inicial de la finca deviene insuficiente.
390        La jurisprudencia ha reiterado que para que se conceda indemnización por daños y perjuicios, no basta con probar el incumplimiento de la obligación, porque este incumplimiento no lleva consigo en todo caso la producción de daños, sino que han de ser alegados y probados, vid. al respecto infra p. 363 y ss.
391        En materia arrendaticia encontramos muchas sentencias que no conceden indemnización por falta de prueba de los daños (vid. infra p. 369, STS de 30 de mayo de 1987).
        En la SAP de Barcelona de 29 de marzo de 2000 se desestimó la reclamación al arrendador en la demanda reconvencional de daños y perjuicios por los deterioros del local al no haber acreditado la imposibilidad de realizar actividad económica alguna, es decir, no quedó acreditada la existencia de daños. La Audiencia valoró la actitud omisiva del arrendatario durante cerca de cuatro años, en los que no efectuó la oportuna reclamación judicial.
392        Así se manifestó el Tribunal Supremo en la sentencia de 20 de junio de 1980 como consecuencia del desprendimiento del tejado del local negocio-vivienda se causaron daños personales y patrimoniales al arrendatario (vid. infra p. 237). Entre otras, también tienen en cuenta la existencia de requerimiento y condenan al arrendador por los daños causados como consecuencia de incumplir la obligación de realizar reparaciones: la STS de 16 de diciembre de 1986 y la SAP de Barcelona de 23 de mayo de 2001.
393        No consideró que el previo requerimiento a la arrendataria fuera preciso para declarar la responsabilidad del arrendador la STS de 21 de junio de 1995 (vid. nota 420 y p. 406).
        En este sentido también es de este parecer COLIN y CAPITANT, Cours de droit…, cit., p. 674. No debe olvidarse que la obligación de realizar reparaciones necesarias es considerada como obligación de resultado. Entre otros, en la doctrina francesa califican la obligación de mantenimiento como obligación de resultado: JOBIN, op. cit., pp. 326, 327 y 383; HUET, Les principaux…, cit., p. 754 y MALAURIE, op. cit., p. 428.
394        Compartimos la opinión de DÍAZ DE ENTRE-SOTOS FORNS, op. cit., pp. 104 y 105, que sostiene que si el arrendador incurre en mora al realizar las reparaciones deberá indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que le cause en virtud del artículo 1101 CC.
395        En un supuesto similar, la Audiencia Provincial de Las Palmas, en sentencia de 13 de febrero de 2001, estimó en parte el recurso de apelación y declaró la responsabilidad contractual de la arrendadora por los daños en los bienes del arrendatario por desprendimiento de parte del techo de la vivienda.
        Igualmente, se situó la responsabilidad de la arrendadora en el plano contractual en la STS de 4 de junio de 1997. El hecho que motivó el litigio fue la muerte del arrendatario como consecuencia de la caída del balcón de la vivienda.
        Declaran la responsabilidad contractual del arrendador y la consiguiente indemnización a favor del arrendatario como consecuencia de los daños producidos por la falta de reparaciones en arrendamientos de uso distinto del de vivienda: las SSAP de Valencia de 10 de noviembre de 2000, Barcelona de 14 de noviembre de 2000, Palencia de 26 de febrero de 2001, Huelva de 23 de julio de 2001, Asturias de 5 de octubre de 2001 y Huelva de 24 de enero de 2002.
396        Los hechos que dan lugar al caso resuelto en la SAP de Barcelona de 14 de noviembre de 2000 son los siguientes: a causa de las importantes filtraciones de agua que se produjeron en la finca durante días de gran pluviosidad, la sociedad arrendataria sufrió daños en la mercancía que tenía almacenada en el local arrendado. Esta sociedad interpuso demanda contra la arrendadora del local alquilado a quien imputó la falta de mantenimiento del mismo en las debidas condiciones de seguridad, así como contra el propietario de la finca colindante, por considerar que en las filtraciones producidas influyó la cantidad de agua que llegó a acumularse entre la cubierta de la nave y la pared colindante, a causa de la obturación existente en una de las bajantes de la misma. El Juzgado de Primera Instancia condenó a ambos demandados solidariamente a indemnizar a la arrendataria. Posteriormente, la Audiencia Provincial estimó el recurso interpuesto por la representación del propietario colindante absolviéndolo de la condena impuesta por no considerar suficientemente acreditado que la causa eficiente del siniestro se encontrara en la finca colindante y sí en las deficientes condiciones de conservación de la finca siniestrada, por lo que desestimó el recurso interpuesto por la arrendadora.
397        La Audiencia Provincial de León de 2 de noviembre de 1999, confirmando la sentencia dictada en primera instancia, declaró la responsabilidad del arrendador y la procedencia de que realizase obras en la vivienda de su propiedad que fuesen precisas para evitar las filtraciones de humedad y a que reparase los daños causados por la misma.
398        En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Navarra en sentencia de 27 de marzo de 2002, la arrendadora incumplió la obligación que tenía asumida del mantenimiento de las instalaciones de calefacción cuyo mal estado originaron el fallecimiento del hijo de los arrendatarios (vid. notas 384, 388 y p. 311).
        En el mismo sentido, en la SAP de Lérida de 31 de julio de 2003 no se produjo el fallecimiento, pero sí la intoxicación de la inquilina por inhalación de monóxido de carbono procedente de la caldera de gas; la Audiencia declaró la existencia de incumplimiento contractual del arrendador de la obligación de limpieza y mantenimiento (vid. nota 312).
399        Vid. supra pp. 224 y ss.
400        Así, el arrendador es responsable personalmente respecto al arrendatario de la mala ejecución de las obras de mantenimiento. En este sentido, la Audiencia Provincial de Salamanca en sentencia de 20 de diciembre de 2002 consideró que era hecho manifiesto que, si bien los demandados y recurrentes procedieron en el mes de septiembre de 1997 a realizar determinadas obras en el inmueble, las mismas no se acomodaron a los términos de la condena ni fueron suficientes y adecuadas para subsanar las deficiencias existentes.
401        GARCÍA CANTERO, «Artículo 28», Comentarios a la ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), dirigido por O'CALLAGHAN, Madrid, 1995, p. 441.
402        Los Decretos de 17 de diciembre de 1924 y 29 de diciembre de 1931 consideraron la declaración de ruina y la expropiación forzosa como causas de denegación de la prórroga forzosa. A partir de la LAU de 1946 se conceptúan como supuestos de resolución del contrato. En la doctrina califican el art. 28 como supuestos de extinción del contrato por imposibilidad sobrevenida: RAGEL SÁNCHEZ, «Artículo 28. Extinción del arrendamiento» coordinado por BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, 2ª edición, Pamplona, 1997, p. 658; GARCÍA CANTERO, «Artículo 28…», cit., p. 435, lo califica como «causa sobrevenida que impide el normal funcionamiento del mismo al ser imposible que el arrendador asegure el goce o uso de la cosa arrendada al arrendatario».
        Por su parte, CLEMENTE MEORO, «Artículo 28. Extinción del arrendamiento» en Comentarios a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, AA.VV., coordinadora VALPUESTA FERNÁNDEZ, Valencia, 1994, p. 276, distingue la resolución y la extinción. Del análisis del comentario de CLEMENTE MEORO, Idem, pp. 276 y 279, se deduce que el legislador desdibuja las diferencias al no encajar plenamente las causas del art. 28 dentro del concepto de imposibilidad sobrevenida fortuita, puesto que la pérdida de la finca que da lugar a la extinción del contrato según el apartado a) puede que sea imputable al arrendador, por tanto, deja de ser fortuita y, por lo que se refiere a la ruina, la misma no implica necesariamente imposibilidad.
        La doctrina que ha estudiado este artículo (vid. CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., p. 275 añade el mutuo disenso; ROMÁN GARCÍA, «Artículo 28. Extinción del arrendamiento» en Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de noviembre coordinado por LASARTE ÁLVAREZ, Madrid, 1996, pp. 781 a 785; RAGEL SÁNCHEZ, «Artículo 28…, cit., pp. 656 y 657; GARCÍA CANTERO, «Artículo 28…», cit., p. 426; SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De la suspensión, resolución y extinción del contrato de arrendamiento de vivienda en Comentarios a la nueva ley de arrendamientos urbanos y formularios, Madrid, 1995, p. 281, ha precisado que además de las dos causas de extinción recogidas en el art. 28, el contrato de arrendamiento se extinguirá por las demás causas contempladas en el título segundo de la LAU: por mutuo acuerdo de las partes (art. 9), transcurso de los plazos contractuales o de sus prórrogas (arts. 9 y 10), desistimiento del arrendatario (arts. 11, 12, 15, 22 y 26), enajenación de la vivienda objeto del arrendamiento (art. 14), resolución del derecho del arrendador (art. 13.1 y 8.2), muerte del arrendatario (art. 16), la vivienda arrendada deje de estar destinada a satisfacer las necesidades de vivienda permanente del arrendatario o de las personas legitimadas para su uso que efectivamente la viniere ocupando (arts. 7 y 27.2.f.) y cesión o subarriendo inconsentido sobre la vivienda objeto del contrato (art. 8 y 27.2.c.).
403        CLEMENTE MEORO, Idem, p. 278.
        Tal como se indica en las SSTS de 7 septiembre y 15 de febrero de 1996 el art. 118 de la LAU 1964 ha sido interpretado en el sentido de que la modificación introducida en el mismo a partir de la LAU de 1956 obedeció a la posibilidad de que el edificio en su totalidad pudiera no estar destruido, afectando la pérdida sólo a una parte de éste. De esta suerte sólo se daría la resolución arrendaticia cuando la pérdida técnica afecte al objeto arrendado, independientemente de lo que ocurra con el resto del inmueble, con la salvedad de que la parte destruida no afecte a la estabilidad o a las deformaciones de la vivienda o local. En caso de pérdida de la finca arrendada, vid. arts. 1568, 1182, 1183,1101, 1124 y 1261 CC.
404        En este sentido, vid. entre otros, CASTÁN y CALVILLO, Tratado de arrendamientos urbanos, t. II, Madrid, 1956, p. 355; CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., p. 277; LETE DEL RÍO, op. cit., p. 262; SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De los derechos y obligaciones…, cit., p. 170 y DÍAZ DE ENTRE-SOTOS FORNS, op. cit., p. 76. Para ROMÁN GARCÍA, «Artículo 28…, cit., p. 786, el art. 28.1 se refiere a pérdida de la cosa, ya sea material, jurídica total o parcial. En la doctrina francesa, PLANIOL y RIPERT, op. cit., p. 928, advertían que la jurisprudencia entiende que la pérdida sólo es total cuando el uso de la cosa arrendada deviene imposible.
405        Mencionan el supuesto de expropiación forzosa como causa de pérdida jurídica de la finca: CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., p. 277; SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De los derechos y obligaciones…, cit., p. 287; ROMÁN GARCÍA, «Artículo 28…, cit., p. 787. PLANIOL y RIPERT, op. cit., p. 926, precisaba que además del caso de expropiación por causa de utilidad pública, otro caso sería cuando como consecuencia de la ejecución de obras públicas hiciesen imposible el uso del bien; FÍNEZ, «Artículo 28. Extinción del arrendamiento», Comentario a la ley de arrendamientos urbanos, dirigido por PANTALEÓN PRIETO, Madrid, 1995, p. 327.
406        Concretamente el art. 1487 del Proyecto de 1851 que fue suprimido decía: «Si durante el arrendamiento la cosa arrendada se ha destruido en su totalidad por algun caso fortuito, queda de derecho rescindido el contrato: si solo se ha destruido una parte de ella, puede optar entre la rebaja proporcional de precio ó la rescision del arriendo; pero en ninguno de estos casos ha lugar á indemnizacion». Al comentar este precepto, GARCÍA GOYENA, op. cit., p. 454, precisó que la última afirmación de que no hay lugar a la indemnización, se refiere a los casos fortuitos, puesto que si medió culpa, el que la cometió tiene que indemnizar por los daños que haya ocasionado.
407        Posicionamiento al que se adhiere CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., p. 277. También confirma esta postura la Audiencia Provincial de Gerona, en la sentencia de 26 de junio de 2001, única que hasta el momento se ha manifestado acerca de la cuestión, que considera que el artículo 118 de la anterior ley arrendaticia no puede ser utilizada como el criterio interpretativo, como pretende el demandante, para determinar si se ha producido o no la pérdida de la cosa arrendada, dado que, se trata de una norma derogada, aunque no puede ser desconocida, pues, el artículo 3 del Código Civil establece como uno de los criterios de interpretación de las normas: los antecedentes históricos. A consecuencia del incendio la vivienda objeto del arrendamiento quedó inhabitable.
408        Se muestran favorables a este segundo posicionamiento: GARCÍA CANTERO, «Artículo 28…, cit., p. 434; SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De la suspensión, resolución y extinción del contrato…, cit., p. 286; LEÓN-CASTRO y DE COSSIO, op. cit., p. 202.
409        CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., p. 279.
410        LUCAS FERNÁNDEZ, en «Artículos 1554 a 1582 del Código Civil» en Comentarios al Código Civil y Compilaciones forales…, pp. 1013 y 1014 y en «Artículos 1551 a 1568», Comentarios…, Ministerio de Justicia, p. 1120.
        Acerca de esta cuestión la doctrina francesa ha mantenido opiniones contradictorias. DERRUPPÉ, op. cit., p. 42, sostiene que el arrendador sólo puede reclamar indemnización en el supuesto de incendio y no puede obligar al arrendatario a la reconstrucción del inmueble. La indemnización se calcula teniendo en cuenta los precios en vigor al momento de dictar sentencia, para cubrir el perjuicio íntegro. Sin embargo, BEDDELEEM, op. cit., p. 137, opina que en caso de incendio, el arrendatario tiene que indemnizar al arrendador la reparación íntegra que permita la reconstrucción del inmueble.
411        CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., p. 279. En este aspecto, decía GARCÍA GOYENA, op. cit., p. 451, en sus Comentarios al Proyecto de 1851 que, sin perecer total o parcialmente la cosa arrendada, podían ocurrir casos fortuitos, extraños a la persona del arrendatario, que impidieran a éste el uso de ella. En previsión de estos casos: invasión, peste, etcétera, fue dictado el artículo 1483 (precepto que fue suprimido), a cuyo tenor, el arrendatario no estaba obligado al pago de las rentas cuando por algún caso fortuito no pudiese usar de la cosa arrendada, con tal que lo pusiera inmediatamente en noticia del propietario. Tampoco venía obligado al pago de la renta y podía pedir la rescisión del contrato cuando, sin culpa suya, no pudiese servir ya la cosa para el uso del arriendo.
412        Vid. LUCAS FERNÁNDEZ, «Artículos 1554 a 1582 del Código Civil» en Comentarios al Código Civil y Compilaciones forales…, p. 1248. Inexplicablemente hay todavía comentaristas que en recientes publicaciones no tienen en cuenta la actual redacción del artículo 1568 y siguen comentando el precepto con la redacción primitiva, que es desde luego oscura e incongruente: SCAEVOLA, op. cit., p. 590 y 593 y MANRESA y NAVARRO, op. cit., pp. 235-237. Este último autor precisa que el artículo 1568 era innecesario y podía haberse suprimido sin que la doctrina legal hubiese sufrido mutilación alguna.
413        Esta cuestión no está exenta de discrepancias entre la doctrina. Consideran que no se extingue el contrato en caso de pérdida imputable al arrendador: CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., pp. 274-281, en concreto, vid. p. 279 y SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De la suspensión, resolución y extinción del contrato…, cit., p. 285. En cambio, DÍAZ DE ENTRE-SOTOS FORNS, op. cit., pp. 76 y 77, ha sostenido que esta disciplina debe ser atemperada en nuestro caso, en la medida en que puede resultar desproporcionado e injustificadamente oneroso para el arrendador imponerle la inversión exigible para la reconstrucción o sustitución de la cosa cuando de lo que se trata es de satisfacer el interés limitado (en el tiempo y en las facultades sobre la cosa) del arrendatario, para lo cual la indemnización se revela como remedio más adecuado y equilibrado. En opinión de ROMÁN GARCÍA «Artículo 28…, cit., p. 786, hubiera sido preferible redactar el párrafo a) del art. 28 sin referencia alguna de culpabilidades, puesto que no puede subsistir el contrato por falta de objeto. La culpabilidad, para el autor, tendrá relevancia a efectos indemnizatorios.
414        Conforme a la legislación anterior, que no distinguía, a diferencia del art. 28.a) de la LAU vigente, si existía o no culpa del arrendador, el Tribunal Supremo señaló en la sentencia de 30 de mayo de 1951 que «la Ley no distingue entre el origen que puede tener la pérdida de la cosa arrendada, basta con que ésta se produzca, sin perjuicio, claro está, del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que puedan habérsele irrogado por haber incumplido el arrendador sus obligaciones contractuales sin que exija, por lo tanto, que el siniestro sea precisamente debido a fuerza mayor».
415        Al estudiar el art. 28 LAU, SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De la suspensión, resolución y extinción del contrato…, cit., pp. 293 y 294, diferencian tres supuestos legales de estado ruinoso que constituyen lo que se ha calificado como ruina normal, en el sentido de que se tramita por el cauce procedimental ordinario. En primer lugar, en la ruina económica lo determinante no es la gravedad de la deficiencia física del inmueble, sino la importancia económica de la reparación o subsanación. Por lo que es preciso acreditar la especificación y valoración de las obras a realizar y la evaluación de la finca arrendada. Se trata de una ficción legal que no se corresponde con el concepto metajurídico de ruina, límite que se fija en el 50% del valor del edificio excluido el solar. La ruina técnica supone el agotamiento generalizado de los elementos estructurales o fundamentales de la finca arrendada. Por último, la ruina urbanística supone la efectiva y actual incompatibilidad de la persistencia de la edificación con la ordenación urbanística vigente, que exige la demolición del inmueble, irresoluble por otras vías legales; así como la concurrencia en la edificación de daños para cuya subsanación sean precisas obras que transciendan de las calificables como pequeñas reparaciones en orden a la conservación, higiene y ornato. La concurrencia en un supuesto concreto de las notas de urgencia y peligro en la demora conlleva que se trate de una ruina inminente.
416        «Artículo 28…, cit., p. 439. De acuerdo con la legislación administrativa anterior, para que se produzca la declaración de ruina de acuerdo con lo previsto en el art. 247 del Texto Refundido aprobado por RDLeg 1/1992, de 26 de junio, de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana tiene lugar mediante resolución firme de la autoridad municipal competente, a instancia de cualquier interesado: cuando el coste de las obras necesarias para la reconstrucción sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio, o plantas afectadas, excluyéndose el valor del suelo o si el edificio presentare un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales. Tras la STC 61/1997, de 20 de marzo que declara la inconstitucionalidad de la mayor parte de la anterior Ley del Suelo, está claro que la competencia es exclusivamente autonómica y sobre la que el Estado carece de cualquier tipo de competencia y tampoco puede legislar con carácter meramente supletorio. Por ello, las distintas CCAA han procedido a regular la materia de forma similar al derogado art. 247: Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, art. 157; Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística Aragón, art. 191; Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, art. 155; Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, art. 202; Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística Castilla la Mancha, art. 139; Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, art. 107; Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo Cataluña, art. 190; Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia, art. 171; Ley 10/1998, de 2 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, art. 186; Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 171; Ley 1/2001, de 24 de abril, del Suelo de la Región de Murcia, art. 224; Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística, art. 90.
417        En la acción del párrafo 10 del artículo 114 de la LAU de 1964, únicamente ha de acreditarse que se ha producido una resolución administrativa firme, en expediente contradictorio en el que se posibilitó la intervención de los interesados, sin que la jurisdicción civil pueda volver a revisar la declaración administrativa, debiendo operar en estos casos el acuerdo administrativo, una vez firme, como presupuesto determinante de la resolución del contrato. Así pues, este procedimiento tiene una dimensión estrictamente objetiva que viene prefigurada por la declaración de ruina acordada en resolución que no de lugar a recurso, siempre que se haya adoptado en expediente. De modo que la jurisdicción civil tan sólo puede dilucidar si concurren en la resolución administrativa los siguientes presupuestos básicos: a) que contenga realmente una declaración de ruina, b) que haya adquirido firmeza, c) que hayan sido citados todos los inquilinos y arrendatarios del inmueble: vid. SSTS de 12 de noviembre de 1988 y 22 de febrero de 1993. Al respecto ha de señalarse que la jurisprudencia al interpretar y aplicar el precepto contenido en el artículo 114.10 de la anterior LAU ha declarado que a los fines de su aplicación resulta indiferente cual sea la causa de la ruina, bien se haya producido por algún acontecimiento catastrófico, por acción del tiempo, mala calidad de los materiales o culpa del propietario, aunque en este último supuesto queda a salvo la pertinente acción de resarcimiento de daños y perjuicios que corresponde al arrendatario frente al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones contractuales (Sentencias de 21 de noviembre de 1950, 30 de mayo de 1951, 30 de septiembre de 1957 y 19 de diciembre de 1964).
418        CLEMENTE MEORO, «Artículo 28…», cit., pp. 280 y 281, pone de relieve que al arrendador le interesará, si la causa de la ruina le es imputable, instar su declaración y conseguir la extinción del contrato ex art. 28 LAU antes de que el arrendatario acuda al régimen del incumplimiento contractual, esto es, al del art. 27 LAU, que se remite al art. 1124 CC. Sin embargo, si la ruina es imputable al arrendador puede el arrendatario exigir la indemnización de los perjuicios que se le hayan causado por ello.
419        Sostienen que la incidencia de conducta culposa en el arrendador que propicia la declaración de ruina tiene consecuencias indemnizatorias: SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De la suspensión, resolución y extinción del contrato…, cit., p. 300 y ROMÁN GARCÍA, «Artículo 28…, cit., p. 788.
420        También el arrendador de local para uso distinto del de vivienda que incumple su obligación de conservarlo en estado de servir al uso pactado, por no haber efectuado las reparaciones necesarias es responsable contractualmente si como consecuencia de esa actitud sobreviene la declaración de ruina del edificio. En este sentido, vid. STS de 20 de junio de 1980, supra p. 237, en la que como consecuencia del desprendimiento del tejado del negocio-vivienda, el arrendatario sufrió daños personales y patrimoniales.
        En la sentencia de 21 de junio de 1995, el Tribunal Supremo entendió que la obligación del arrendador de indemnizar al arrendatario por ruina del edificio determinante de la resolución del contrato no desaparece porque el segundo no ejercitase previamente las acciones para exigir la reparación del local.
        También en la SAP de Asturias de 5 de octubre de 2001 se declaró la responsabilidad contractual del arrendador de local de negocio por declaración de ruina de edificio. La Audiencia Provincial concedió indemnización por privación del derecho de traspaso del arrendatario y los perjuicios sufridos calculados conforme a la normativa reguladora del contrato. El arrendatario tenía instalado un bar en el local propiedad de los demandados. Fue desalojado por resolución del contrato de arrendamiento por causa de ruina del edificio, por lo que el arrendatario solicitó la declaración de que los arrendadores del local incumplieron su obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso pactado, por no haber efectuado las reparaciones necesarias, así como que a causa de ello el edificio fue declarado en ruina económica.
        Del mismo modo, en la STS de 20 de octubre de 1992 se trataba de un supuesto de ruina del edificio imputable a los arrendadores por omisión de las mínimas obras de conservación del local de negocio.
        En la SAP de Salamanca de 20 de diciembre de 2002, en un supuesto de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el propio demandado, arrendador, reconoció que desde que en 1991 adquirió el edificio no hizo obra alguna. Esta omisión es especialmente relevante cuando el inmueble presentaba desperfectos tan notorios como el mal estado de la cubierta, por la que se filtraba el agua de lluvia, o la desaparición de los cristales de la montera que cubría el patio. No obstante lo cual, el arrendador nada hizo, dejando que el edificio, por el natural efecto de las filtraciones de agua, se deteriorase. Además, que el edificio, no estaba en situación de ruina económica cuando lo adquirió lo admitió implícitamente el propio arrendador, al confesar que en la vivienda, después de haber adquirido el edificio, hubo un bufete de abogados, lo que reveló que, cuando menos, tenía las mínimas condiciones de habitabilidad.
421        En el caso resuelto por la STS de 11 de marzo de 2002, a la dejación de derechos y obligaciones de la arrendadora, se une que, aun antes de haber notificado a la arrendataria su carácter de arrendadores, instan el expediente administrativo. Demostrado que la ruina se ocasiona por falta de mantenimiento de elementos básicos como son la cubierta y las canalizaciones, no puede obtenerse otra conclusión que la de haber llegado a esa situación por un consciente y deliberado incumplimiento de la obligación de realizar reparaciones necesarias.
422        En este sentido se manifestó la SAP de Las Palmas de 5 de junio de 2003 en la que se declaró la resolución del arrendamiento a instancia del arrendador por declaración de ruina consecuencia del incumplimiento de la obligación del arrendador de realizar las obras de conservación y mejora necesarias; proceder negligente que facilitó la producción del estado de ruina de la finca. Lo anterior motivó que la Audiencia concediese indemnización de daños y perjuicios al arrendatario. Es de destacar, aunque no se trate de un supuesto de ruina, sino de necesidad de abandonar temporalmente la vivienda como consecuencia del desprendimiento de parte del techo de la misma, la SAP de Las Palmas de 13 de febrero de 2001 en la que no se concedió indemnización al arrendatario por falta de prueba de que tuviese que abandonar la vivienda.
423        Siguiendo el criterio establecido en la STS de 11 de marzo de 2002, en la SAP de Salamanca de 20 de diciembre de 2002 se consideró procedente el establecimiento de indemnización a favor del arrendatario por los perjuicios causados al tener que habitar otra vivienda como consecuencia de la declaración de ruina.
        Aunque no se trataba de un supuesto de ruina, destacamos que también sigue este criterio la SAP de Valencia de 10 de noviembre de 2000 en la que se declaró la responsabilidad contractual del arrendador que debía indemnizar los gastos de reparación costeados por la arrendataria y las rentas por un segundo local donde hubo de trasladarse para continuar el negocio.
424        En la SAP de Palencia de 20 de enero de 2003 no se entendió que existiese responsabilidad de la arrendadora, puesto que la única causa del deterioro del edificio y de su ruina económica se hallaba en el desgaste de sus elementos estructurales (grietas en paramentos verticales y horizontales, así como deformación y pérdida de capacidad portante de las vigas), debido fundamentalmente a la antigüedad del mismo y al agotamiento de su vida útil, situación ya existente en el momento que la propietaria actual lo adquirió. La Audiencia declaró la procedencia de la resolución de contrato de arrendamiento del local que ocupaba la arrendataria, único habitable del edificio, por ruina del inmueble, puesto que la totalidad de las reparaciones necesarias que afectaban a los elementos comunes del edificio superaban el cincuenta por ciento del valor en el mercado del mismo. En el mismo sentido se manifestó la SAP de León de 24 de noviembre de 1999, en la que el arrendatario se vio obligado a cerrar el negocio que desarrollaba en su local ubicado en el edificio declarado en ruina.
        Igualmente, la jurisprudencia francesa considera responsable al arrendador si el mal estado del inmueble se debe a no haber efectuado a tiempo las reparaciones o si no se ha procedido de forma correcta (Cass. Com., 13 de octubre de 1965: Bull. Civ. III, p. 446.- Cass. 3 civ, 20 de enero de 1981: Bull. Civ. III, p. 11). La ruina del inmueble por antigüedad se configura como un caso fortuito en el sentido del artículo 1722 del Code si no existe culpa respecto a la obligación de mantenimiento del arrendador (Cass, 2 civ, 6 de marzo de 1984: Bull. Civ. II, p. 47).
425        En la SAP de Barcelona de 23 de mayo de 2001, la arrendataria ejercitó demanda reclamando indemnización por daños y perjuicios físicos y morales que se le habían causado por la actuación y conducta mantenida por el arrendador respecto a la conservación del local donde regentaba una farmacia. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, y las excepciones previas planteadas por el demandado (prescripción, falta de litisconsorcio pasivo necesario); la arrendataria se alzó contra la sentencia de instancia y la Audiencia confirmó la mencionada sentencia.
        Sin embargo, la Audiencia Provincial de Ciudad Real, en sentencia de 9 de mayo de 2003, infiere de lo dispuesto en el artículo 57 de la LAU de 1964, aplicable al caso que se examina, que la obligación del arrendador de realizar las obras necesarias en el edificio se transmite a quien lo adquiera posteriormente, con independencia de que el estado de ruina existiese con anterioridad a su adquisición. La Audiencia declaró la procedencia de indemnizar al arrendatario por los daños sufridos como consecuencia de la ruina por no efectuar el propietario las obras necesarias de conservación. La Audiencia declaró la existencia de culpa, cuando no dolo o intención consciente de llegar a una situación prevista en la LAU como extinción del arriendo, para ya libre de las obligaciones inherentes a tal contrato, construir un nuevo edificio, con el consiguiente lucro para el que fue arrendador, y la consiguiente pérdida de todo derecho para el arrendatario, pérdida que incluye la del derecho de retorno o de ocupación de un local o vivienda de similares características en el nuevo edificio.
426        SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De la suspensión, resolución y extinción del contrato…, cit., p. 301 y GARCÍA CANTERO, «Artículo 28…, cit., pp. 433 y 439.
427        El arrendador no está obligado a reconstruir para cumplir su obligación de conservar como dicen, entre otras muchas, las SSTS de 26 de diciembre de 1942, 7 de noviembre de 1961, 3 de febrero de 1962, 17 de junio de 1972, 12 de noviembre de 1974, 20 de febrero de 1975, 27 de mayo de 1980, 20 de junio de 1980, 11 de noviembre de 1993, 28 de diciembre de 1995, 28 de septiembre de 2001 y 11 de marzo de 2002 (esta última precisa que no obstante puede surgir derecho a la indemnización del arrendatario). En las sentencias de las Audiencias destacan en este sentido las SSAP de Burgos de 30 de septiembre de 1993 y Sevilla de 12 de febrero de 2001.
428        Como así ocurrió en el caso resuelto por la SAP de Orense de 2 de junio de 2000. En este sentido, resultan interesantes las afirmaciones contenidas en la SAP de Salamanca de 12 de marzo de 1992, confirmada por la STS de 6 de octubre de 1995 en la que se declaró la ausencia de responsabilidad del arrendador, puesto que «a nadie se le pueden imponer unos gastos de más 26.000.000 pts. para redimir una edificación valorada en 6.000.000 pts., al solo objeto de salvaguardar un derecho arrendaticio de injusto, aun legal, tratamiento excepcional en su duración y en el mantenimiento de una ridícula contraprestación».
        Se trata de una interpretación jurisprudencial porque como pone de manifiesto BLASCO GASCÓ, «Artículo 21…», cit., pp. 198 y 199, el desequilibrio entre la renta pactada y el coste de la obra de reparación no ha sido tomado en consideración ni por el legislador de 1889, ni por los legisladores de 1964 y 1994.
        También en el ordenamiento galo la obligación de reparar impuesta al arrendador conoce diversos límites: en caso de destrucción total o parcial del inmueble por caso fortuito (1722) el arrendatario no puede exigir su reconstrucción (Cass. Soc., 6 de abril de 1951). El arrendador tiene que reparar, pero no que reconstruir. Para determinar este límite, el criterio seguido por los Tribunales es la proporcionalidad entre el coste de las reparaciones necesarias por el estado del inmueble y el valor del inmueble. El arrendatario no puede exigir del arrendador unos desembolsos económicos importantes desproporcionados con el alquiler del inmueble (Cass. Soc., 3 de octubre de 1960) o con el valor del inmueble mismo (Cass. 3 civ., 3 de mayo 1978). Tampoco existe esta obligación cuando la necesidad de las reparaciones proviene de culpa o abuso del disfrute del arrendatario, cuando el arrendatario se niegue a pagar el alquiler y en el caso de que se trate de reparación a cargo del arrendatario, vid. LAFOND, op. cit., p. 247. La doctrina francesa también es de este parecer, vid. BORRICAND, Les caractères juridiques du droit du preneur dans le baux d'habitation, commerciaux et ruraux, Tesis, 1952, p. 170.
429        MANRESA y NAVARRO, op. cit., pp. 126 y 127, preconizaba esta solución, acogida en la actual legislación arrendaticia.
        También la jurisprudencia francesa, en caso de incumplimiento por el arrendador de la obligación de realizar reparaciones necesarias, el arrendatario puede reclamar indemnización por el perjuicio sufrido en el disfrute (Cass. 3 civ., 3 de junio de 1992: Loyers et cop. 1992, nº 378. CA Rennes, 4 ch., 2 de marzo de 2000: Juris-Data nº 2000-114840). Acerca de la responsabilidad del arrendador en caso de caída por una escalera no iluminada (CA Rouen, 25 de mayo de 2000: Juris-Data nº 2000-120531). En estos casos, el arrendatario puede obtener la resolución del contrato (Cass. 3 civ., 24 de noviembre de 1993: JCP N 1994, II, 105). Además, previo acuerdo con el arrendador, el arrendatario puede sustituir a éste último y realizar las reparaciones (CA Nimes, 2 ch., 3 de junio de 1999: Juris-Data nº 1999-030081) u obtener autorización de los Tribunales con fundamento en el art. 1144 del Code, para realizar él mismo las reparaciones a cargo del arrendador. Por tanto, si el arrendador no realiza las reparaciones, el arrendatario puede pedir que las obras necesarias sean realizadas, sin perjuicio de la reclamación por daños e intereses. Sin embargo, el arrendatario no puede ejecutar las obras sin autorización ni control del propietario y compensar el coste de las obras con el alquiler debido, vid. DERRUPPÉ, op. cit., p. 116.
430        DÍAZ DE ENTRE-SOTOS FORNS, op. cit., p. 94.
431        Vid. Capítulo II, p. 192, las consecuencias del supuesto en el que el arrendatario decide acometer unilateralmente la obra de reparación que estima urgente y es negada la urgencia. En este sentido, en la SAP de Palencia de 8 de febrero de 1999 se consideró que el incumplimiento de pago de renta por parte del arrendatario era admisible, puesto que estaba motivado por el incumplimiento del arrendador que entregó un local defectuoso, que cada cierto tiempo sufría inundación por su deficiente configuración dentro del edificio en el que estaba incorporado. A consecuencia de tales deficiencias, en el mes de julio de 1997 se produjo una tremenda inundación del local, que provocó la total destrucción del continente y del contenido, causando grave perjuicio al arrendatario que lo tenía asegurado, impidiéndosele que pudiera utilizar el local durante los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 1997, mes en el que (comprensiblemente) desaloja el local y entrega las llaves del mismo al arrendador. La Audiencia concluyó que el arrendador no podía reclamar al arrendatario las rentas de tales meses y los gastos de comunidad correspondientes a los mismos, dado que durante ese tiempo no dio cumplimiento a su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, sino que por el contrario la cosa estuvo completamente inservible para el fin que le era propio. De la demanda planteada, los únicos gastos que han de ser apreciados son los correspondientes a los gastos de comunidad de los meses noviembre 1995 a septiembre de 1996 y mayo y junio de 1997, por referirse a unos períodos durante los cuales el arrendatario efectivamente disfrutó del local y no cumplió con la obligación convenida de pagar tales gastos, ascendiendo tal cantidad a la suma de 27.313 ptas.
        Sin embargo la Audiencia Provincial de Alicante en sentencia de 30 de enero de 1995, revocando la sentencia dictada en primera instancia, no consideró que la arrendataria pudiese alegar en el caso la exceptio non adimpleti contractus y declaró la resolución de contrato sobre local de negocio por falta de pago de la renta, puesto que el incumplimiento por la arrendadora de la obligación de instalar una salida de humos y gases no justifica el impago. Para la Audiencia esta obligación incumplida por parte de la arrendadora no puede considerarse como esencial en el contrato ni tiene la entidad suficiente para justificar el impago de la renta.
432        SCAEVOLA, op. cit., p. 544.
433        La jurisprudencia francesa ha reconocido la responsabilidad del arrendador por la supresión de los siguientes servicios: un WC (Cass. 3 civ., 28 de febrero de 1990: Loyers et copr. 1990, nº 203), una línea de teléfono (Cass. 3 civ., 19 de diciembre de 1975: Gaz. Pal. 1976, 1, somm. p. 17.- Cass. 3 civ., 21 de diciembre de 1981: D. 1982), calefacción o agua caliente (CA Paris, 21 de diciembre de 1983, D. 1982), una antena de televisión (Cass. soc.,11 de diciembre de 1963), por ruptura temporal del abastecimiento de agua (CA Paris, 6 ch. C, 22 de septiembre de 1993: Loyers et copr. 1994, nº 58). Igualmente, el arrendador debe responder de los problemas causados por inundaciones, ascensores, emanaciones de dióxido de carbono, salvo que se pueda invocar la fuerza mayor o el hecho de un tercero.
434        Como veremos, infra p. 280, en un supuesto similar analizado en la SAP de Asturias de 22 de abril de 2003 se consideró procedente la indemnización a la arrendataria por incumplimiento contractual de la arrendadora por vicios ocultos e inhabilidad del objeto por no servir para el uso a que se destina, al no contar con salida de humos al exterior obligatoria para el desarrollo de la actividad de churrería.
435        La solución que dio la SAP de Barcelona de 22 de febrero de 2001 aplicando la legislación arrendaticia anterior, se corresponde plenamente con la contenida en el art. 26 de la LAU. El arrendador ejercita al amparo del artículo 119 LAU de 1964 acción encaminada a obtener la suspensión del contrato de arrendamiento que le liga con el demandado, sobre el local arrendado al mismo, en base a la necesidad que tiene de ocuparlo a fin de proceder a la reparación de la fachada posterior de la finca, en virtud de orden cursada por el Ayuntamiento, como consecuencia del mal estado de conservación. Por su parte, el arrendatario reconviene solicitando que se le preavise para el inicio de las obras con ocho días de antelación, que se concrete el tiempo de duración de las obras, que el local mantenga los mismos servicios de que disfruta actualmente y que se le indemnice en la cantidad de 9.895 pesetas por día de cese de la actividad. El Juzgado de Primera Instancia desestimó ambas pretensiones y dictó sentencia en ese sentido, por entender, de acuerdo con la prueba testifical del arquitecto que no era necesario el desalojo del local. Al ser las obras a efectuar de gran envergadura, siendo el local arrendado el único camino de acceso a la obra y atendiendo al hecho de que dicho local está destinado a la venta de frutas y verduras, la Audiencia consideró que era inconveniente que el local continuara abierto al público mientras durase la obra, por ser evidentes las alteraciones que una obra de envergadura produce en su entorno. Respecto al derecho de indemnización del arrendatario, la Audiencia precisó que la duración de las obras había de ajustarse a una exigencia de máxima diligencia por parte del arrendador, a fin de que los evidentes perjuicios que puede sufrir el arrendatario se reduzcan a los mínimos imprescindibles. En este sentido, de la prueba practicada la Audiencia concluyó que las obras previstas debían concluirse en el plazo de 90 días naturales, salvo las incidencias que puedan surgir por inclemencias del tiempo. De esta forma, podría surgir derecho a indemnización por parte del arrendatario, si una vez desalojado el local el arrendador no desarrolla la necesaria diligencia para la terminación de la obra en el plazo expresado.
        En la SAP de Zaragoza de 17 de junio de 2002 no se concedió indemnización por daños y perjuicios al arrendatario derivados del cumplimiento del arrendador de la obligación de realizar obras de conservación. La Audiencia reconoció que la realización de obras de conservación o reparación no es sólo una obligación del arrendador, sino un derecho del mismo; por lo que el arrendatario puede pedir que el arrendador le indemnice los perjuicios derivados del incumplimiento de su obligación de realizar las obras de conservación, pero no, precisamente, las derivadas del cumplimiento de esa obligación.
436        En estos casos, la jurisprudencia se muestra favorable a proteger los intereses del arrendatario. Así, en la SAP de Gerona de 6 de abril de 2001 se consideró que la arrendadora incumple la obligación de garantizar el goce pacífico cuando permite y acuerda, como propietaria del edificio, con la constructora obras de demolición del edificio en el que se encuentra el local arrendado; obras que se efectuaron sin adoptar las medidas de precaución oportunas, por lo que ocasionaron daños en el local que determinaron el cierre del negocio del arrendatario. Interpuesta demandada por la arrendataria contra la arrendadora y la constructora que había realizado las obras, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia condenó a la arrendadora a pagar la suma de 5.190.332 ptas. por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con el demandante al impedir el goce debido y completo de la cosa. Posteriormente, la Audiencia modificó el fallo de la sentencia dictada en Primera Instancia en el único sentido de condenar solidariamente a la constructora junto con la arrendadora.
        También en la SAP de Asturias de 23 de enero de 2002 se declaró la procedencia parcial de indemnización por daños por incumplimiento de la obligación de la arrendadora Red Nacional de Ferrocarriles Españoles (RENFE), de mantener al arrendatario, R.V.H Renting, S.A., en el goce pacífico del arrendamiento derivados de obras lo que frustró, al menos en parte, las legítimas expectativas del arrendatario. Para la Audiencia, la ejecución de las obras hubieron de traducirse en un detrimento de los beneficios que habría de obtener en una situación de normalidad. Teniendo en cuenta el tiempo que restaba hasta la extinción del arriendo, el importe que se abonaba en concepto de renta, los gastos que se acreditó que comportaba esa actividad comercial y el que la realización de las obras no impedía la entrada a la oficina, sino que únicamente la dificultaba, la Audiencia consideró como cifra adecuada al importe de esos perjuicios la cantidad de quinientas mil pesetas.
        Asimismo, en el caso contemplado por la Audiencia Provincial de Huelva en sentencia de 24 de enero de 2002 se condenó al arrendador a indemnizar al arrendatario por los daños sufridos. El propietario demandado no actuó con la diligencia necesaria en el cumplimiento de su obligación de mantenimiento, pues habiendo solicitado la correspondiente licencia de obras para la sustitución de la cubierta, acometió una obra de mayor envergadura, lo que motivó que la autoridad competente suspendiera su ejecución sin que se hubiera terminado. La paralización de la obra afectó al derecho de goce del demandante quien, no sólo se vio obligado a cesar en la actividad negocial que venía desempeñando, sino que también sufrió una serie de daños y perjuicios que fueron consecuencia de haberse procedido a desmontar la cubierta sin proteger la entrada de agua con la propiedad.
437        En este sentido, vid. MANRESA y NAVARRO, op. cit., p. 168, LETE DEL RÍO, op. cit., p. 273, SANTOS BRIZ y MADRIGAL GARCÍA, «De los derechos y obligaciones…, cit., p. 174.
438        Cfr. PLANIOL y RIPERT, op. cit., págs. 693 y ss; MANRESA y NAVARRO, op. cit., p. 168; LUCAS FERNÁNDEZ, en «Artículos 1551 a 1568», Comentarios…, Ministerio de Justicia, p. 1106 y en «Artículos 1554 a 1582 del Código Civil» en Comentarios al Código Civil y Compilaciones forales…, p. 968; DÍAZ DE ENTRE-SOTOS FORNS, op. cit., p. 88; COBACHO GÓMEZ, «De los derechos y obligaciones…», cit., p. 625, se muestra favorable a la indemnización del arrendatario cuando la realización de obras le causa daño.
439        C.A. Paris, 6 Ch. A, 19 de junio de 1990, Administrer, noviembre de 1990, p. 52. Vid. BEDDELEEM, op. cit., p. 144.
440        En este sentido, el Código Civil de Québec regula pormenorizadamente el derecho de acceso del arrendador al inmueble arrendado en los arts. 1857 y 1930 a 1935. No sólo se refiere al derecho de verificar el estado de la finca para efectuar las obras necesarias, que está regulado en nuestro derecho en el art. 21.3 de la LAU, sino que también otorga este derecho al arrendador con el fin de enseñarle el inmueble a un posible arrendatario o comprador, siempre que se ejercite este derecho de forma razonable, desde el momento en el que el arrendatario avisa al arrendador de que no va a renovar el arrendamiento o va a resolver el contrato (1930 C.c.Q.). El arrendador, salvo caso de urgencia, tiene que dar un preaviso de 24 horas al arrendatario de su intención de verificar el estado de la vivienda, efectuar obras o enseñar a un posible adquirente (1931 C.c.Q.).
441        CHATINIÈRES, Du bail a loyer et du privilége du bailleur en droit romain et en droit français, Tesis, Paris, 1868, p. 26.
442        Vid. GRANGÉ, De la perte et des dégradations de la chose en matière de louage et d'emphythéose en droit roman, Tesis, Paris, 1884, pp. 23 y 27.
        Tan sólo encontramos un caso en la jurisprudencia española que se refiere a esta cuestión. La litis resuelta por la SAP de Tarragona de 7 de mayo de 2001 tuvo su origen en la demanda interpuesta por la entidad arrendadora de un local de negocio en la que reclamó el pago de las rentas no satisfechas por la arrendataria. Pretensión que fue contestada por la demandada planteando una demanda reconvencional en la que instó la resolución del contrato ya que, por tratarse de una zona muy conflictiva aquella en la que se ubica el local arrendado, no podía continuar con la explotación del negocio de máquinas recreativas para cuyo fin había arrendado el local. Concretamente la arrendataria alegaba los incidentes en el robo de 5.000 ptas. por unos niños de la caja registradora y tres o cuatro casos más sin concreción alguna. La sentencia de instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención; sentencia confirmada por la Audiencia. Por lo que se refiere a la facultad de resolver el contrato invocado, la Audiencia, igual que el Juzgado de Primera Instancia, consideró que la inutilidad o imposibilidad de utilizar la finca para el fin pactado habría de fundamentarse, no en un mero interés subjetivo del arrendatario, sino en obstáculo absoluto y objetivo a él no atribuible. Circunstancias que no se acreditaron concurrentes en el caso, pues lo invocado en la demanda reconvencional más que un impedimento implica una situación perjudicial para el negocio, situación ya existente al tiempo de la formalización del contrato. Más que a una imposibilidad de uso del local los incidentes afectarían a un supuesto de rentabilidad del negocio, ineficaz para la resolución del contrato en tanto en cuanto no sería atribuible al arrendador sino al arrendatario al no haber dispuesto de medidas de seguridad.
        En la jurisprudencia francesa encontramos abundantes ejemplos. De todos ellos se desprende como principio general que salvo cláusula en sentido contrario inserta en el contrato, el arrendador no tiene que responder del robo del que sea víctima el arrendatario (Cass. 3 civ., 12 de junio de 1996). En principio, el arrendador no tiene una obligación de resultado en cuanto a la seguridad del arrendatario (Cass. 3 civ., 21 de noviembre de 1990). Sólo habrá responsabilidad en la medida en que la culpa pueda ser imputada al arrendador o a uno de sus dependientes (Cass. 3 civ., 22 de febrero de 1983). En este sentido, una decisión de la Corte de Casación consideró responsable al arrendador cuando el robo haya sido posible por la presencia de un andamiaje (Cass. 3 civ., 28 de febrero de 1990), vid. vid. HERVÉ DES LYONS, Baux d'habitation, 3ª ed., Paris, 2003, p. 194. También el arrendador puede ser responsable si el robo ha sido posible como consecuencia de una deficiencia del sistema de seguridad que instaló: se debió al retraso culpable en efectuar los trabajos para poner un digicode (Cass. 3 civ., 23 de marzo de 1994: Loyers et copr. 1994, nº 235), o en caso de que el arrendatario haya sufrido intrusión como consecuencia de que el arrendador no había efectuado los trabajos de restablecimiento de la puerta de entrada (CA Paris, 6 ch. B. 8 de mayo de 2001: Loyers et copr. 2001, nº 251).
443        Entre la doctrina francesa destaca TUNC que ha analizado detenidamente la responsabilidad del arrendador en este caso, vid. «Cass. civ. 8 de abril de 1941», Recueil le Dalloz, Jurisprudence, 1945.
444        El estudio de la responsabilidad por los servicios comunes en los supuestos en los que existe comunidad de propietarios será objeto de estudio en páginas siguientes, vid. infra pp. 412 y ss.
445        Como ilustración de la obligación del arrendador de no contravenir el disfrute de la cosa arrendada suprimiendo una prestación accesoria del arrendatario, es la sentencia de la Cour de Paris (16 ch.) de 7 de octubre de 1998 que resuelve un caso en el que el arrendador cambió la forma de la finca arrendada contraviniendo lo dispuesto en el art. 1723 del Code, correlativo al art. 1557 CC. En el caso, la modificación de la forma consistió en la supresión unilateral durante el transcurso del contrato de arrendamiento de un conserje del inmueble en beneficio de un portero electrónico de libre acceso durante toda la jornada hasta las 20.00 de la tarde. Con posterioridad a esta supresión sobrevino al arrendatario el robo de la joyería instalada en los locales arrendados. En este caso el arrendador no puede invocar el art. 1725 del Code para exonerarse de responsabilidad argumentando que él no se responsabiliza por los hechos que provienen de terceros, especialmente en caso de robo. En la sentencia, la Cour de Paris consideró que la prestación accesoria de vigilancia formaba parte de las obligaciones del contrato, incluso si no había sido expresamente estipulada en el contrato de arrendamiento. De esta forma, la seguridad debida en cuanto a este tipo de actividad comercial se tradujo en no reducir la seguridad existente al día de la firma del contrato. El arrendador es condenado a indemnizar el 50 por ciento del daño sufrido. La misma solución también se adopta en aquellos supuestos en los que el robo es consecuencia de la negligencia del arrendador o de sus subordinados (Cass. Civ., 22 de febrero de 1983: Bull. civ. III, nº 51), vid. MONÉGER, op. cit., pp. 1868 y 1869.
446        En la legislación francesa, el artículo 6.b) de la ley de 6 de julio de 1989 obliga al arrendador a asegurar al arrendatario el disfrute pacífico del lugar arrendado. LAFOND, op. cit. pp. 243 y 244, afirma que el arrendador es responsable respecto al arrendatario de todos las perturbaciones de disfrute por hechos de vecinos, de modo que el arrendatario que sufre esos problemas puede reclamar, no contra el vecino culpable, sino también contra el propietario del inmueble. En la jurisprudencia gala, a diferencia de la española, encontramos múltiples ejemplos en los que los Tribunales se manifiestan acerca de esta responsabilidad. Vid. Cass. 3 civ., 19 de marzo de 1986: Gaz. Pal. 1986, 2, pan.jur 133.- 10 nov. 1987: Loyers et copr. Janv, 1988, nº 8. Esta jurisprudencia no aplica la distinción entre perturbaciones de hecho y de derecho en todo su rigor. De esta forma, ciertos Tribunales no dudan en hacer responsable al arrendador en caso de obras de construcción o demolición llevadas a cabo por vecinos cuando conlleven perturbaciones de disfrute del arrendatario: por ejemplo, obstaculización del aire o luz, crear dificultades de acceso, de polvo, de malos olores, etc. (en relación a los problemas en la vivienda arrendada como consecuencia de los trabajos de la RATP, CA Paris, 8 ch. B, 11 de marzo de 1987: D. 1988, inf. Rap. 98) o en caso de perturbaciones de vecindad como consecuencia de que el vecino lleve a cabo una actividad ruidosa o insalubre.
        Con referencia al art. 1725 del Code, el Tribunal de Casación considera a un copropietario como tercero, constatación suficiente para obviar la obligación de garantía del arrendador: RÉMY, «Cass. 3 civ., 13 de octubre de 1999, nº 98-11.088», Revue des loyers 2000, nº 804, febrero 2000, pp. 101-103.
447        Cass. 3 civ., 30 de noviembre de 1988: Gaz. Pal. 1989, 1, somm. 19.
448        «Cass. 3, civ., 24 de septiembre de 2002» en Responsabilité Civile et Assurances, año 2002, decembre, comm. nº 367, p. 23.
449        En la SAP de Navarra de 13 de febrero de 2001 el objeto del litigio se contrae a la realización por la comunidad de propietarios de una serie de obras que afectan al local de negocio situado en la planta baja del edificio. La comunidad demandó al propietario del local y a los arrendatarios para que dejaran libre el mismo, demanda a la que se allanó la propiedad y a la que se opusieron los arrendatarios. La Audiencia afirmó que la obligación del comunero de dejar libre el acceso para la realización de obras afecta también a su arrendatario. En este sentido, si no se hubiera demandado al arrendatario, al pretenderse ejecutar una hipotética condena contra el comunero titular del inmueble ese arrendatario podría quizás alegar que no ha sido avisado de la realización de las obras o que no ha podido alegar cuanto a su derecho conviniera, afectando tales obras de forma esencial al desarrollo de su actividad. Para evitar esa falta de conocimiento y esa imposibilidad de alegación la relación procesal fue constituida demandando también al arrendatario. Infra pp. 412 y ss., Capítulo IV estudiaremos en mayor profundidad la relación jurídica entre el arrendatario y la comunidad de propietarios en los supuestos de daños.
450        Entre otros, en la doctrina francesa se muestran favorables a que con ciertos límites el arrendador responda frente al arrendatario de las perturbaciones que provienen de sus arrendatarios: TUNC, «Cour d'appel de Paris, 27 de enero de 1955», Recueil Dalloz et Sirey, Jurisprudence, 1955; LE COURT, Lutter contre les troubles du voisinage, Paris, 2004, p. 107; LAFOND, op. cit. p. 243. También la jurisprudencia francesa tiende a considerar que el arrendador responde de los hechos de su arrendatario sin que tenga que distinguir según se trate de perturbación de hecho o de derecho: Cass. 3 civ., 16 de noviembre 1994: Bull. Civ. III, nº 189; JCP G 1995, II, 22391, note DJIGO.-CA Rouen, 21 de noviembre de 2000: JCP G 2001, IV, 1760. Incluso entiende que el arrendador no se puede exonerar de esta responsabilidad (CA Paris, 16 ch. B, 16 de enero de 1998: JD nº 020105). En este sentido para exonerarse de la responsabilidad resultante de los daños provocados en la finca como consecuencia de unas infiltraciones de agua que emanaban del piso de arriba, el arrendador no puede invocar la responsabilidad de la arrendataria de la vivienda que ha originado el daño, puesto que al ser el propietario de todo el edificio, el ocupante no es un tercero en el sentido del art. 1725 del Code «CA Paris, 6 ch., B, 13 de enero de 2000», en Revue des loyers 2000, nº 807, pp. 262-263, mayo 2000, Paris. Por consiguiente, de lo expuesto resulta que las molestias ocasionadas por uno de los coarrendatarios en el disfrute del otro dan lugar a una acción contra su arrendador común, salvo que éste último haya accionado contra el causante del desorden, para juzgar contradictoriamente, si ha o no excedido el derecho que le confiere el contrato (Cass. 1 civ., 3 de noviembre de 1960: D. 1961, jurispr. p. 371; JCP G 1960,II,11880, nota de Esmein. COURTIEU, G. y COURTIEU, D., Les troubles du voisinage, Paris, 2004, p. 12).
        No obstante, esta opinión no es unánime, ROUSSET, De la responsabilité du bailleur d'immeuble resultant du trouble de jouissance provoque par un tiers, Tesis, Paris, 1947, p. 19, entiende que toda persona extraña a este contrato de arrendamiento debe ser considerada como un tercero. Tampoco se muestra favorable a exigir esta responsabilidad al arrendador en defecto de estipulación expresa RIEUSSEC, Troubles causés au locataire par des tiers et leurs conséquences juridiques, Tesis, Lyon, 1906, p. 269, a quien poco importa que el autor de la perturbación esté unido también al arrendador: es suficiente que sea un extraño en relación al arrendatario.
451        Loyers libres, Règles comunes à tous les baux, mai, 1978, p. 49.
452        Vid. J.-Cl. Notarial Répertoire, Bail à loyer, Fasc, 263, nº 40. Por ejemplo, si el arrendatario es lesionado por otro arrendatario (Cass. Soc., 11 de marzo de 1955: Bull. Civ. IV, nº 239).
453        Paris, 27 de enero de 1955.
454        Tampoco se considera responsable al arrendador en los supuestos en los que el arrendatario deja el grifo abierto porque no le ha permitido dejar el inmueble en tal estado, vid. TUNC, «Cour d'appel de Paris, 27 de enero de 1955», cit., p. 531.
455        PLANIOL y RIPERT, op. cit., pp. 718 y 721.
456        Ya una decisión del Tribunal de Casación (Cass. 10 de junio de 1949, J.C.P. 49.II.5203), manteniendo el principio de responsabilidad del arrendador por las perturbaciones de hecho, parece restringir esta responsabilidad a los supuestos en los que el arrendatario la causa ejercitando una actividad permitida por el contrato de arrendamiento (calefacción, instalación de agua, servicio de una industria que provoca ruidos, por ejemplo) y excluye esta responsabilidad en el caso de que la perturbación provenga de culpa accidental del arrendatario, vid. BORRICAND, op. cit., p. 182.
457        JORDANO FRAGA, La responsabilidad del deudor…, cit., pp. 312 y 313.
458        De esta forma, en el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Málaga en sentencia de 25 de julio de 2001 se declaró que los vicios de la nave afectaban a la estructura y cimentación como consecuencia de un corrimiento de tierra y asentamiento de la edificación. La Audiencia revocó la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia y precisó que corresponde al arrendador responder por los vicios ocultos que surjan en cualquier momento. En consecuencia, la Audiencia condenó al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para asegurar el perfecto estado de la nave arrendada durante la vigencia del contrato.
        En este sentido, cabe precisar que la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido introduce en la Disposición Adicional Quinta una interpretación acerca del saneamiento por vicios o defectos ocultos.
459        En este sentido también se manifiesta la doctrina francesa, vid. SAVATIER, op. cit., en virtud del art. 1721 del Code, declarado expresamente aplicable a los arrendamientos que se rigen por la ley de 1989 (art. 6.b), el arrendador es responsable tanto por los daños materiales, como los personales cuando el siniestro se produce como consecuencia de vicios o defectos relativos al uso de cosa arrendada. Esta obligación es general porque incluso va a tener lugar, cuando el arrendador desconociese la existencia del vicio o defecto del inmueble en el momento de la celebración del contrato. El arrendador tiene que indemnizar al arrendatario, pero puede ejercitar contra el arquitecto o contratista por el vicio (Civ. 3, 22 de noviembre de 1978, JCP, 1980.II. 19296, n. LANGLADE). La jurisprudencia reconoce también al arrendatario, tercero respecto al contrato de obra, el derecho a reclamar la reparación contra el arquitecto o contratista fundamentada en la responsabilidad extracontractual por culpa (Civ., 1, 9 de octubre de 1962, D., 1963.1, n. G. Liet-Veaux, JCp, 1962.II.12910, n. ESMEIN), vid. SÉRIAUX, op. cit., p. 157. El arrendador es responsable de los daños materiales generados por el vicio y debe indemnizar al arrendatario por todos los perjuicios causados. Lógicamente esta responsabilidad incluye los daños corporales (Cass. Soc., 29 de marzo de 1957). A continuación, destacamos algunos ejemplos de vicios ocultos o defectos de la cosa arrendada extraídos de la jurisprudencia francesa: el propietario garantiza el hundimiento del tejado (Cass. Soc., 24 de enero de 1959) o suelo (Cass. 3 civ., 27 de febrero de 1973); construcción de un suelo no conforme con las normas de seguridad (Cass. 3 civ., 13 de octubre de 1981); vicio de construcción que afecte a la chimenea (Cass. Req., 26 de julio de 1909); defectuosa la instalación eléctrica (CA Reims 27 de enero de 2000: Juris-Data nº 2000-121141); local infectado por pulgas (CA Rennes, 11 de marzo de 1999, Loyers et copr. 1999 nº 230) o de chinches (CA Pau, 26 de febrero de 1894); mal estado de las canalizaciones (Cass. 3 civ., 19 de junio de 1977); caída de barra de apoyo de una ventana (Cass. 3 civ., 25 de enero de 1961) o de un balcón (Cass. Soc., 21 de febrero de 1959: Bull. Civ. III, nº 146).
        Sin embargo, en la sentencia de la Cour de Rouen de 4 de junio de 1910 se exonera de responsabilidad al arrendador por la enfermedad contraída por el arrendatario al beber del agua contaminada del pozo que se hallaba en la finca arrendada. En el caso resultó acreditada la relación entre enfermedad y contaminación, sin embargo, se desconocía la causa que provocó la mencionada contaminación. Se consideró que esta responsabilidad no existe, salvo que el carácter de agua potable hubiese sido expresamente determinado en el contrato de arrendamiento.
460        ROCHFELD, «Logement décent. Caracteristiques», RTDC, 2002, p. 572. Para MALAURIE, op. cit., p. 428, la legislación francesa reciente refuerza los derechos del arrendatario a una vivienda decente, de tal forma que pone a cargo del arrendador una obligación de seguridad y, así, la presunción de responsabilidad del mismo no está tan lejos.
461        La jurisprudencia francesa admite la obligación de seguridad fundamentándola en los arts. 1719 a 1721 Code. Se trata del incumplimiento de la obligación de asegurar el disfrute pacífico del inmueble. La doctrina francesa no se muestra uniforme en cuanto a la configuración de esta obligación. Así, BEDDELEEM, op. cit., p. 106, entiende que el arrendador tiene una obligación de medios, de tal forma que es necesario que el arrendatario pruebe el nexo de causalidad entre el defecto de mantenimiento, por ejemplo, la antigüedad y el daño en un supuesto de muerte por electrocución (Cass. Civ. 3, 21 de noviembre de 1990, Loyers et copr., febrero, 1991, nº 59). En cambio, HUET, Les principaux…, cit., p. 762, considera que la obligación de seguridad del arrendador es una obligación de resultado y es suficiente que se demuestre el vicio de la cosa arrendada o la culpa del arrendador. También la configura como obligación de resultado, RODIÈRE, «Les accidents d'ascenseur», Chronique III, Recueil Dalloz et Sirey, 1956, de tal forma, que el arrendador para exonerarse tiene que probar la culpa de la víctima o que el suceso que dio lugar al accidente tiene las características de fuerza mayor. Incluso la doctrina francesa no se pone de acuerdo en cuanto al concepto de obligación de seguridad, puesto que unos la identifican con otras obligaciones del arrendador, sobretodo con las obligaciones de realizar reparaciones de necesarias y garantizar el disfrute pacífico, y otros intentan dotarla de autonomía.
462        La obligación del arrendador de velar por el funcionamiento correcto, que no entrañe peligro la utilización del ascensor se desprende de los arts. 1719 a 1721 del Code; se trata de las obligaciones legales de asegurar el disfrute pacífico del arrendatario, garantizarle contra los fallos o vicios de la cosa arrendada y mantenerle en buen estado de reparaciones. El arrendador debe informarse de los nuevos dispositivos de seguridad que se inventen. El hecho de que éstos no estén en uso en el momento de la construcción del ascensor no exonera al propietario de su responsabilidad en caso de accidente, vid. MAGNIN, op. cit., p. 6. Para este autor, el ascensor, la mayoría de las ocasiones, no se trata de un transporte gratuito, sino que es accesorio al contrato de arrendamiento, MAGNIN, op. cit., p. 50.
463        Durante mucho tiempo, ni los Tribunales ni la doctrina entendían esta responsabilidad del arrendador al no concebir la relación de causa a efecto entre la aparición de la enfermedad del arrendatario y la ocupación de una vivienda infectada, puesto que se creía que las enfermedades contagiosas se contraían únicamente por el contacto directo con los enfermos. En estos casos sólo se trata de una obligación general de diligencia no de una obligación determinada. Es obvio que no se le puede responsabilizar al arrendador de cualquier enfermedad contagiosa que aparezca en el inmueble. Tal obligación es prácticamente imposible de cumplir. Sin embargo, se puede exigir, sin forzar el contrato, que el arrendador adopte medidas de desinfección después de que hayan sido habitados por arrendatarios enfermos.
464        SSTS de 22 de mayo de 1995 y 19 de octubre de 1996.
465        STS de 23 de julio de 1990.
466        STS de 6 de julio de 1990.
467        STS de 22 de mayo de 1995.
468        STS de 27 de enero de 1998.
469        STS de 12 de julio de 1999.
470        Sabemos que la culpa en determinados supuestos casuísticos puede presumirse, pero las presunciones no juegan respecto a la existencia del daño y del nexo causal que deben probarlo la parte que lo alega. De esta forma, en casos de arrendamientos no conceden indemnización en concepto de daño moral por falta de prueba del mismo: SSAP de Las Palmas de 13 de febrero de 2001 y Barcelona de 23 de mayo de 2001.

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ABREVIATURAS:

ADC        Anuario de Derecho Civil
AJDI        Actualité Juridique Droit Immobilier
BGB        Bürgerliches Gesetzbuch
CC        Código Civil
C. de C.        Código de Comercio
CCJC        Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil
C.c.Q.        Código Civil de Québec
CE        Constitución Española
CGPJ        Consejo General del Poder Judicial
CNUV        Convención de Naciones Unidas sobre contratos de compraventa internacional de mercancías, hecho en Viena el 11 de abril de 1980 (BOE nº 20, de 30 de enero de 1991)
LAU        Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de noviembre (BOE nº 282, de 25 de noviembre)
LAU 1964        Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE nº 311, de 28 de diciembre)
LCGC        Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación. Ley 7/1998, de 13 de abril (BOE nº 89, de 14 de abril)
LCS        Ley de Contrato de Seguro. Ley 50/1980, de 8 de octubre, (BOE nº 250, de 17 de octubre)
LGDCU        Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Ley 26/1984, de 19 de julio (BOE nº 176, de 24 de julio)
LEC        Ley de Enjuiciamiento Civil. Ley 1/2000, de 7 de enero (BOE nº 7, de 8 de enero; corrección de errores en BOE nº 90 de 14 de abril y en BOE nº 180, de 28 de julio)
L.Enj.Civ.        Ley de Enjuiciamiento Civil. RD de 3 de febrero de 1881 (Gaceta nº 36 a 53, de 5 a 22 de febrero)
LEF        Ley de Expropiación Forzosa. Ley de 16 de diciembre de 1954 (BOE nº 351, de 17 de diciembre)
LGSS        Ley General de la Seguridad Social. Decreto 2065/1974, de 30 de mayo (BOE nº 147 y 149, de 20 y 22 de junio)
LH        Texto Refundido de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (BOE nº 58, de 27 de febrero)
L.Nav.Aér.        Ley de Navegación Aérea. Ley 48/1960, de 21 de julio (BOE nº 176, de 23 de julio)
LOE        Ley de Ordenación de la Edificación. Ley 38/1999, de 5 de noviembre (BOE nº 266, de 6 de noviembre)
LPH        Ley sobre Propiedad Horizontal. Ley 49/1960, de 21 de julio (BOE nº 176, de 23 de julio)
LPI        Ley de Propiedad Intelectual. RDLeg. 1/1996, de 12 de abril (BOE nº 97, de 22 de abril), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, regularizando, aclarando y armonizando las disposiciones legales en la materia
LQR        The Law Quarterly Review
LRCPD        Ley de Responsabilidad Civil por los Daños Causados por Productos Defectuosos. Ley 22/1994, de 6 de julio (BOE nº 161, de 7 de julio)
LRCSCVM        RDleg. 8/2004 de 29 de octubre (Texto Refundido de la ley sobre responsabilidad civil y seguros en la circulación de vehículos a motor (BOE de 5 de noviembre)
LVPO        Ley de Viviendas de Protección Oficial. RD 2960/1976, de 12 de noviembre (BOE nº 311, de 28 de diciembre), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial
PECL        Principles European Contract Law
PETL        Principles European Tort Law
RCDI        Revista Crítica Derecho Inmobiliario
RDM        Revista de Derecho Mercantil
RDP        Revista de Derecho Privado
RDPatr        Revista de Derecho Patrimonial
RGD        Revista General de Derecho
RGLJ        Revista General de Legislación y Jurisprudencia
RJC        Revista Jurídica de Catalunya
RTD civ.        Revue Trimestrielle de Droit Civil

ÍNDICE:

Índice

PRÓLOGO        

ABREVIATURAS        

INTRODUCCIÓN        

PLANTEAMIENTO Y ESTRUCTURA        


CAPÍTULO I:
EL CONCURSO ENTRE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL

INTRODUCCIÓN        

I.        DIFERENCIAS ENTRE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL        
1.        Criterios de imputación de responsabilidad        
2.        Prueba de la culpa        
3.        Extensión del daño indemnizable        
4.        Capacidad del responsable        
5.        Pluralidad de responsables        
6.        Legitimación en caso de muerte de la víctima        
7.        Responsabilidad por hecho ajeno        
8.        Prescripción de las acciones        
9.        Recapitulación        

II.        DELIMITACIÓN DE LOS SUPUESTOS DUDOSOS        
1.        Ámbito de la responsabilidad contractual y extracontractual        
2.        Supuestos dudosos        
2.1.        En función del tiempo        
2.2.        En función de las personas        
2.3.        Obligaciones de seguridad        
2.4.        Situaciones paracontractuales        

III.        SOLUCIONES TEÓRICAS AL CONCURSO DE RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL Y EXTRACONTRACTUAL        
1.        Ideas previas. La congruencia procesal        
2.        Teoría de la no acumulación        
3.        Teoría de la acumulación. Sistema opcional        
4.        Teoría del concurso de normas        
5.        Soluciones jurisprudenciales al concurso de responsabilidades        
5.1.        Criterio de la órbita de lo pactado        
5.2.        Combinación de criterios        


CAPÍTULO II:
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: OBLIGACIONES DE LAS PARTES

INTRODUCCIÓN        

I.        IDEAS PREVIAS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS EN LA LEGISLACIÓN ESPECIAL        
1.        Características de la LAU de 1994        
2.        Régimen aplicable        
3.        Naturaleza de las normas        

II.        LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO        
1.        Obligaciones del arrendador        
1.1.        Entrega al arrendatario de la finca objeto del contrato        
1.2.        Realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar en estado de servir al uso a que ha sido destinado        
1.2.1.        Alcance de la expresión reparaciones necesarias        
1.2.2.        Características        
1.2.3        Posibilidad de pactos en contra        
1.2.4        Exclusión        
1.2.5        Supuestos comprendidos dentro de esta obligación        
1.3.        Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento        
1.3.1.        Alcance de la obligación        
1.3.2.        Distinción entre perturbación de hecho y de derecho        
1.3.3.        Posibilidad de pactos en contra        
1.3.4.        Protección interdictal en las relaciones arrendaticias        
1.3.5.        Usurpación o novedad dañosa        
1.3.6.        Concurrencia comercial        
1.3.7.        No variar la forma        
1.4.        Vicios ocultos        
2.        Obligaciones del arrendatario        
2.1.        Uso diligente. Alcance de la obligación del arrendatario        
2.1.1.        Significado de la expresión «personas de la casa»        
2.2.        Reparación de la finca        
2.2.1.        Puesta en conocimiento del arrendador de la necesidad de efectuar reparaciones..........        
2.2.2.        Tolerar reparaciones urgentes y mejoras...        
2.2.3.        Reparaciones urgentes        
2.2.4.        Reparaciones por desgaste a causa del uso ordinario        
2.2.5.        Obras con autorización expresa del arrendador        
2.2.6.        Adecuación a la situación de minusvalía.....        
2.3.        Devolución de la finca        
2.4.        Alcance de las obligaciones en el subarriendo y la cesión de arrendamiento        
2.4.1.        Subarriendo        
A)        Arrendador y arrendatario.....        
B)        Arrendador y subarrendatario        
C)        Subarrendatario y subarrendador        
2.4.2.        Cesión        


CAPÍTULO III:
DAÑOS CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES

INTRODUCCIÓN        

I.        DAÑOS SUFRIDOS POR EL ARRENDATARIO        
1.        Por incumplimiento de la obligación de entregar la cosa en forma adecuada        
2.        Por incumplimiento de la obligación de realizar reparaciones        
2.1.        Límite a esta obligación        
2.1.1.        Pérdida de la finca        
2.1.2.        Declaración firme de ruina        
2.2.        Acciones para exigir las reparaciones        
3.        Por incumplimiento de la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento..............        
3.1.        Perturbaciones del arrendador        
3.2.        Perturbaciones a causa de fuerza mayor..............        
3.3.        Perturbaciones de terceros        
3.4.        Perturbaciones de otro arrendatario del mismo arrendador        
3.5.        Por incumplimiento de la prohibición de variar la forma        
4.        Por vicios ocultos        
5.        Referencia a la obligación de seguridad del arrendador en el ordenamiento jurídico francés        
6.        La cuestión del daño moral        

II.        DAÑOS SUFRIDOS POR EL ARRENDADOR        
1.        Por incumplimiento de la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia        
1.1.        Supuestos en los que no se considera responsable al arrendatario. Distinción de deterioro y mero uso        
1.2.        Referencia al supuesto de daños dolosos        
1.3.        Responsabilidad del arrendatario por los hechos de las personas de su casa        
2.        Por no poner en conocimiento del arrendador la necesidad de efectuar reparaciones        
2.1.        Opciones del arrendatario ante el incumplimiento de la obligación del arrendador de realizar reparaciones necesarias        
3.        Por oponerse a la realización de reparaciones        
4.        Por realizar obras inconsentidas        
5.        Especial referencia al supuesto de incendio        
5.1.        Responsabilidad del arrendatario en el supuesto de incendio en Francia: arts. 1733 y 1734 del Code Civil        
5.2.        Responsabilidad del arrendatario en el supuesto de incendio en España        
5.3.        Recapitulación        
6.        Seguros: acción subrogatoria y acción directa        
7.        Referencia a la obligación de seguridad del arrendatario        


CAPÍTULO IV:
LA CALIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANO

INTRODUCCIÓN        

I.        CUESTIONES PREVIAS        
1.        De carácter procesal: causa petendi e incongruencia        
2.        Motivos por los que no se concede indemnización.............        
2.1.        Ausencia de contrato de arrendamiento        
2.2.        Existencia de un pacto entre las partes        
2.2.1.        Cláusula por la que el arrendatario asume la obligación de realizar las reparaciones necesarias..        
2.2.2.        Cláusula de exoneración de responsabilidad del arrendador por daños y principio de no acumulación de responsabilidades.....        
2.3.        Falta de prueba de los daños        
2.3.1.        Necesidad de justificación del daño provocado como consecuencia de incumplimiento contractual        
2.3.2.        Lucro cesante        
2.3.3.        Por tener que concertar otro alquiler..........        
2.4.        Ausencia de nexo causal        
2.5.        Culpa de la víctima        
2.6.        Falta de prueba de la culpa del arrendatario        
3.        Cuantía de la indemnización        
3.1.        Daños personales        
3.2.        Objetos de uso corriente        

II.        CALIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD        
1.        Supuestos de concurso de responsabilidades        
1.1.        Daños personales y ocasionados en propiedad de un contratante        
1.2.        Causación dolosa de daños        
2.        Responsabilidad extracontractual        
2.1.        Daños sufridos entre las partes        
2.1.1.        Con independencia de que el daño lo cause arrendador o arrendatario        
A)        Daño en relaciones de vecindad: accidente en inmueble vecino        
A.1.        Arrendador daña al arrendatario....        
A.2.        Arrendatario daña otros bienes del arrendador no arrendados        
B)        Daño con ocasión del contrato: lesiones        
C)        Daño extraño al contrato de arrendamiento: atropello        
2.1.2.        Daño ocasionado por el arrendador al arrendatario        
A)        No formaba parte del contrato arrendaticio        
B)        No aplicabilidad del art. 1907 CC entre las partes. Daños al arrendatario por la declaración de ruina        
2.1.3.        Daño ocasionado por el arrendatario al arrendador        
A)        Límites de la vigencia del contrato en el tiempo        
2.2.        Daños y terceros        
2.2.1.        Causado por tercero al arrendatario        
A)        Personas de la construcción causantes del daño        
B)        Legitimación del arrendatario para reclamar contra tercero        
2.2.2.        Causado por la comunidad de propietarios al arrendatario        
A)        Especial referencia al ruido        
2.2.3.        Causado por arrendatario a tercero        
2.2.4.        Causado por arrendatario a comunidad de propietarios        
A)        Especial referencia al ruido        
2.2.5.        Causado por arrendador a terceros        
A)        Ausencia de responsabilidad del arrendador        
B)        Determinación de los supuestos en los que el arrendador responde        
3.        Responsabilidad contractual        
3.1.        Daño ocasionado por el arrendatario        
3.1.1.        Responsabilidad del arrendatario en caso de incendio        
3.2.        Daño ocasionado por el subarrendatario. Acciones que puede ejercitar el arrendador por los daños ocasionados por el subarrendatario        
3.3.        Daño ocasionado por el arrendador        
3.3.1.        Incumplimiento de las obligaciones del arrendador        
3.3.2.        Responsabilidad contractual indirecta del arrendador        
3.3.3.        Ámbito de beneficiarios por la responsabilidad contractual del arrendador..........        
A)        La víctima es familiar que habita en la vivienda arrendada        
B)        El tercero que sufre el daño es un visitante ocasional        
C)        Contrato con efecto protector respecto a terceros        
D)        Recapitulación acerca de los beneficiarios....        
4.        Corolario: ausencia de supuestos de concurso de responsabilidades        


ÍNDICE CRONOLÓGICO Y SISTEMÁTICO DE LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO Y DE LAS AUDIENCIAS PROVINCIALES        

BIBLIOGRAFÍA